房地产大趋势（实战派经济学家领军人物任泽平最新力作） 在线下载 pdf mobi 2025 epub 电子版

当前中国城镇化正步入城市群都市圈时代，房地产市场已进入总量平衡、区域分化的新发展阶段，加上房地产新模式加快构建、“一城一策”推行，房地产市场区域日益分化，城市间差距变大，发展潜力也各不相同。作者针对这些问题，在之前提出的“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的经典分析框架基础上，深度研究了国内外房地产的现状、走势和未来潜力，用详实的调研数据，将理论与案例相结合，试图为广大读者提供清晰的分析框架，看清房地产大趋势。

第1章 全球房地产大趋势

全球房价大趋势／003

是什么造成了不同经济体房价涨幅差异／004

一国内部哪个区域房价涨幅最大／015

全球核心城市房价比较／024

中国内地核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列／025

1000万元人民币能买什么房子／033

中国内地核心城市高房价存在泡沫吗／035

全球学区房报告／041

哪些国家优质学区房溢价高／042

哪些国家优质学区房溢价低／054

第2章 中国房地产大趋势

中国房地产六大趋势／063

什么决定房地产周期／064

中国房地产未来的六大趋势／074

启示：构建五大支柱住房制度，推动向新发展模式转型／087

中国住房过剩了吗／090

中国城镇住房存量／091

中国城镇住房40年：从供给短缺到总体平衡／096

哪些地方房子多，哪些地方少／108

中国住房有多少市值／112

如何研究住房市值／113

中国住房市值有多少？／119

中国住房市值在国际上处于什么水平／127

未来房地产税会怎么收／131

房地产税试点的原因／131

房地产税试点的可能方案／133

房地产税试点的可能影响／135

未来趋势展望／136

他山之石：美国、英国、日本如何征收房地产税／137

第3章 中国人口大迁移的新趋势

人口大迁移从城市化到大都市圈化／143

人口迁移的一般规律：从低收入地区向高收入地区，从中小城市向大城市／143

中国人口大迁移：从城市化到大都市圈化／147

人口迁移对经济和社会的重大影响／154

启示：充分尊重人口、产业向优势区域集聚与城市发展的客观规律／158

中国城市人才吸引力排名／160

通过跨城求职数据解密流动人才特征／161

长三角、珠三角人才集聚且跨区流动性减弱／164

多数重点城市人才净流入率上升，城市群内人才流动成为主流／170

第4章 寻找潜力之城

中国城市发展潜力排名／187

中国城市发展趋势与规律／188

中国最具发展潜力城市50强／193

拥抱大都市圈城市群，把握未来趋势／202

中国城市群发展潜力排名／205

城市群发展规律／206

中国五大最具发展潜力城市群／209

中国都市圈发展潜力排名／223

都市圈时代来临／224

十大最具发展潜力都市圈／232

中国十大最具发展潜力城市／257

北京：政治、文化、国际交流和创新中心／258

上海：全球化的大上海，未来媲美纽约／261

深圳：乘改革开放之风、造创新活力之都／264

广州：广东省高质量发展的排头兵，省制造业的中坚力量／267

杭州：民营经济的“大本营”、全国领先的“数智化城市”／268

成都：新一线龙头、西部经济高地／270

苏州：从“世界工厂”发展为“创新高地”／273

南京：六朝古都，“芯片之城”正在崛起／275

武汉：九省通衢，中部崛起的战略支点／277

重庆：携蓉城共筑西南双核／279

第5章 重点城市研究

上海房价涨幅大的背后逻辑／285

上海房价近10年均价上涨约两倍／286

从区域看：上海主城区房价涨幅居前／289

二、三居室户型涨幅居前／294

学区房：上海“中考新政”使优质初中学区房降温／295

地铁房：地铁开通推升房价，距地铁近涨幅大／297

长沙——全国房地产调控的“模范生”／299

2010—2020年长沙房价、房价收入比、涨幅在全国主要城市中处较低水平／300

长沙房地产为什么调控得好／300

重庆打出稳房价“组合拳”／313

2010—2022年重庆房价、涨幅在全国主要城市处较低水平／314

重庆房地产为什么调控得好／316

任泽平 著名经济学家

曾担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，方正证券首席经济学家、研究所联席所长等职务，中国证券分析师大满贯冠军。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。

