房地产开发法律风险防范实务 在线下载 pdf mobi 2025 epub 电子版

本书以最新发布或修订的法律、法规、规章、司法解释和规范性文件为依据，以房地产开发主体、房地产开发用地取得、房地产开发建设、房地产开发经营、前期物业管理等房地产开发全过程为主线，从作者亲自办理的14个诉讼与非诉讼具体案件入手，对房地产开发主体、国有建设用地使用权设立取得、国有建设用地使用权转让取得、国有建设用地使用权合作开发取得、房地产开发建设、商品房销售、商品房屋租赁、房地产抵押、前期物业管理等方面存在的法律风险进行了全面的分析，对风险防范提出了针对性、系统性和可操作性的应对措施。

本书还对外商投资房地产、集体土地和房屋的征收与补偿、土地一级开发、房地产并购、房地产项目融资、商品房销售广告宣传、商品房预售、按揭贷款、商品房先租后售、商品房售后包租等房地产开发热点问题的法律风险防范进行了重点阐述。

本书可供房地产开发企业、建设单位、工程勘察设计企业、施工企业、监理企业等单位的相关人员，律师，法官，法学院校师生及有关研究人员等阅读使用，具有很强的实务操作指导作用。

代前言……………………………………………………………………… 1

第一篇 房地产开发主体法律风险防范…………………………………… 1

◆内资房地产开发企业的风险分析与防范……………………………… 3

【案情简介】…………………………………………………………… 3

【一审代理意见和判决】……………………………………………… 6

【二审代理意见和裁定】………………………………………………10

【风险分析与防范】……………………………………………………18

◆外商投资房地产的风险分析与防范…………………………………… 28

【案情简介】……………………………………………………………28

【代理过程与结果】……………………………………………………29

【风险分析与防范】……………………………………………………30

第二篇 国有建设用地使用权设立取得法律风险防范……………………63

◆集体土地和房屋的征收与补偿的风险分析与防范…………………… 65

【案情简介】……………………………………………………………65

【一审代理意见和判决】………………………………………………67

【二审代理意见和判决】………………………………………………71

【案件最终结果】………………………………………………………73

【风险分析与防范】……………………………………………………74

◆土地一级开发与国有建设用地使用权出让取得的风险分析与防范…100

【案情简介】………………………………………………………… 100

【代理过程与结果】………………………………………………… 101

【风险分析与防范】………………………………………………… 103

第三篇 国有建设用地使用权转让取得法律风险防范…………………119

◆国有建设用地使用权转让的风险分析与防范……………………… 121

【案情简介】…………………………………………………………121

【代理意见和仲裁裁决】……………………………………………123

【仲裁裁决撤销申请与法院裁定】…………………………………132

【风险分析与防范】…………………………………………………142

◆在建工程转让的风险分析与防范 …………………………………… 152

【案情简介】…………………………………………………………152

【代理过程和结果】…………………………………………………153

【风险分析与防范】…………………………………………………155

◆在建工程转让合同签订和履行的 风险分析与防范………………… 164

【案情简介】…………………………………………………………164

【代理意见和判决】…………………………………………………167

【风险分析与防范】…………………………………………………173

◆房地产项目转让其他方式的风险 分析与防范……………………… 183

【案情简介】…………………………………………………………183

【代理过程和结果】…………………………………………………184

【风险分析与防范】…………………………………………………188

第四篇 国有建设用地使用权合作开发取得法律风险防范………… 197

◆房地产合作开发的风险分析与防范………………………………… 199

【案情简介】…………………………………………………………199

【代理过程和结果】…………………………………………………199

