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房地产在全球每个国家都至关重要。它是民生的保障、国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的策源地。

为什么世界各经济体的房地产市场表现差异巨大？有的陷入高房价困境，导致沉重的经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发大规模经济金融危机，如美国和日本；有的却成功实现房价长期稳定和居者有其屋，如德国和新加坡。

十多年来，我们带着这些问题，跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，在全球大视野和历史维度下，逻辑逐渐清晰、真相开始展现。

住房制度决定房地产市场！

住房制度是破译房地产运行的基因密码！

土地、金融、税收、保障、租赁五大制度是问题的关键！

房价还会涨吗？房子还能买吗？房产税会推出吗？危机会爆发吗？中国房地产市场平稳健康发展的康庄大道在哪？所有这些问题都迎刃而解，答案就在本书。

重磅推荐：

黄奇帆（中国国际经济交流中心副理事长）

房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，不仅涉及建筑业、制造业等生产资料部门，而且涉及金融、商业、文化等服务产业，更与老百姓的财产、民生福祉息息相关。因此，对任何一个国家来说，房地产业都是国民经济中的重要产业。实现房地产业长远健康发展，需要抓好金融、土地、财税、投资、法制五个关键环节，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。抓好了，就能实现“房住不炒”的战略目标。

杨伟民（第十三届全国政协常委，全国政协经济委员会副主任）

有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场。“房住不炒”必须由多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度来保障。

冯俊 （中国房地产业协会会长）

《全球房地产》通过剖析有代表性的若干国家和地区的房地产市场发展症结，反思中国房地产发展的得与失，并且从制度性缺陷来思考问题。我们在讨论所谓规律的时候，如果不触及制度性不足，往往会莫衷一是。这也是作者视野广博深邃，思想深刻性之所在。

丁祖昱（易居企业集团CEO，中国房地产业协会常务理事）

《全球房地产》以横宽视野和垂直深度探讨我国住房制度改革的大道。用一本书看懂世界房地产，在世界坐标中寻找中国样本。诚为决策者、从业者和购房投资者必备之“理论重器”。

吴晓波（财经作家）

房地产是经济周期之母，是居民最关心的资产配置。什么决定房地产市场？想读懂全球和中国房地产的激荡大历史，看《全球房地产》是捷径。这本书解码真相，透视本质，引人入胜，富有现实意义。

管清友（经济学家，投资人）

《全球房地产》是一部很扎实的研究著作。这本书从住房制度角度解释和分析了全球主要经济体房地产市场的差异所在，并对中国房地产70年发展做了制度层面的深刻剖析，是一部关心房地产行业和市场的相关人士的可读之书。