兼任科技部国家高新区升级评审专家，全国工商联智库委员会委员，中国民营经济研究会副会长，中国资本市场50人论坛首席经济学家，中外企业家联合会顾问，首都金融智库专家，枣庄市人民政府经济顾问，中国保险保障基金专家委员会委员，北京电视台北京时间京融智库首席经济学家，茅台集团战略研究院顾问，中国青年创业就业基金会第四届理事会理事等。中国人民大学、中央财经大学、对外经贸大学、南开大学、中央民族大学等兼职导师。

曾参与重大文件和改革方案起草。专著《新基建》荣获中共中央组织部第五届全国党员培训创新教材奖。在《人民日报》《经济研究》等报刊发表文章数百篇，出版专著和译著《宏观经济结构研究》《从奇迹到成熟：韩国转型经验》《大势研判：经济、政策与资本市场》《房地产周期》《新周期：中国宏观经济理论与实战》《全球贸易摩擦与大国兴衰》《全球房地产》等。提出“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”成为业内标准分析框架。

白学松

美国哥伦比亚大学硕士，曾就职于房企、券商等企业。研究方向为房地产、人口和区域经济，完成20余项国家部委、地方政府、企业重大课题。在《人民日报》《经济日报》《中国房地产金融》《发展研究》等刊发文数篇。《中国房地产金融》专栏作家。

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书籍介绍

当前中国城镇化正步入城市群都市圈时代，房地产市场已进入总量平衡、区域分化的新发展阶段，加上房地产新模式加快构建、“一城一策”推行，房地产市场区域日益分化，城市间差距变大，发展潜力也各不相同。作者针对这些问题，在之前提出的“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”的经典分析框架基础上，深度研究了国内外房地产的现状、走势和未来潜力，用详实的调研数据，将理论与案例相结合，试图为广大读者提供清晰的分析框架，看清房地产大趋势。

• 作者：冻篝 发布时间：2023-07-18 10:35:42

  谢谢，当前能力不足以为此书作评。

• 作者：Arvin 发布时间：2024-01-06 10:55:09

  长期看人口，中期看土地，短期看金融

  天时地利人和

• 作者：cymichael 发布时间：2024-03-09 13:08:50

  一个城市中心的房价是当地有钱人决定的。北京的房价由全国的有钱人决定。

• 作者：圆融统一 发布时间：2023-09-23 16:38:02

  这特么都能凑成一本书。。。

• 作者：爱读书的熊 发布时间：2023-05-26 09:12:52

  大灰狼假扮成一只羊

• 作者：安联球场的横梁 发布时间：2023-11-19 19:09:52

  如果改个书名就好了。这个内容配上这个标题，就是典型的诈骗

• 避开买房弯弯绕，探探《房地产大趋势》

  作者：青柠罗勒 发布时间：2023-08-30 09:26:45

  在中国人心中，房子一直是家的“必 需品”之一，无论是刚需还是追求品质生活，房子在我们生活中的地位从未降低过。

  从几十年前租“公房”、住单位分配房，到后来买自有住房，每个时代都有各自的房产政策与市场行情，房价也随之涨涨跌跌，但有一点没变，那就是房子一直都是评估个人经济条件的标准之一。

  

