千万别说你懂买房 徐斌 中信出版社【.正版】 在线下载 pdf mobi 2025 epub 电子版

买房可能是大部分人一生中优选的一笔消费，需要考虑的地方自然很多：地理位置、学区、交通、绿化、朝向、景观、增值空间。自己的想法、另一半的需求、长辈的经验、专家的建议，再加上原本就沉重的房价，一切的一切，让买房之路显得尤为漫长而艰辛。当你大笔一挥，赌下未来数十年的贷款生活，只为有一个自己梦想中的家时，是否想过其中的法律风险？毕竟叫我们买房的人很多，教我们如何替自己选对房子的人却太少。

《千万别说你懂买房》作者徐斌是房产领域的知名律师，一般情况下，购房者都是出了事才想起来找律师，想到买房之前要咨询律师的，少之又少。在这本书中，徐斌律师从自己遇到的典型性案例入手，把复杂的买房流程一步步拆分，手把手教你小区怎么选、房子怎么看、合同怎么签，助你在每个环节精打细算、步步为营，避开买房路上大小坑。

买对房子，你将告别居无定所的日子，拥有自己的温馨小家。买错房子，你将错过本应属于你的美好人生。只有接近符合需求、真正“对”的房子，才能让你无惧房市的起起伏伏，都住得轻松自在！

自序有恒产者有恒心

部分房子，买还是不买？

章一线城市的房子到底能不能买？

第二章买不起房子，要不要逃离京、沪、广、深？

第二部分房怎么挑怎么买

一场房交易的攻防战

第三章买房准备之资格认定

第四章买房准备之资金

第五章选房三步走

第六章挑个好中介

第七章砍价怎么砍

第八章房合同怎么签

第九章交易流程

第十章遇到纠纷怎么办

第三部分商品房怎么挑怎么买

商品房，想说爱你不容易

第十一章如何买商品房不上当？

第十二章避开商品房的那些“坑”

第十三章商品房合同怎么签

第十四章过好收房这一关

第十五章这些房子能不能买？

第十六章商品房出了事该怎么维权

第十七章入住后的其他问题

结语美国人买不买房？

徐斌

资深房产律师，秦兵房产律师团执行合伙人。

作为业主维权领域的专家，徐斌律师代理过上海莲花河畔景苑（楼倒倒）案、北京纳帕溪谷案、宁波青林湾案等代表性案件。在多年的实战中，徐斌律师帮遭遇烂尾楼的业主追回过购房款，帮面积缩水的业主争取过千万元差额赔偿，帮管理混乱的小区成立过业委会，帮办不下产权证的购房人办下了产权证。

另外，徐斌律师还是知乎法律、房地产领域回答者，主讲的知乎Live《买房避坑指南》系列取得了广泛的影响力。

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编辑推荐

这些问题你可能从来没想过，却*会碰到！

新楼盘vs二手房，买哪个更划算？

遇到烂尾楼，购房者该怎么办？

订金交了，业主突然涨价毁约，房子还能不能买？

买房买到一半发现没有购房资格，如何拿回首付？

交接手续都办好了，银行的贷款没有批下来，买房的钱去哪儿找？

卖家的房子贷款没还完，拿了你的全款消失了，这种风险你考虑过吗？

业主卖了房却不愿意迁走*，留在这里占学区名额，这个难题怎么破？

从决定买房到正式入住，资深房产律师徐斌手把手教你分辨不同房屋的优缺点，破解常见的交易话术，争取有利条件，提醒你签约、交房的标准流程与重要细节，让你一次搞懂所有流程，轻轻松松买到心仪的好房子！

书摘插图

书摘与插画

媒体评论

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前言

前言

书籍介绍

这些问题你可能从来没想过，却绝对会碰到！

新楼盘vs二手房，买哪个更划算？遇到烂尾楼，购房者该怎么办？订金交了，业主突然涨价毁约，房子还能不能买？买房买到一半发现没有购房资格，如何拿回首付？交接手续都办好了，银行的贷款没有批下来，买房的钱去哪儿找？卖家的房子贷款没还完，拿了你的全款消失了，这种风险你考虑过吗？业主卖了房却不愿意迁走户口，留在这里占学区名额，这个难题怎么破？

从决定买房到正式入住，资深房产律师徐斌手把手教你分辨不同房屋的优缺点，破解常见的交易话术，争取有利条件，提醒你签约、交房的标准流程与重要细节，让你一次搞懂所有流程，轻轻松松买到心仪的好房子！

买房可能是大部分人一生中最大的一笔消费，需要考虑的地方自然很多：地理位置、学区、交通、绿化、朝向、景观、增值空间。自己的想法、另一半的需求、长辈的经验、专家的建议，再加上原本就沉重的房价，一切的一切，让买房之路显得尤为漫长而艰辛。当你大笔一挥，赌下未来数十年的贷款生活，只为有一个自己梦想中的家时，是否想过其中的法律风险？毕竟叫我们买房的人很多，教我们如何替自己选对房子的人却太少。

本书的作者徐斌是房产领域的知名律师，一般情况下，购房者都是出了事才想起来找律师，想到买房之前要咨询律师的，少之又少。在这本书中，徐斌律师从自己遇到的典型性案例入手，把复杂的买房流程一步步拆分，手把手教你小区怎么选、房子怎么看、合同怎么签，助你在每个环节精打细算、步步为营，避开买房路上大小坑。

买对房子，你将告别居无定所的日子，拥有自己的温馨小家。买错房子，你将错过本应属于你的美好人生。只有完全符合需求、真正“对”的房子，才能让你无惧房市的起起伏伏，都住得轻松自在！