导论 / 001

上篇 全球房地产：市场表现与制度基因

第一章中国香港为何深陷高房价困境 / 071

第一节经济高度繁荣，住房面临困境 / 073

第二节香港住房制度支柱 / 076

第三节

地价房价螺旋上涨机制：供地不足铸就高房价，高房价推高地价 / 096

第二章英国房价何以刚性上涨 / 099

第一节高品质与高房价的共同体 / 101

第二节英国住房制度支柱 / 105

第三节

土地供应不足、人口持续流入、金融市场化共同推动房价

刚性上涨 / 130

第三章美国60年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕 / 135

第一节史上最长的房地产大牛市 / 137

第二节美国住房制度支柱 / 143

第三节

房地产神话破灭三部曲：资产价格下降、流动性枯竭、信用紧缩 / 162

第四章日本房地产市场大起大落的终极逻辑 / 173

第一节日本两次房地产危机的催生、爆发及后果 / 175

第二节从喧嚣到沉寂：掉下人口悬崖的日本 / 190

第三节日本住房制度支柱 / 194

第四节

泡沫终将破灭：任何泡沫的催生和破灭都是货币政策的

副产品 / 214

第五章德国房价长期稳定之谜 / 217

第一节德国房地产市场奇迹 / 219

第二节德国住房制度支柱 / 221

第三节

房价长期平稳运行机制：金融稳健、租购并举、城市协调发展 / 237

第六章新加坡如何实现“居者有其屋” / 243

第一节高住房自有率奇迹 / 245

第二节新加坡住房制度支柱 / 247

第三节

如何使用政府和市场两种力量实现“居者有其屋”的政治理想 / 268

下篇 中国房地产：制度建设与未来展望

第七章中国房地产70年简史 / 275

第一节住房严重不足的福利公房时代（1949—1978年） / 277

第二节房改启动前的曙光乍现（1978—1994年） / 279

第三节全民进入商品住房新时代（1998年至今） / 282

第四节中国房地产市场回顾与反思 / 285

第八章中国住房制度支柱 / 291

第一节住房金融制度：以商业按揭为主、公积金为辅 / 293

第二节土地制度：两权分离、用途管制、供应垄断 / 299

第三节税收制度：重增量轻存量，重交易轻保有 / 306

第四节租赁制度：进入租售并举新时代 / 312

第五节住房保障制度：多渠道、分层次、高覆盖 / 316

第六节中国住房制度的反思 / 321

第九章中国房地产市场发展趋势 / 327

第一节未来中国房地产市场空间有多大 / 329

第二节当前房地产市场风险有多大 / 352

第三节未来行业集中度能有多高 / 361

第四节从国际经验来看中国房企的三种未来之路 / 363

第十章房地产税的国际经验与中国实践 / 389

第一节发达经济体房地产税怎么收 / 391

第二节房地产税能否替代土地出让收入 / 395

第三节中国房地产税的改革历程、征收现状及效果 / 413

第四节房地产税出台的最佳时机和预期影响 / 420

启示住房制度深度塑造房地产市场 / 427

第一节房地产过度金融化是风险之源 / 429

第二节土地供给是房价的直接决定因素 / 432

第三节税收是短期调节因素 / 435

第四节租购并举的市场才是健康的房地产市场 / 436

第五节住房保障是对中低收入阶层的必要支持 / 438

参考文献

致谢

夏磊

恒大研究院常务副院长、房地产行业首席研究员、住房和城乡建设部科技委房地产市场服务专业委员会委员、中国房地产业协会房地产市场与住房保障分会副会长、中国人民大学财金学院金融硕士业界导师。曾在住房城乡建设部任职多年，长期从事房地产调控和公积金政策研究和制定，作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告（2014）》、国家标准《住房公积金支持保障性住房项目贷款业务规范》、《住房公积金个人住房贷款业务规范》等，是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。曾任方正证券房地产首席分析师。出版学术畅销书《房地产周期》。财新、新浪财经、今日头条专栏作家。

任泽平

恒大集团首席经济学家（副总裁级）、研究院院长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，方正证券首席经济学家、研究所联席所长。兼任中国民营经济研究会副会长，首都金融智库专家，全国工商联智库委员会委员，科技部国家高新区升级评审专家，中国新供给经济学50人论坛成员，中国人民大学、中央财经大学、对外经贸大学、南开大学等兼职导师。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。曾参与重大文件和改革方案起草，在《人民日报》《经济研究》等报刊发表文章数百篇，出版专著和译著《宏观经济结构研究》《从奇迹到成熟：韩国转型经验》《大势研判：经济、政策与资本市场》《房地产周期》《新周期：中国宏观经济理论与实战》《全球贸易摩擦与大国兴衰》等。

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综合国际正反两面的经验教训，我们认为，中国住房制度改革成功的关键就是八个字：“人地挂钩，金融稳定。”

1944年布雷顿森林体系建立，奠定了以美元为中心的国际货币体系，1976年牙买加体系延续美元霸权地位。美国享有向全球征收铸币税的特权，可以输出通胀，因此货币政策长期宽松，住房市场获得充裕流动性，满足人口增长和城镇化创造的住房需求。

美国是世界上经济最发达的国家，科技实力最强，拥有全球金融和军事霸权，研究其房地产市场运行和住房制度具有重要价值。美国房地产成功之处在于持续吸引移民流入、高度自由发达的金融和创新体系等，但是也有很多教训，比如超前消费、民粹主义、追求高住房自有率、把居住问题更多交给市场解决而租赁保障体系不健全等。

新加坡没有土地财政，土地出让金在政府财政收入中占比较小。2017年，新加坡土地出让金占政府财政收入的约12%，若加上房地产相关税收，合计仅为21%。

土地出让金直接纳入国家储备金，本届政府无支配权，卖地动机不足。新加坡政府认为，不能仅使一代人从土地资源中获益，子孙后代都应享有收益权，故土地出让金收入并不直接编入政府财政预算，而是以国家储备金形式进行长期投资。