  过去20年，住房市值增长近20倍、房价普涨，那么现在是什么状况？还会继续涨价吗？还要买吗？哪些区域有潜力？

  房子关乎着我们每个小家的生活水平，房地产发展趋势也因此成了我们很多普通人关心的事。但对于普通人而言，我们对房地产领域及市场信息的不了解，也没有专门的时间和精力去研究，更无法直接获取有价值的信息，缺乏有远见的价值判断就是现如今很多人盲目跟风买房子却损失惨重的根本原因之一。

  

  那么，我们普通人又该如何更深地了解房地产这个既专 业性强又关系重大的行业呢？当然是借助外力，专 业的事自然由专 业的人来做。

  中国人 民大学经济学博士、在房地产政策及发展领域深入研究并做出贡献的经济学家任泽平就是这个专 业的人，他带领的团队就扎根在这个专 业的领域，《房地产大趋势》一书便是重要的研究成果之一。

  

  《房地产大趋势》，书如其名，旨在为普通人打开一条了解房地产市场的直行通道。普通人不了解的数据，书里有；普通人看不明白的趋势，书里有；让普通人迷惑的现状及未来的前景分析，书里也有。这就是这本书的意义所在。

  书籍一共五章，宏观研究全球与中国房地产大趋势，微观评价中国人口迁移这一中国房地产经济发展的重要影响因素，并对城市发展的方向及潜力进行了有理有据的分析。

  

  值得一提的是这本书的内容编排，从章节标题来看，简明扼要，甚至可以当成工具书来用，想找什么问题看目录就解决了，非常适合带着疑问看书的人快速找到答案；从内容的编排来看，逻辑清晰，从宏观到微观、从整体到局部，脉络清楚，不会让人感觉弯弯绕绕也没找到想要的答案。

  

  全书读下来，我最明显的感受就是“一气呵成，浅显易懂”。书中有一句话，非常经典：“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，这句话被誉为业内广为流传的房地产经典分析框架，从这点就足以看出这本书的底蕴与分量。

  若是你也在买房与不买房、买哪里的房、未来的房价会升会降有疑惑和犹豫，那不妨从这本书中给自己的选择找依据吧……

• 任泽平：未来房子还有必要买吗？房价还会涨吗?

  作者：龙火火 发布时间：2023-08-27 17:22:34

  随着恒大的爆雷，意味着房地产产业高速发展的历史戛然结束，房地产出现了全面收缩的趋势，整个行业迎来了新的发展阶段，作为消费者的个体，我们最关心的问题是，未来房子还有必要买吗？房价还会涨吗？未来房地产的大趋势是什么？

  著名的经济学家任泽平和房地产专栏作家白学松 ，把我们关心的这些问题都写进了这本《房地产大趋势》。

  

  要回答上面的这些问题，不仅仅要了解国内整体房地产发展的形势，也要了解全球房地产的发展趋势和周期。

  任何产业都是有周期的，房地产也不例外。

  中国的房地产经过了20多年的野蛮发展，让人容易产生错觉，房子只会涨不会跌，但是任何产业都会有周期，有升有降才是正常的，房地产也不例外。

  对于房地产的周期决定因素，任泽平认为可以参考三个维度，他提出长期看人口，中期看土地，短期看金融的分析框架。

  长期看人口，人口流动到哪里，决定了房地产的发展趋势。

  房地产的发展，本质还是由需求来决定的，所以根据人口的增长及流动的趋势就可以预测出房地产市场的变化。如今人口老龄化，少子化趋势加剧，房地产投资在2010年之前增速较快，但之后便出现下降，特别是在2010年之后出现明显下降的趋势。另一方面的影响是人口的流动，从2000年开始，珠三角长三角的常住人口不断提升，人口的聚集导致了对房子的需求增长，特别是一二线大城市的房价，涨幅较大，需求旺盛，都是由于人口的净流入过快导致的。再加上如今单身经济的迅速发展，整体预测一二线城市的需求是依旧会增长，房价会比较坚挺。

  

