房地产投资分析 东北财经大学出版社 在线下载 pdf mobi 2025 epub 电子版

一、由于“营改增”政策的施行，案例项目中涉及“营改增”后增值税的计

算，均采用了“房地产老项目、一般纳税人、简易计税方法”的设定或选择。

二、本教材使用的角度。本教材主要讲授如何对房地产项目进行投资分析，从

而判定项目是否可行、是否值得投资。因此，本教材中所指的咨询分析人是站在投

资者的角度进行分析的，目的是帮助投资者作出明智的投资决策。

三、房地产市场、政策等变化较快，写作本版教材时，作者尽可能地核查了书

中的全部信息，对一些数字、法律新规等进行了更新。

四、对第五版使用过程中发现的问题进行了修改和纠正。

五、具体项目具体分析是房地产投资分析的灵魂。

第一章房地产投资分析中的基本问题………………………………… 1

■ 学习目标……………………………………………………………………… 1

第一节房地产投资概述……………………………………………………… 1

第二节房地产投资分析概述………………………………………………… 17

第三节房地产投资分析常用术语…………………………………………… 28

第四节小结…………………………………………………………………… 47

■ 关键概念……………………………………………………………………… 48

■ 复习思考题…………………………………………………………………… 49

第二章房地产市场分析……………………………………………… 51

■ 学习目标……………………………………………………………………… 51

第一节房地产市场概述……………………………………………………… 51

第二节房地产市场分析的内容……………………………………………… 57

第三节房地产市场调查的方法与程序……………………………………… 66

第四节房地产市场预测的种类与方法……………………………………… 74

第五节房地产开发项目的SWOT分析……………………………………… 84

第六节小结…………………………………………………………………… 89

■ 关键概念……………………………………………………………………… 90

■ 复习思考题…………………………………………………………………… 90

第三章房地产开发项目的区位条件分析…………………………… 92

■ 学习目标……………………………………………………………………… 92

第一节区位与房地产价值…………………………………………………… 92

第二节房地产开发项目的区位分析………………………………………… 97

第三节区位选择要注意的问题…………………………………………… 104

第四节小结………………………………………………………………… 106

■ 关键概念…………………………………………………………………… 107

■ 复习思考题………………………………………………………………… 107

第四章房地产投资项目基础数据的估算分析……………………… 108

■ 学习目标…………………………………………………………………… 108

第一节房地产开发项目总投资与总成本费用的估算…………………… 109

第二节房地产投资项目的收入、税金估算……………………………… 125

第三节房地产投资项目的资金筹措……………………………………… 143

第四节借款还本付息的估算……………………………………………… 150

第五节财务基础数据估算案例分析……………………………………… 160

第六节小结………………………………………………………………… 163

■ 关键概念…………………………………………………………………… 165

■ 复习思考题………………………………………………………………… 165

■ 案例分析题………………………………………………………………… 166

第五章房地产投资项目财务分析…………………………………… 169

■ 学习目标…………………………………………………………………… 169

第一节房地产投资项目财务分析概述…………………………………… 169

第二节房地产投资项目财务分析基本报表……………………………… 173

第三节传统财务分析……………………………………………………… 191

第四节现代财务分析……………………………………………………… 198

第五节传统财务分析方法的应用——某置业（股权） 投资者和债权

投资者对商场投资的可行性分析案例…………………………… 212

第六节现代财务分析方法的应用——某房地产开发项目财务分析案例… 218

第七节基本报表填列与相应指标的计算案例分析……………………… 231

第八节小结………………………………………………………………… 234

■ 关键概念…………………………………………………………………… 235

■ 复习思考题………………………………………………………………… 236

■ 案例分析题………………………………………………………………… 236

第六章房地产投资项目不确定性分析……………………………… 240

■ 学习目标…………………………………………………………………… 240

第一节房地产投资项目的不确定性概述………………………………… 240

第二节盈亏平衡分析……………………………………………………… 245

第三节敏感性分析………………………………………………………… 256

第四节小结………………………………………………………………… 267

■ 关键概念…………………………………………………………………… 269

■ 复习思考题………………………………………………………………… 269

■ 案例分析题………………………………………………………………… 269

第七章房地产投资项目风险分析…………………………………… 271

■ 学习目标…………………………………………………………………… 271

第一节房地产投资项目风险概述………………………………………… 272

第二节房地产投资风险的种类与控制方法……………………………… 278

第三节房地产投资风险分析……………………………………………… 283

第四节小结………………………………………………………………… 291

■ 关键概念…………………………………………………………………… 292

