读房地产企业税收实务深度解析与会计处理 立信会计出版社 在线下载 pdf mobi 2025 epub 电子版

通过大量的调研，针对房地产企业关注的重点和难点问题进行细致的剖析。此外，对实际工作中发现的一些特殊业务，在目前国家层面的法律法规没有明确规定的前提下，从法理角度并结合地方性法律法规，提出了自己的意见，以期对读者有所启示。

为了便于读者查阅，教材还专门设置“提示”“例题”“案例分析”等模块，更加简单、通俗、易懂，特别适合税收基础知识相对匮乏的从业人员阅读。可有效帮助广大税务人员和企业财务人员全面、准确、深度掌握增值税政策，是一本实用的工具书。

第1章 房地产企业增值税的涉税政策解析

1.1 房地产增值税纳税人

1.1.1 纳税人的划分原则

1.1.1.1 一般纳税人与小规模纳税人的划分原则

1.1.1.2 一般纳税人年销售额标准的界定原则

1.1.1.3 超过一般纳税人标准没有办理一般纳税人登记的法律后果

1.1.1.4 一般纳税人的登记规定

1.1.1.5 经营地点发生迁移时一般纳税人资格的衔接

1.1.1.6 承包、承租、挂靠经营纳税人的确定原则

1.1.2 一般纳税人的资格登记制度

1.1.3 小规模纳税人免征增值税政策

1.1.4 一般纳税人辅导期管理制度

1.1.5 合并纳税与汇总纳税

1.2 房地产企业增值税税率或征收率

1.2.1 一般纳税人增值税税率或征收率

1.2.1.1 一般计税方法

1.2.1.2 简易计税方法

1.2.1.3 一般计税方法项目与简易计税方法项目的界定原则

1.2.2 小规模纳税人增值税征收率

1.2.3 物业管理收取自来水水费适用税率

1.3 房地产增值税适用范围

1.3.1 适用范围的基本规定

1.3.2 接收烂尾项目

1.4 房地产企业销项税额的确定

1.4.1 增值税暂行条例修订前后销售额概念的变化对纳税的影响

1.4.2 房地产开发企业销售额的计算

1.4.2.1 土地价款的扣除时间

1.4.2.2 准予扣除的土地价款的金额

1.4.2.3 准予扣除的土地价款应当取得的票据

1.4.2.4 一次拿地，分期开发项目如何扣除土地价款

1.4.2.5 总机构竞拍的土地交由分支机构开发，土地价款的扣除问题

1.4.2.6 房地产企业清盘时，尚未出售的开发产品的建筑面积所对应的土地价款扣除问题

1.4.2.7 土地价款扣除的台账管理要求

1.4.2.8 承接烂尾项目继续开发后销售的，是否可以扣除土地价款

1.4.3 价外费用的概念

1.5 房地产企业进项税额的确定

1.5.1 进项税额的概念

1.5.2 进项税额抵扣的凭证

1.5.3 增值税专用发票相关政策

1.5.3.1 抵扣时间要求

1.5.3.2 取得第三方开具专用发票抵扣问题

1.5.3.3 丢失增值税专用发票的抵扣程序

1.5.4 海关进口增值税专用缴款书

1.5.4.1 没有付款的海关进口增值税专用缴款书抵扣问题

1.5.4.2 先比对后抵扣

1.5.5 房地产企业购买花草树木等农产品进项税额抵扣

1.5.6 道路、桥、闸通行费进项税额抵扣

1.5.7 购进国内旅客运输服务

1.5.8 加计抵减政策

1.5.9 增值税期末留抵税额退税制度

1.5.10 不得抵扣的进项税额

1.5.10.1 不得抵扣的基本规定

1.5.10.2 房地产企业兼营简易计税方法与一般计税方法项目不得抵扣进项税额的计算

1.5.10.3 停止抵扣进项税额期间的进项税额不允许抵扣

1.5.11 不动产进项税额抵扣

1.5.11.1 购进不动产进项税额抵扣

1.5.11.2 租入固定资产进项税额抵扣

1.5.11.3 已抵扣进项税额的不动产发生非正常损失或改变用途