  中期看土地，国家土地政策对于房地产业影响较大。

  过去20多年的野蛮增长，房价突飞猛进，这其中受到了土地供给政策的影响，地方政府通过经营土地获得收入，快速的城镇化带来了产业爆发式的增长。内地的土地政策，得益于效仿了香港的经验，把土地所有权和使用权分离，经营性土地出让采取招拍挂的方式，这种方式导致出现在过去出现了不少拍得高价的“地王”，高地价催生了高房价。而如今由于房地产的狂热逐渐变冷，购房者也逐渐归于消费理性，依靠土地经营获得收益的地方政府如今很可能调整经营策略，转而进行房地产税试点，通过这种方式可以调控房地产，坐实房住不炒，房地产业也从开发时代转为存量房时代。

  短期看金融，货币政策的紧缩或宽松，可在短期内影响购房的决策。

  回顾20多年的房地产爆发式增长过程，宽松的货币政策容易带来更多的房屋成交量，这种金融市的调整，只需要下调贷款利率和降低抵押贷首付比，就能提高消费者的支付能力，而当贷款利率调高，抵押贷首付比提高的时候，住房消费决策，可能会被消费者延迟。参考美国的房地产泡沫，就是由于过低的利率，刺激了抵押贷款的增加导致房需求不断增长，房价也不断增长，导致房地产泡沫催生，最终引发金融危机。

  

  基于以上三个对于房地产趋势的影响因素，综上分析，未来的房地产将会有以下6个趋势。

  第1个趋势是，类似于长三角珠三角这样的大城市圈会越来越集中，人口流入会越来越多，大部分的城市人口流出会越来越少。

  基于这点来说大城市群内的房屋需求会越来越旺盛，而中小城市由于人口数量减少，对于房屋的需求会降低，房子会出现过剩的情况。

  第2个趋势，整体房地产全面上涨的时代已经结束，拥有保值潜力的房产一定是位于核心地段，并且区域内有高购买力人群的产业聚集。

  像今年5月份，阿里巴巴被传出进行裁员，人员优化和组织调整，虽然对于这样的传闻，阿里巴巴极力否认，但还是对杭州当地的房价产生了影响，新房交易量萎靡，二手房成交价格腰斩，区域的房价是由当地产业员工收入和购买力决定的，一旦购买力受到了影响，那么高房价也难以为继，会出现下跌的情况。

  第3个趋势，开发型模式要转变，房地产公司负债要降低。

  房地产企业原来以高周转，高负债，高利润的经营模式进行产业发展，如今这个时代已经过去，房地产市场快速降温，要活下来，房地产公司不得不降低负债率，由重资产慢慢往轻资产业务转型。

  第4个趋势，房屋质量变为核心竞争力。

  以前在野蛮生长的趋势下，房地产的质量方面没有受到重视，而如今房地产消费需求发生了改变，改善型住房的需求逐渐增长，房屋的品质成为了消费者注重的重点，甚至出现了同一个区域，物业服务优质的小区房价比服务水平一般的小区，价格更高的情况。

  

  第5个趋势，住房供给不能单靠商品房要进行低收入家庭住房的保障体系，而高收入则靠市场供应和市场自身调节。

  第6个趋势，商品房预售制将逐渐消失，今后现房销售会越来越多。

  过去由于房地产业供小于求，房企缺资金，并借鉴香港的模式使用预售制，采用高杠杆的模式来运营项目，而如今由于房地产业野蛮生长时代的结束，预售制的风险越来越大，而现房销售即将成为大势所趋。任何产业都是有规律和周期的，房地产也不例外，虽然如今房地产有遇冷的趋势，但是从整个全球房价走势和影响因素的分析与判断，我国的房地产业将逐渐走向越来越规范和理性的平稳发展。对于我们个人来说，只要是刚需，那么该买就买，如果想兼顾住房需求和投资需求那么大城市的好地段，聚集了高新顶尖产业的地段，都具有较强的保值功能，可以优先考虑。