■ 复习思考题………………………………………………………………… 292

第八章房地产投资决策分析………………………………………… 294

■ 学习目标…………………………………………………………………… 294

第一节房地产项目投资决策概述………………………………………… 294

第二节房地产投资项目的方案比选……………………………………… 302

第三节各比选指标的应用………………………………………………… 308

第四节案例分析…………………………………………………………… 317

第五节小结………………………………………………………………… 320

■ 关键概念…………………………………………………………………… 322

■ 复习思考题………………………………………………………………… 322

■ 案例分析题………………………………………………………………… 323

第九章房地产开发投资项目案例分析……………………………… 324

■ 学习目标…………………………………………………………………… 324

第一节租售房地产开发项目案例分析…………………………………… 324

第二节房地产投资项目可行性研究案例分析——星海小筑住宅

小区可行性分析…………………………………………………… 340

第三节商业地产开发项目案例分析……………………………………… 359

第四节小结………………………………………………………………… 363

■ 复习思考题………………………………………………………………… 363

第十章房地产置业投资项目案例分析……………………………… 364

■ 学习目标…………………………………………………………………… 364

第一节房地产置业项目投资分析概述…………………………………… 364

第二节房地产买卖投资分析……………………………………………… 368

第三节房地产置业消费投资分析………………………………………… 370

第四节房地产租赁投资分析……………………………………………… 371

第五节房地产置业出租经营投资分析…………………………………… 373

第六节小结………………………………………………………………… 387

■ 复习思考题………………………………………………………………… 387

第十一章房地产开发项目可行性分析报告的撰写………………… 388

■ 学习目标…………………………………………………………………… 388

第一节房地产开发项目可行性分析报告的基本构成…………………… 388

第二节房地产开发项目可行性分析报告正文的写作要点……………… 390

第三节房地产开发项目可行性分析报告的审读………………………… 395

■ 复习思考题………………………………………………………………… 397

主要参考文献…………………………………………………………… 398

附录1 复利系数标准表示法及复利计算公式汇总表……………… 400

附录2 正态分布曲线的面积………………………………………… 401

后记……………………………………………………………………… 403

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书籍介绍

房地产投资活动日益活跃，已成为当前投资领域的一个热点。进行房地产投资分析的目的正是研究投资项目的经济可行性和社会可行性以及选择诸可行方案中的满意方案。本书以建设部的《房地产开发项目经济评价方法》为依据，全面系统地论述了房地产的开发投资和置业投资的各个环节。

• 作者：爱徒步的小猴子 发布时间：2016-09-04 22:39:58

  简要讲几点：

  1、一本比较偏简单的科普类读物，简要介绍了贤二机器僧的研发过程以及人工智能的发展过程。

  2、不知道是不是因为三位作者合著的原因，书中的很多内容观点诸如人工智能带来的影响问题翻来覆去讲了好几遍，难道真的是因为重要的事要说三遍？

  3、全书的核心观点就是科技的发展需要结合向善的人性，佛法不应当排斥科技，科技也不应当脱离人心中的善。

  4、个人以为全书最有价值的就是学诚法师的前后两篇文章，大师认为仅靠科技不足以使人类过上真正幸福的生活，还需要建立道德标准，而佛法则能够使人超越心灵世界和物质世界的对立、冲突和矛盾，最终达到众生平等、万物智能的境界，其观点值得深思！

• 作者：西红柿爱好者 发布时间：2012-05-06 18:45:46

  题目其实和数名不那么像了，倒是很仔细。

• 作者：hiding 发布时间：2023-02-17 20:05:19

  为了养家糊口

• 作者：Echo Chen 发布时间：2022-03-20 14:34:38

  高蛋白低糖份饮食才能提高代谢获得好身材，“脂肪+糖份”搭配最不可取。

• 作者：吹吻橙 发布时间：2023-02-10 12:22:50

  j20-05/6

• 作者：潇湘芙儿 发布时间：2022-02-10 19:05:22

  从小就听说过三毛，却没完整看过三毛的流浪故事。三毛诞生于上世纪贫苦的年代，吃不饱，穿不暖，无家可归，只身一人在上海流浪。朱门酒肉臭，路有冻死骨。富人花天酒地，纸醉金迷，穷人饥寒交迫，露宿街头。对“有毛”阶级来说，三毛就是赤裸裸的“无毛”阶级。路上的狗套着毛衣，街边的梧桐也包上御寒的稻草，对比一看，他连狗、甚至连草木都不如。尽管三毛受尽折磨，忍饥挨饿，但他依然是正直、善良、有同情心的孩子。他自己受苦，还会救助比自己更苦的人。明明自己穿的就是破衣服，看到别人衣不蔽体，还是毫不犹豫给人送衣服。他干过各种各样的活，卖报、打扇挣钱、擦鞋、拉车、卖艺……遭受过无数的苦难，饿得喝浆糊 、盖报纸御寒、钱被偷走、和老鼠睡觉、拿草绳扎腰……还被关进监狱。可他依然向往光明世界，尽管这个光明世界也许只在梦里。

• 永远的少女，永远的初恋

  作者：Ruby超人小姐 发布时间：2008-10-20 20:57:11

  这本书究竟借给他几年了，我自己都不记得，在书橱边闲看无意间翻出来，发现已经卷了边、折了页脚，磨损而落尘，我一时气不过，便要拿回来，我对他说的是：“我要重温保尔和冬妮娅的爱情。”

  也许你和我一样，从父母师长的叨念里熟知保尔的故事，能灵活得在舌尖蹦出“奥斯特洛夫斯基”这个名字，能一气呵成气壮山河得背诵出“人的生命只有一次”那段名言，却是从未完整得读过这本书。