1.5.11.4 不得抵扣进项税额的不动产用于允许抵扣项目

1.5.12 逾期增值税扣税凭证抵扣问题

1.5.13 房地产企业营改增后常见抵扣项目及比例

……

第2章 房地产企业土地增值税的涉税政策解析

第3章 房地产企业所得税的涉税政策解析

第4章 房地产企业财产税及行为税涉税政策解析

第5章 房产地企业个人所得税涉税政策解析

许明，北京财税研究院研究员，注册税务师，注册会计师，山东省国家税务局（潍坊）培训中心高级讲师，人事部中国高级公务员培训中心客座教授，国内有名企业税收风险防范专家。北京纳税人俱乐部、中国税网、中税网等培训机构和网站特聘讲师，“税法直通车”税法解读专家，北大东奥注册税务师考前培训专职教师，具有深厚的财税理论知识和丰富的企业涉税风险防范经验。

主要研究成果：先后在《人民日报》、《中国税务报》、《中国税务》等报刊上发表学术论文四十多篇，出版《新税制纳税检查》、《增值税的国际比较分析》、《分行业纳税筹划》、《模拟征税查账》、《近期新企业所得税政策与实务解析》、《新企业所得税法解读》等专著。

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编辑推荐

作者结合二十多年的工作和教学经验，通过大量的调研，针对房地产企业关注的重点和难点问题进行细致的剖析。对实际工作中发现的一些特殊业务，在目前国家层面的法律法规没有明确规定的前提下，从法理角度并结合地方性法律法规，提出了自己的意见。

• 作者：uncia 发布时间：2012-12-24 12:19:21

  内容丰富，注释方便，排版欠佳

• 作者：文孟先生 发布时间：2024-02-26 15:14:18

  经典！

• 作者：奔跑的阿新 发布时间：2019-05-16 10:15:58

  之前就读过作者的《毒咒》和《豪气干云石达开》，正期待新小说呢，就出版了。哈哈哈。

• 作者：双休猫 发布时间：2021-12-09 01:27:17

  不讲逻辑的一本书…

• 作者：连祁 发布时间：2023-12-08 02:55:16

  2023.12.8 没看完 但过去 传统 共同体 快看书 急 但就急

• 作者：L, 发布时间：2017-07-21 10:41:35

  不是我喜欢读的类型。

• 西方世界的兴起读书笔记

  作者：飘飞的红领巾 发布时间：2015-12-12 13:41:03

        作者开篇提出中心论点：有效率的经济组织是经济增长的关键；一个有效率的经济组织在西欧的发展正是西方兴起的原因所在。为证明此论点，作者分别讨论了公元900年-公元1500年、公元1500年-公元1700年的经济史。全书有两天清晰脉络，一条是人口增长，另一条是产权变化。每个章节分为五小节，分别从人口、经济、社会、政治四方面进行分析，最后一个小节则起承上启下作用。如此排布便于理解文字内容，在翻阅之前所读章节时对比更加清晰。

        作者认为，所谓创新、规模经济、教育、资本积累等并不是经济增长的原因，他们仅仅是增长本身；当“所有权”使从事社会生产性活动成为合算，便会出现经济增长。“一项专为包括新思想、发明和创新在内的知识所有权而制定的法律提供了更为经常的刺激，没有这种所有权，便没有人会为社会利益而拿私人财产冒险”。只有满足这个条件，个人才有激励去从事有利于社会的创新活动。

  达到这个目的地手段是明晰产权。但是，创新制度是否真的出现更关键的还在于创新制度所产生的成本和收益，只有收益大于成本时制度变革才会出现。所以对于创新制度的成本分析就显得很重要，影响成本的一个重要的变量就是人口，作者在接下来分析了西欧产业革命前几个世纪的人口变化。