新加坡组屋市场实施封闭式管理，与私人住宅市场严格分离。其中新组屋市场只面向新加坡公民家庭，申请者家庭中必须有一名新加坡公民，其他家庭成员中至少有一个公民或永久居民，单身人士不得申请。

对于房地产开发企业而言，商业住房抵押贷款和商品房预售制度有助于企业合理运用杠杆，加速资金周转和项目建设进度。“定金和预收款”及“个人抵押贷款”占房地产开发资金来源比例持续走高，由2010年初的43%增至2018年末的52%，超过自筹资金，成为房企开发资金最主要的渠道来源。

从产权的角度看，中国土地制度有三个特点。第一，实行土地公有制。第二，土地国有制和土地集体所有制并存。城市市区土地归国家所有，农村和城市郊区的土地归集体所有。第三，土地所有权与土地使用权分离。土地使用权可转让，转让方式包括有偿出让和无偿划拨两大类，其中有偿出让包括招标、拍卖、挂牌和协议。2006—2016年“招拍挂”、协议、划拨转让土地比例为44∶10∶46，“招拍挂”是土地有偿出让的主要方式。

房地产税对调节房地产市场的作用有限。从国际经验看，房价的决定因素是供需和金融，房地产税仅是一个调节因素，既不是稳定市场运行的关键，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。德国仅征收土地税，且税负较低，但房价长期稳定，主要依靠供需平衡和稳健的货币金融制度；日本、美国、英国很早就开征房地产税，但日本经历了两次房地产危机，美国出现60年大牛市又爆发次贷危机，英国房价长期刚性上涨，主要是由于土地供给不足和房地产过度金融化。

土地出让金直接纳人国家储备金，本届政府无支配权，卖地动机不足。新加坡政府认为，不能仅使一代人从土地资源中获益，子孙后代都应享有收益权，故地出让金收并不直接编入政府财政面算而是以国家储备金形式进行长期投资。

书籍介绍

房地产在全球每个国家都至关重要。它是民生的保障、国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的策源地。

为什么世界各经济体的房地产市场表现差异巨大？有的陷入高房价困境，导致沉重的经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发大规模经济金融危机，如美国和日本；有的却成功实现房价长期稳定和居者有其屋，如德国和新加坡。

十多年来，我们带着这些问题，跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，在全球大视野和历史维度下，逻辑逐渐清晰、真相开始展现。

住房制度决定房地产市场！

住房制度是破译房地产运行的基因密码！

土地、金融、税收、保障、租赁五大制度是问题的关键！

房价还会涨吗？房子还能买吗？房产税会推出吗？危机会爆发吗？中国房地产市场平稳健康发展的康庄大道在哪？所有这些问题都迎刃而解，答案就在本书。

重磅推荐：

黄奇帆（中国国际经济交流中心副理事长）

房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，不仅涉及建筑业、制造业等生产资料部门，而且涉及金融、商业、文化等服务产业，更与老百姓的财产、民生福祉息息相关。因此，对任何一个国家来说，房地产业都是国民经济中的重要产业。实现房地产业长远健康发展，需要抓好金融、土地、财税、投资、法制五个关键环节，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。抓好了，就能实现“房住不炒”的战略目标。

杨伟民（第十三届全国政协常委，全国政协经济委员会副主任）

有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场。“房住不炒”必须由多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度来保障。

冯俊 （中国房地产业协会会长）

《全球房地产》通过剖析有代表性的若干国家和地区的房地产市场发展症结，反思中国房地产发展的得与失，并且从制度性缺陷来思考问题。我们在讨论所谓规律的时候，如果不触及制度性不足，往往会莫衷一是。这也是作者视野广博深邃，思想深刻性之所在。

丁祖昱（易居企业集团CEO，中国房地产业协会常务理事）

《全球房地产》以横宽视野和垂直深度探讨我国住房制度改革的大道。用一本书看懂世界房地产，在世界坐标中寻找中国样本。诚为决策者、从业者和购房投资者必备之“理论重器”。

吴晓波（财经作家）

房地产是经济周期之母，是居民最关心的资产配置。什么决定房地产市场？想读懂全球和中国房地产的激荡大历史，看《全球房地产》是捷径。这本书解码真相，透视本质，引人入胜，富有现实意义。