  我们离那个年代太过遥远，以至于苏联的暴风雪成了火炉旁温暖依偎时窗外的风景。那些革命、政治、战争、阶级……当时或是不懂，或是不感兴趣，都只粗粗得略过。在迅疾翻过的哗哗书页中，我只去寻找那个永远的少女的名字——冬妮娅。

  书一翻开，恰是保尔与冬妮娅的初见，那一张细腻的铅笔素描式的插画：少女冬妮娅从一棵弯曲的柳树上面探过身去，看到那个黝黑的打着赤脚的钓鱼少年。他在这一页折了书角，我知道，这一段在我们在心里，已是念念了千百次了。

  “她穿着领子上有蓝条的白色水手服和浅灰色短裙。一双带花边的短袜紧紧裹住了晒黑了的匀称的小腿，脚上穿着棕色的便鞋。栗色的头发梳成了粗大的辫子。”

  小时候读冬妮娅的这段描写，心里大为惊异，原来在遥远的寒冷国度里，女孩子是这样的打扮，文雅干净，温和有礼，带着贵族的气息，低头看自己皱巴巴的红领巾和不洁净的白色胶鞋，心里惆怅而向往，阶级算什么，只有美是我们认可的。

  小说里一个色迷迷的坏小子形容冬妮娅“这个姑娘像葡萄干一样香甜，别有风味。”说来也怪，这个比喻深深地印刻在我的心上，像葡萄干一样香甜的女孩子，是晒在阳光下的浓缩了的甜蜜，我想起冬妮娅在阳光下跑得像风一样皮鞋嗒嗒作响的样子。

  "两个人都气喘吁吁地站着，心怦怦直跳。冬妮娅因为疯狂的奔跑，累得一点力气都没有了。她仿佛无意地悄悄倚在保尔身上，保尔感到她是那么亲近。这虽然只是一瞬间的事，但是却深深留在记忆里了。”

  初恋时的悸动，就是这样倏忽而至的，这一瞬间的美好，纯粹透明，仿佛初绽的未经风霜的花儿一样。

  我亦怀着同样的悸动读他们的爱情，酸甜味道。我还记得：保尔为了冬妮娅，去理发店剪掉纠结的头发，辛劳做工买下蓝衬衫和黑裤子；在悬崖边冬妮娅骄傲而突兀的考验和保尔倔强的纵身跳跃；还有他们的误会，他们的忧虑，他们的别离。

  最后一夜，在静悄悄的房间里，时钟提醒着六个小时后的分别。他们紧挨着度过，炽热得接吻，火焰一般得明亮。保尔的手指无意间触到冬妮娅的胸脯，惊慌而颤抖，急速离开。

  “不敢拥抱着睡觉，怕这样睡着了，让母亲看见引起猜疑，就分开了。天已经渐渐透亮，他们才入睡。临睡前他们再三约定，谁也不忘记谁。”

  看到这里，我已经哭得不能自已，我知他们的爱恋就在这相惜中结束了，如一朵花在风中无声地吹落了。

  我的耳边还回荡着保尔的承诺：“冬妮娅，等时局平定后，我一定能当上电工，要是你不嫌弃我，要是你真心爱我，不是闹着玩，我一定做你的好丈夫，我永远也不会打你，要是我欺负你，就叫我不得好死。”我流着泪知道不会了，永不会有那一天了，年少时有多少诺言是这样深深地许下又飘然而逝了呢？

  很多年后，他们相逢在暴雪肆虐的铁轨旁，人事全非。但我的冬妮娅，她依旧留在那个分离的夜里，和身畔的少年许下永不相忘的誓言。

  冬妮娅，永远的少女，永远的初恋，永远的不能再见。我所记住的她，明朗热切，和气真挚，她说的每一个“您”字都让我觉得深情款款。而这纯洁而不可触碰，火一般明亮的爱情，也将深埋在我的记忆里。

  有如初恋，难忘冬妮娅。

  图片：

  http://www.douban.com/photos/photo/153277377/

• 【转】周一良：论诸葛亮

  作者：哲夫成城 发布时间：2021-05-20 10:44:50

  【作者简介】周一良（1913-2001），字太初。安徽东至人，1935年燕京大学历史系毕业。后在燕京领取哈佛燕京学社奖学金，作研究生。第二年经陈寅恪教授的推荐，到中央研究院历史语言研究所任助理研究员。1939年入美国哈佛大学研究院东亚语文系，学习日本语言文学，兼修梵文。1944年获哈佛博士学位。同年起至1946年任哈佛大学日语教员。1946年回国，任燕京大学中文系副教授。1947年任清华大学外文系教授，1949年转任历史系教授，1951－1952年兼任系主任。1952年院系调整，任北京大学历史系教授。主要研究领域为魏晋南北朝史、日本史、亚洲史，此外在敦煌学、佛学、中外关系史方面也有较深的研究。著作有《中日文化关系史论集》、《魏晋南北朝史论集》、《魏晋南北朝史札记》、《魏晋南北朝史论集续编》、《中外文化关系史论》、《磨代密宗》等。