【风险分析与防范】…………………………………………………200

第五篇 房地产开发建设法律风险防范…………………………………207

◆房地产开发建设的风险分析与防范………………………………… 209

【案情简介】…………………………………………………………209

【代理过程和结果】…………………………………………………209

【风险分析与防范】…………………………………………………210

第六篇 商品房销售法律风险防范 …………………………………… 249

◆商品房销售的风险分析与防范……………………………………… 251

【案情简介】…………………………………………………………251

【代理过程和结果】…………………………………………………252

【风险分析与防范】…………………………………………………253

第七篇 商品房屋租赁法律风险防范……………………………………305

◆商品房屋租赁的风险分析与防范 …………………………………… 307

【案情简介】…………………………………………………………307

【一审代理意见和判决】……………………………………………308

【风险分析与防范】…………………………………………………310

第八篇 房地产抵押法律风险防范 …………………………………… 325

◆房地产抵押的风险分析与防范……………………………………… 327

【案情简介】…………………………………………………………327

【代理过程和结果】…………………………………………………328

【风险分析与防范】…………………………………………………329

第九篇 前期物业管理法律风险防范……………………………………343

◆前期物业管理的风险分析与防范 …………………………………… 345

【案情简介】…………………………………………………………345

【一审代理意见和和解】……………………………………………346

【风险分析与防范】…………………………………………………348

后记……………………………………………………………………… 363

郭家汉，北京市金洋律师事务所主任、高级创始合伙人、执业律师，中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员，中国政法大学国土资源法律研究中心特约研究员、住房和城乡建设部干部学院客座教授。

1989年7月毕业于中国政法大学研究生院，获法学硕士学位。1989年至1998年，就职于中华人民共和国建设部，从事建设立法工作，1993年任建设部体改法规司副处长，亲自参加了《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国建筑法》等40余项房地产、工程建设等方面的法律、法规的起草和修改工作。

自1998年担任专职律师以来，担任了几十家大中型企业的常年法律顾问;为中共中央组织部办公楼工程、中国寰球工程公司科研设计基地、北京太阳园小区等项目担任项目法律顾问;为数十家企业提供了改制与资产重组、工程保险等非诉讼法律服务;为国内外客户代理了数百件诉讼与仲裁案件。律师业务涉及房地产、建设工程、公司改制并购、投融资、知识产权等。

主要著作有：《建设工程法律风险防范实务》(专著)、《建设工程设计责任保险实务》(专著)、《刑事执行程序论》(合著)、《中华人民共和国建筑法实务全书》(编委及撰稿人)、《中华人民共和国建筑法释义》(合著)等。

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书籍介绍

本书以最新发布或修订的法律、法规、规章、司法解释和规范性文件为依据，以房地产开发主体、房地产开发用地取得、房地产开发建设、房地产开发经营、前期物业管理等房地产开发全过程为主线，从作者亲自办理的14个诉讼与非诉讼具体案件入手，对房地产开发主体、国有建设用地使用权设立取得、国有建设用地使用权转让取得、国有建设用地使用权合作开发取得、房地产开发建设、商品房销售、商品房屋租赁、房地产抵押、前期物业管理等方面存在的法律风险进行了全面的分析，对风险防范提出了针对性、系统性和可操作性的应对措施。

本书还对外商投资房地产、集体土地和房屋的征收与补偿、土地一级开发、房地产并购、房地产项目融资、商品房销售广告宣传、商品房预售、按揭贷款、商品房先租后售、商品房售后包租等房地产开发热点问题的法律风险防范进行了重点阐述。

本书可供房地产开发企业、建设单位、工程勘察设计企业、施工企业、监理企业等单位的相关人员，律师，法官，法学院校师生及有关研究人员等阅读使用，具有很强的实务操作指导作用。