管清友（经济学家，投资人）

《全球房地产》是一部很扎实的研究著作。这本书从住房制度角度解释和分析了全球主要经济体房地产市场的差异所在，并对中国房地产70年发展做了制度层面的深刻剖析，是一部关心房地产行业和市场的相关人士的可读之书。

• 作者：二口塘 发布时间：2020-06-27 00:33:04

  作为从业者，读此书，应该能提升整体行业认知格局。但又有几点不得不说

  1. 中国地域广阔人口众多，国情远比英美日复杂，以此类发达国家做对标，大概率重蹈汽车工业专家们烙下的陷阱。香港新加坡这样的城市经济体更不足挂齿。笔者增加巴西来做对照分析更佳。

  2.借领袖的话说，当今世界，处在世界百年未有之大变局，任何对未来发展趋势的估计，当不能脱离不断加强的大国竞争来看。所以未来十年的城市化率，线性提升至70%，只怕是一厢情愿！

  3.长期看人口，中国总和生育率只会小于等于1.5，人口拐点很快到来。这一点，作者有保留的一笔带过了。

  4.中国之大世所罕见，分为十个不同的区域，分别研究地产形势都不为过。所以，请勿随意拿来即用，保持敬畏，不断学习当属上策。

• 作者：Ursula 发布时间：2020-06-05 14:47:12

  初学者可挑自己不熟悉或想深入了解的部分详细阅读，整体逻辑比较清晰，介绍也很全面数据详实。从业者或相关行业人士只需看导论部分。

• 作者：阿瓜 发布时间：2020-04-16 18:01:56

  跳跃阅读，择其精要；中国部分尤其发展趋势一块较有启发

• 作者：嗨嗨皮皮 发布时间：2021-01-11 17:32:43

  生存就像玩游戏，游戏规则搞的越透彻，就越能够在游戏里胜出，可奈何有的人是人民币玩家，还有的人既是玩家又是裁判，不开心的时候还能调整规则。但既然游戏都已经开始了，其他的都是瞎扯，不如就享受游戏，好好地干他一把！

• 作者：ThenSisyphus 发布时间：2019-04-30 00:57:03

  “住”讲得不多，“宅”讲得不少。对内部装潢格局流动性一部分深以为然，为近来一看到墙就莫名萌生出的破坏欲提供了解释。

• 作者：WiiStone 发布时间：2020-07-24 16:21:00

  【2020-24】学术报告体，大量数据论证，阅读体验不友好，重点看导读即可。几点感悟：1.将来10年内仍处在城镇化阶段，商品房仍可稳固保持10年以上，人口净流入城市尽早上车持有。2.房产税任重道远，及时出台也是以温水青蛙方式慢慢毕竟，短期内不用考虑此因素对房价影响。3.土地财政是政府重要收入组成部分，故政府卖地按节奏稳步推进，不会多也不会少，最终导致价格稳步上扬。4.成渝经济圈、关中经济圈长期看好。5.长期关注警惕过度金融化。

• 全球房地产

  作者：Mango 发布时间：2023-10-31 22:26:09

  书名:全球房地产

  作者:夏磊/任泽平

  打分:7.0

  整本书感觉像是恒大各个地区研究院分析报告的汇总，导论是对各个章节的提炼，读完导论就已经读完了全书内容，剩余章节只是提供更详细的数据。

  房地产自身的底层逻辑:长期看人口，中期看土地，短期看金融。这里的人口不是简单的一个国家总人口，而是看一个城市一个区域的人口，我国总人口在下降，但北上广深人口反而在增加。

  书中分析了六个国家/地区的房地产：

  1、中国香港，土地供应不足，人均住房面积仅有16平米，深陷高房价困扰，2019年香港城区房价3万美元/平米。

  2、英国，相对欧美其他国家房价高，但居住品质也高，80%的住房分布在城郊和乡村，人均住房面积38平米，2019年伦敦城区房价1.58万美元/平米，全球主要城市中位居第二，移民增多人口流入有力的支撑了高房价。