        10世纪时，在欧洲普遍存在的是庄园经济，农民通过劳动为生产产品，和领主订立契约，为领主提供生产的产品，作为交换，领主为农民提供保护。作者认为庄园经济模式存在的条件是秩序混乱、土地丰裕、军事能力有差异，劳动力不足等。作者提出打乱这一制度的主要因素是人口增长--人口增长将改变土地丰裕和劳动力不足等条件。在土地丰裕地区，当人口稠密到报酬递减的地步，人们就会开发新土地，由于地区之间存在差异，于是贸易得以发展，市场的出现使人们开始用货币计量产品。更好的土地被拓殖，人们开始更加集中或转移到更贫瘠的地方。劳动生产率降低，土地价值升高。领主和农民之间的契约关系发生变化。总而言之，人少土多也就没有发明土地专有权的必要性；劳动力在面对土地所有者时也具有较高的谈判能力，封建社会提供了相对稳定的秩序有助于商品交换进行的背景下，农奴制取代奴隶制，农奴向领主缴纳货币地租，这也使得领主和农奴的消费交易都获得灵活性，进一步促进了11、12世纪贸易的增长和市镇的兴起，并带来一系列旨在减少市场不完善的制度安排。

        作者在第四章讲解了11-13世纪的经济形势、庄园的具体任务分配、各级领主与承租人之间的关系、土地授予的形式、二圃制耕种方式、契约协定的选择。人口的增长带了边疆运动、产品市场的扩大，生产也变得更有效率，于是货币代替契约协定。13世纪经济大幅增长，是欧洲经济真正觉醒的时期。在商业和制造业方面，人口增长增加了贸易的可能性，促进市场扩大使之适于采用新的生产工艺、组织和制度，如委托制与合同制、银行存款业务、保险业、直接贷款、集市、商法、新城镇，这使得制造业和商业的生产率提高。在公共品提供方面，市场扩展提出了保护私有财产的需要，而货币经济的发展使得雇佣军代替军役制从而提高了大规模战争的可行性，这使国王的权威得以提高，有利于保护私有财产。在农业方面，人口增长却带来了消极的影响，人地比例的变化使得土地相对劳动力而言成为了较为稀缺的生产要素；土地拥有者要求获得更多的收入，而通货膨胀降低了领主获得的固定货币给付的实际价值，传统习俗造成了变更契约巨大的交易成本，为了不至于增加修改契约的费用，领主不得不在传统习俗的框架中进行调整，传统的庄园组织和劳动捐恢复，农奴和承租人也逐渐失去了一些自由；增加的劳动力和资本流动的不自由阻止了农业部门中资源的有效配置，农民在鼓励怠工的制度下工作，领主也没有激励改进农业技术。由此，总体而言，人口增长对于生产率的促进效应不足以抵消其主要的消极效应，最终使欧洲经济在14、15世纪陷入马尔萨斯陷阱。

        14、15世纪中，疾病、饥荒、战争造成的人口显著下降，贸易萎缩、分工缩小阻止了生活标准的上升，利用市场组织生产的费用上升进一步约束了经济的发展。但消极之中也蕴含着积极的因素，人口减少提高了劳动力的谈判能力，劳役地租不可逆转地被货币替代，土地由自由的承租人和领取货币工资的工人耕种；混乱造成了严重依赖封建地租的岁入下降，政府支出的最低水平相对提高，财政压力使得有效率的政治组织得以保留而无效率的政治组织责备对手吞并，这促使了民族国家的萌发；由此，封建社会的基本结构瓦解。此外，为应付财政危机，各国创建新的所有权形式，这也导致了1500—1700年之间西欧经济成就的差异。

        16世纪西欧开始进入现代初期阶段，人口增长造成市场扩大降低了贸易的单位成本，增加了居民的人均收入。土地相对劳动力的再一次紧缺使得土地共有权残余最终消除。新世界白银流入，商业扩张，促进了无形资产有效所有权的发明。不断扩大的市场经济要求建立较大的政治单位，民族国家得以最终形成。与14世纪相似的是，尽管贸易促进了交易部门的生产效率的上升，但却不能抵消人口增加造成了农业生产率的下降，由此17世纪充斥着战争、饥荒、瘟疫，又一次陷入马尔萨斯抑制。但17世纪毕竟与14世纪不同，14世纪欧洲均质的组织形式使西欧各处几乎都遭受了马尔萨斯抑制的打击，而17世纪西欧各国制度和所有权安排的差异却造就了经济表现的差异。在法国和西班牙，君主专制发展一套税收制度抑制创新和要素的流动性，导致生产型经济活动在法国的相对下降和在西班牙的绝对下降；在英国和荷兰，所有权演进促进19世纪初期形成私人收益率接近社会收益率的基本形势，生产率的增长也使荷兰和英国的促进经济发展的制度得以继续创建，为技术革命奠定了基础。