• 作者：SakuraBobo 发布时间：2022-06-04 09:43:23

  一年没有接触基础教育了

  终于在结课前读完了这本书

  作为叶澜老师的学生

  孙元涛老师上课真的太吸引人了

  研一阶段最佳

  06年的书

  到22年看来

  很多当时存在的问题

  并没有切实解决

  基础教育改革还有很长的路要走吧

• 作者：乐观的悲观主义 发布时间：2020-04-29 21:59:37

  心物合一，知行合一，致良知。人但得好善如好好色，恶恶如恶恶臭，便是圣人。立志用功，就像种树一样，不要想着枝叶花果，空想又有什么好处呢？只要不忘记栽培的功夫，还担心没有枝叶花果吗？心犹镜也，磨镜而使之明，磨上用功，明了后亦未尝废照。摒除私欲，无所偏倚，如明镜然，是得天理。度娘查了下王守仁资料，果然是军事家和教育家，为了帮助皇帝更好地统治民众而写的圣贤之道，百姓们学会了就会自愿牺牲一己之利去服从管理。如柏拉图所说，国家应该由真正至善的人来管理（尤指哲学家），可至善的人大多两袖清风不图名利不爱做官，结果管理层仍然是一群贪图利益的人在做，理想国大概永远都不可能实现。不赞成他说佛教私欲重，佛教唯心，旨在锻炼人的心性。王阳明的心学借鉴了佛学精髓，心性结合实际在实践中锻炼，这私欲更大吧？

• 作者：angelline84 发布时间：2012-02-21 12:12:52

  作为编辑的案头书，非常实用。

• 作者：夏阳 发布时间：2007-10-03 09:19:32

  看不懂

• 作者：Pinkky 发布时间：2020-02-04 22:17:24

  财经知识入门，浅显易读，我读的很认真还做了笔记，为了这本书十年后传给菜芽……

• 作者：火花 发布时间：2009-11-10 17:35:33

  提供了一些很有用的摄影技巧和拍摄理念，应该会在以后派得上用场

• 的确写得挺“作”的

  作者：何必 发布时间：2005-08-28 16:14:11

  喜欢看张抗抗的书，在千岛湖开会时，用宾馆赠卷买了一本，利用车上的时间看完了全书。写了两个挺“作”的女人，好似窥探了别人的生活，其实倒是蛮让人同情的。这么的“作”，到底为了什么。

  “作”在我的理解，其实是一种女孩子为了让别人疼爱，自然而然的耍性子，在大人眼里是蛮可爱的。于是经常听大人们唠叨，我家小女挺“作”的，语气里包含着慈爱和无奈。要是年过三十几的女人“作”，如同书中的主人公，那实在是不叫“作”，而是折腾。

  生活无疑是绚烂的，由于有了很多喜欢“作”的人，让我们这些追求平淡生活的男男女女们，看到了生活的另一面。

• 当中国人成为“黄种人”，东亚历史随之改变了

  作者：启风 发布时间：2017-02-22 21:11:10

  刊于《凤凰周刊》

  谢霆锋唱的《黄种人》里，有这么两句歌词：“黄种人来到地上/挺起新的胸膛/黄种人走在路上/天下知我不一样”，很是激昂向上。对中国人而言，能被称为黄种人，确实是一件让人开心的事，因为在中国文化中，“黄色”不仅代表了黄帝、黄河、黄土地，更是被皇室垄断的高贵颜色。于是，我们从小被告知自己属于黄种人时，可以很容易地接受，而不会对照肤色，纠结一会儿——这怎么能算是黄色呢？

  然而，一个残酷的事实是，在定义人种的西方人眼中，白色才代表高贵，至于黄色，则意味着疾病，甚至死亡。因此，黄种人这个概念出现时，充满了种族偏见。美国学者奇迈可的新书《成为黄种人：亚洲种族思维简史》，即利用丰富的史料，研究了几百年来，东亚人是如何从西方旅行家笔下的“白人”，一点点“堕落”为黄种人的。有意思的是，此种划分几乎没有任何科学依据，但却对中、日两国近代史产生了深刻影响。

  诞生于种族歧视下的“黄种人”

  这本书简体版的副标题为“亚洲种族思维简史”，应当是借鉴了前些年在罗永浩推荐下，风行一时的托马斯·索威尔《美国种族简史》，但其实台版副标题“一部东亚人由白变黄的历史”，显然更为贴切。奇迈可最初对这个话题产生兴趣，就是因为他发现，在早期西方旅行家的笔下，东亚人都被称为“白人”。《成为黄种人》中举了不少例子，如13世纪，意大利人马可·波罗在其游记中，称中国和日本人是“白色的”；此后，一直到16世纪，葡萄牙药剂师多默·皮列士的说法，依旧是中国人“像我们一样白”，日本人是“白人”。不过按照奇迈可的解释，这种描述针对的不仅仅是肤色，更是对中、日两国人“财富、力量以及较高的文明等级所带来的附加印象”，这里颜色代表的是某种“价值判断”。