  3、美国，次贷危机刺破了房地产泡沫，但持续吸引移民流入，外加高度发达的金融和创新体系，让其得以快速恢复。

  4、日本，货币政策缺少独立性，为刺激增长大幅放水，酿成泡沫和危机，又遇到人口老龄化，经济陷入长期停滞。

  5、德国，房价长期稳定，城市经济发展均衡，政府对土地财政依赖度低。

  6、新加坡，是一个城市国家，中央政府始终保持住房政策的连续性，通过阶梯化房屋供应体系，承担起对居民的住房责任，循序渐进实现居者有其屋。

  想看懂中国房地产的变化，需要明白房地产在中国的定位: 房地产服务于经济增长，住房制度建设兼顾住房责任和宏观调控。

  房改充分调动了每个社会成员的积极性，充分相信每个人都对改善住房条件有持久的动力。蕴含其中的改革哲学奠定着成功的基石。

  全书针对过去已经发生的情况分析的有理有据，对未来的分析则有些打脸。经济学分析往往就是这样。能有所收获，就没有枉费阅读此书。

• 本书正在驳斥“长期看人口，中期看土地，短期看金融”的论断

  作者：瓦达恩霍夫曼 发布时间：2020-08-07 14:23:11

  8月7日阅读打卡

  1. 《全球房地产》（作者：夏磊、任泽平，全书阅读完毕）

  2. 本书旨在通过对中国香港、英国、美国、日本、德国和新加坡的房地产市场研究，来剖析房地产市场运行本身的逻辑，同时对中国房地产的现状及趋势进行研究。

  3. 从政策条件、市场环境，大陆强参考区域是香港，其他区域参考意义较低，温在位提出的提高租赁比例的调控思路应是强参考德国，但2国的基本社会结构及运行机制差异太大，所以取得的收效甚微。

  4. 本书的基本观点仍然是基于“房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融”，从这三个维度来对各个国际和地区的房地产市场变化进行梳理，不知道作者梳理完之后是什么感觉，但是从梳理的结果来看，有以下几点值得深入讨论：

  1) 长期看人口，但是以上梳理中都没有谈到人口对地产市场的影响，房地产市场唯一不变的是增长，与人口的相关性仍需研究。或者换个角度，房地产市场和整个国民经济密切相关，过去200年经济持续增长，房地产市场也是持续增长，那么影响国民经济持续增长的动力的是什么呢？一般认为，是技术发展。那么这样，可不可以理解为房地产只是搭了这趟顺风车而已，只是这个产业够重、够大而已；

  2) 紧接着就会对“十次危机九次地产”再度产生怀疑，地产只是表象，特别是日本失去的20年，很难说是根本原因是地产泡沫，根本原因是在世界市场竞争中，日本国家个体竞争失败了，这种失败的格局持续20年且更长。08年金融危机后，美国房地产市场在短暂的时间内又快速复苏，就是鲜明的对比；

  3) 中期看土地，本质上就是看供需，供需关系符合一般的经济学规律，无需多言；

  4) 短期看金融，在书中，金融被限制在税收政策、按揭政策等相对聚焦的政策上面，或有提及货币政策，这种对比显然稍微缺失一些更广层面的宏观环境，书中可能限于篇幅，其本身也很难展开。

  5. 本书的核心结论之一是回答“未来中国房地产市场空间有多大”，书中从城镇化率、人口迁移、住房消费升级、居住条件改善、经济增长、家庭结构小型化等6个因素，推导出城镇人口增加、城市更新改造、居住条件改善等3类需求，并且推导出2018年已基本达到需求峰值约15亿平米，未来10年年均需求约在11亿平米，从而判断商品房市场仍可稳固保持10年以上，个人基本认同这个判断。

  6. 在以上判断的基础上，类比香港，留给国内房企的路并不多，但专注地产主业仍有较大的市场机会，可参考的路径：①首选定位高端，精耕细作；②租售混合经营；③长周期吃土地溢价（这条路在大陆基无可能）

  7. 比较有意思可参考的企业：①住宅建筑商：莱纳、霍顿和帕尔迪，核心优势：极致高周转、标准化，广泛收并购和拓展金融业务拉通整个环节；②西蒙地产，核心优势：高杠杆收购、长期持有核心资产，同时依托“购物中心和奥特莱斯”充分发挥“管理”优势；③而新加坡模式，凯德就是在西蒙模式里面将高杠杆收购，调整成为PE+REITs贯通整体资金环节，而且在经营范围上，更加广泛。