        总结来看，由于“该世纪已经发展或未能发展的所有权的性质”（13世纪），生产率的增长速度没有赶上人口增长的速度，13世纪没有挣脱马尔萨斯陷阱。14-15世纪欧洲人口在一个较低的水平，饥荒、流行病、战争是人口减少的几个主要原因。在这期间人口大幅度长时间下降引起了：土地价值降低，政府支出需求提高，交易费用提高。这些引起了接下来的所有权变化。契约形式变更，民族国家的出现（国家取代庄园提供保护）。频繁的战争使得君主需要想办法扩大财政收入，于是所有权进一步变化。17世纪欧洲又面临一次马尔萨斯陷阱，这次英国和荷兰获得了人口增长，法国和西班牙等国则没有逃脱马尔萨斯陷阱。法国的分益耕作制和行业垄断的盛行，西班牙的广泛存在的垄断和财产权安全感、可耕地的所有权这些决定了法国和西班牙的衰败。荷兰的市场发展，使得交易费用下降，从而保持了经济发展。英国的垄断法，专利法等法律的颁布促进了经济的发展。

        最后，作者认为正是所有权的发展为产业革命做了铺垫，技术革命不是西方兴起的原因而是所有权等确立的结果。

• 晋商之道

  作者：xhyq21 发布时间：2015-08-31 16:59:44

  其实一直对于古代商帮没有多大的了解与认知，偶尔也只是在电视纪录片中看到与听到过徽商，但是没有想到，比徽商更具有知名度，或是更加有影响力的应属晋商。此书确实是给了我莫大的知识面了！

  晋商，山西人，对于生意之道，真的累积了他们自身的文化与道德于一身，我想，这种文化正应当是现在所有的中国人所谓的生意之道所应该学习与传承下去的！我看这本书，更多的还是在商这方面，大概知道过商帮这个词，对于他们的生意之道，其实也是蛮陌生的，晋商这个词虽然于我而言，也是相对陌生，但是在此，确实对他们有了一份深深的敬意！

  晋商，也是由盐起家，在自身的环境中，把握自己所有的优势，为自己创造条件，更是通过一种商业伦理道德“君子爱财，取之有道”，让我更了解何谓真正的商人与君子！这种“以义制利”更能显示出山西人的淳朴以及一种职业道德，对于当今社会，频频出现的各种商业危机与商业潜规则，我们确实应该汗颜啊！

  山西人自古都有经商的传统，对于他们而言，不怕吃苦，懂得变化适应环境，是他们成功的一步，而在明清时期的晋商，更是进入他们的鼎盛时期。这也是与晋商懂得用人与规划出自己的激励机制分不开。对于这种经商用人原则：用乡不用亲，择优保荐，破格提拔的管理方式，真的可以普遍用到现代的管理理念中来！毕竟需要做大一个企业，离不开自身的管理！

  本书中对于我的另一个冲击点，是晋商时代出现的票号，我们现代银行的乡下祖父，不得不佩服晋商人的聪明才智，虽然最后票号的灭亡，也预示着晋商的衰亡！但是晋商的历史也是中国人一段非常重要的历史阶段！

  晋商的出现、发展、辉煌、乃至最终的衰亡，对于我们现在人，特别在商业区的人们而言，真的是非常有可模仿与警示作用！晋商的出现，是因为山西人为了改变自己的生活环境，而努力产品的结果，而在不断摸索中，不断的失败中，仍是坚持不懈，努力改善创造更多的条件，让晋商处于无可替代的历史阶段，这不正正是在激励我们不管身处何种环境，都要懂得接受与学会改变吗！