  西方人自豪于自己的“肤白”，那是因为在他们看来，欧洲是“被上帝祝福过的地方，是人类文明的中心”，白皙的皮肤被同基督教信仰联系在一起。那么，当西方人在东亚传教遇到重重阻力后，对这里人们皮肤的描述自然不再是白色。1596年，利玛窦发现，整整15年过去了，广东还只有100名中国教徒，于是他写道，“中国的小孩生下来是白色的，但是他们长大后则变得越来越丑陋、肥胖、肤色暗沉”。同样的情况也发生在日本，德川幕府对基督教发出禁令后，日本人的肤色也被改写为和中国人一样的“橄榄色”。

  17世纪后，东亚人的肤色在西方人的笔下，变得多种多样起来，但无一不是“暗色”，有棕色、红色、黄褐色、古铜色、深绿色，甚至黑色。亚洲人（尤其是东亚人）的皮肤逐渐被统一为“黄色”，始于瑞典生物学家林奈（现在通行动植物命名法的发明者）。他在18世纪中期的名著《自然系统》里，将亚洲人的肤色用拉丁语定义为“luridus”，一个有黄色、浅黄色，以及死亡、像幽灵一样意思的贬义词。同时在西方医学中，黄色皮肤还通常被视为黄疸病的症状。不久，德国人类学家布鲁门巴哈率先使用“黄种人”名称，而且毫无科学依据地发明出一个种族名称——“蒙古人种”，中国人和日本人都被归在其中。

  给“黄种人”的几种“欲加之病”

  在讨论了东亚人是如何从“白”变“黄”后，奇迈可用两章篇幅，对“蒙古人种”的概念发展进行了梳理。在鲁门巴哈之后，法国生物学家乔治·居维叶提出：白人/高加索人种、黄种人/蒙古人种、黑人/埃塞俄比亚人人种的三分法，并为世人接受。西方对“黄种人”及“蒙古人种”的印象趋于定型，即将其视为处于白人和黑人间的“中间”种族，虽然中国和日本曾在基督教地区以前，建立起较为完善的社会制度，但他们“在很多个世纪中都处于停滞状态”，这“标志着与白种人相比天生低下和能力的有限”。在三个人种中，只有白种人是“真正勇敢、自由、慈悲和仁慈的”，至于肤色最深的黑人，则被认为是野蛮的。

  为了证明黄种人进化不完全，身体上存在缺陷，西方人通过有限地观察，命名了三种具歧视含义的病症：“蒙古褶”、“蒙古斑”和“蒙古症”。其中，“蒙古褶”指的是眼角皮肤有褶皱，表示东亚人都有一双小眼睛；“蒙古斑”是说东亚人出生时臀部会有斑点，是“血液中有多余的色素”“猴子尾巴的痕迹”；当然，最具侮辱性的则是将表现为痴呆的“唐氏综合症”称为“蒙古症”。西方人曾认为“唐氏综合症”是白种人特有的一种疾病，视其为人类的一种“返祖现象”，患病者会表现出一些东亚人的特点，比如“‘孩子似的’语言和模仿的倾向”。《成为黄种人》里引用了一个当时的流行说法，“一些痴呆者也是黄色的，面如土色……而许多中国人和日本都确确实实是黄色的”。

  通过医学发展，现在我们已经知道，在4种所谓“内眦皱襞”中，只有1种在东亚人身上是常见的；“蒙古斑”也不仅仅是出现在东亚婴儿身上，印第安人、黑人、白人都会有，在中国被俗称为“儿痣”；更不用说，所谓“蒙古症”不可能是白人“独享”的病症，如遗传学者说的那样，“唐氏综合症的来源根本与种族无关”。但是，这些说法既已深入人心，已不再是科学结论所能改变的了。简单搜索即可发现，中文互联网上，还有大量文章在讨论诸如自己孩子身上有蒙古斑，是否意味着有蒙古血统这样的问题。

  被污名为“黄祸”的“黄种人”

  奇迈可为《成为黄种人》这本书撰写的最后一章名为“黄祸”，讨论近代西方对黄种人的恐惧，及中、日两国由此产生的反应。这一章意义重大，而内容相对单薄，读者不妨参考为本书台版作序的杨瑞松的一本书——《病夫、黄祸与睡狮》（政大出版社，2010年）。杨瑞松在第三章《尔有黄祸之先兆，尔有种族之势力：“黄祸”与近代中国国族共同体想像》中细致梳理了“黄种人”及“黄祸”概念对中国的影响。

  简言之，在“蒙古人种”概念出现后，被同匈奴人、蒙古人西侵欧洲的历史记忆相联系，发展出流行一时的“黄祸论”。德国皇帝威廉二世让画师绘制了一幅“黄祸图”：代表英法德俄等欧洲主要国家的女神，头顶十字架，在天使的指引下，防范着远方的敌人——代表日本的佛陀及代表中国的龙，题为“欧洲各民族，保卫你们的信仰和家园”。近代欧洲人对黄种人的恐惧，主要缘于当时中日两国都在较大规模地向外移民，被认为挤占了白种人的生存空间，产生人口上的威胁。由此，美国曾长期实行“排华”“排日”政策。

  对于突然流行起来的“黄祸论”，中、日两国知识分子一方面大力驳斥，另一方面也在多方利用。中国知识分子将欧洲种族观念照单全收，并试图借之提振中国人的自信。1897年梁启超说，“凡黑色、红色、棕色之种人，其血管中之微生物，与其脑之角度，皆视白人相去悬殊。惟黄之与白，殆不甚远。故白人所能之事，黄人无不能者”。至于所谓“黄祸”，梁启超解释说，“西人深畏中国人，向有黄祸之语互相警励也”，将西方人眼中的威胁看作对中国潜力的一种恐惧。又因为东亚人同被划为黄种人，中、日联合的观点，也一度流行。

  同中国人的诉求不同，在维新后发展起来的日本，希望得到白种人的平等对待，而不甘于同中国人一起居于黄种人之列。罗福惠在论文《“黄祸论”与日中两国的民族主义》中讨论了此种倾向，他举例说，日本学者田口卯吉在《日本人种论》中声称，西方人“称我日本人种为蒙古人种，即黄色人种的一部，和中国人种相同”，其实“大和民族和中国人不同种，而和印度、波斯、希腊、拉丁等同种”。但欧洲列强并不以日本要求为意，在巴黎和会上否决了日本提出的“人种差别废除议案”。于是“二战”时，日本改以黄种人对抗白种人的领袖自居，充分利用“同种论”，宣扬“大东亚共荣”，为侵略寻求合理性。

  由奇迈可《成为黄种人》可以清楚地看到，从“黄种人”“蒙古人种”概念出现以来，极大地影响了中日两国的观念，以至大多数中国人今天还以充满歧视意味的黄种人自居。其实这种认同完全建立在想象的基础之上，因此中、日两国知识分子对自身种族的随意阐释，没有经过任何科学验证，看上去依旧相当合理，不觉“违和”。

  对于“种族”问题，著有《近代中国之种族观念》一书的英国历史学家冯客，有着深入研究和精辟论述。在他看来，“‘种族’是一种与客观事实无关的文化构造……一些人可能会关注皮肤的颜色，而另一部分人则关心眼睛的颜色。这些生理上的差异自身并不引致文化的差异，而是用来使角色的预期合法化：生理的特征被赋予了社会的意义……种族并不存在，它们是被虚构出来的。种族范畴的所指随着社会文化环境的变化而变化。”这一说法正同奇迈可对“黄种人”的研究前后呼应。