• 作者：伊卡洛斯 发布时间：2017-06-25 08:57:08

  在缺乏民族认同的环境里，当卖家对违法行为存在侥幸心理的时候，通常对买家也没有什么契约精神（尊重个人权利+崇尚工具理性），反之亦然。

• 作者：你只见眼前秋 发布时间：2018-12-30 13:24:34

  作者恨不得把书名改成《千万要买二手房，钱多的没处花的除外》

• 作者：自娱者小五 发布时间：2019-05-07 07:59:38

  很好看，笔记突破天际，含金量很高。读的时候就忍不住在想，在中国能就买房煞有介事写出一本书，看得人忧心忡忡，是否也算房地产市场规制不力的侧面写照了。一个普通人一生买卖房产的经历不过十几、几十次最多，却要碰对运气和卖了成千上万套房产的开发商斗智斗勇，实在是难为了。生意这档事，永远是买的没有卖的精，老百姓对地产交易本就羽翼未丰的法律保障体系都一知半解，却要用自己和父母半辈子的钱当赌注玩把大的，简直是冒险游戏。看了前半本只觉得二手房交易好让人头疼，干脆买期房省了与中介斗与原房主斗，又看了后半本觉得简直幻灭。居者有其屋，实现起来不仅在经济上有重重阻碍，更是个牵涉政治、法律和社会的大问题，书中也不是就每个问题都有可应对的方案，只能多学习再祈祷好运了。

• 作者：海若 发布时间：2012-11-19 14:57:14

  本科教材，重翻不太喜欢这种风格了，无论是文体还是开头的每一段语录，都有些误导的感觉

• 作者：毛嗲嗲 发布时间：2017-05-23 14:39:00

  不懂买房，一生白忙。每个买房的人估计都有一把辛酸泪，不得不说律师真是一个见多了牛鬼蛇神的职业，干货真多，但我总感觉说的太直白了，别哪天被禁了……应该 不会吧……不过这倒不是一本说应不应该买房的书，而是一本实战类的书，在你决定买房之后，怎么防止被坑，怎么避免被开发商坑，避免被卖方坑，避免被中介坑，可以说是买房防坑指南了。

• 作者：恰妮斯虫 发布时间：2018-01-24 10:59:03

  并不长的书却让我啃了很久。各种名词解释和法律条文看得脑壳疼，囫囵划了很多线也不知道自己能记住些啥。眼下最重要的还是祈祷能赶紧落户以及房价涨慢点以及遇到好的房主和中介。

• 别吃了买房的亏

  作者：金舒 发布时间：2017-06-24 13:41:21

  秦兵房产律师团执行合伙人资深房产律师徐斌先生的这本《千万别说你懂买房》，看完获益匪浅，虽然我自己属于有房一族，但身边一直有观望买房族，加上自己也经常会帮刚需的朋友留意附近的房源和房价，所以对徐斌律师的这本书很感兴趣。而徐斌律师作为资深房产律师，在书中慷慨地分享了很多买房实用技巧和如何规避风险指南，这简直是一本叫你怎么顺利买房指南，叫你买房防坑指南，买什么样子的房子好？什么样的房子不能买？合同怎么签？中介怎么选？开发商怎么选？怎么防止被卖家毁约？

  

  总结的几点重要防坑要素有几点：

  购房资格：社保、户口、公积金等。

  房产证上有土地性质是划拨和出让。其中划拨的房子不能过户。小产权房买了不能过户，合同无效。法院拍卖房和抵债房风险大。

  相对来说，二手房比期房更好一点。原因是期房看不到质量和问题，二手房选择空间更大：物业（业委会、楼道、电梯、安保）、车位、停车库是否漏水、小区环境、公建配套设施、门禁、垃圾等等。

  二手房交易：

  三大税种：契税、个税和营业税。免税条件有：满五唯一（房子满五年且是唯一一套）免个税，满二免增值税。如果业主为了避税卖房，让购房人承担税费，为了防止业主毁约，买方可以在合同加上：过户由买房承担但以X万元为上限，超出部分由业主承担。

  选四四方方的房子，有孩子有老人的选大面积的，考虑采光、通风、噪音。

  找大的中介，找多个中介看房（看房不要钱）。中介费砍价在看房后，签合同前敲定，尽量砍到总房款的1.5%-2%之间。

  等敲定了房子和卖家谈判的时候记得谈：价格、交易顺序、贷款和过户、解抵押、税费、夫妻共有权、网签、定金、户口、交房、签约、付款。

  签合同注意事项：房屋规划设计用途要写清楚是住宅或商业，建筑面积核实清楚。房屋是否设定抵押要核实。是否出租，买卖不破租赁，要核实。装修作价避税条款法律无效。明确付款时间。交房时间如果口头和合同不一致要补充协议里。过户和毁约的违约责任要写清楚。买卖双方承兑的税费要核实清楚。

  商品房交易：

  尽量买大开发商的房子。

  确认开发商的五证。

  观察开发商之前的楼盘，参考小区的环境和卫生。

  需要慎重的房子类型：无房产证、商住房、售后包租、农家乐、小产权房。

  到底买不买房子，徐律师的建议是，如果是投资，请研究好经济趋势和相关政策。如果是刚需，前提是你得有收入和工作，就算在经济大萧条的时候，依然有能力偿还住房抵押贷款，可以参考90年代的日本房价崩盘。那么在一线城市工作，买不起一线房子怎么办，建议可以在自己老家省城买一套租出去抵房贷，如果老家有机会了也可以回老家发展。身边也有这样的朋友，在上海广州上班，老家本市有房子，但是一到孩子上学，因为当地的户口限制，就要回去了。

  中国国人一直有很深的房子情节，房子和家有关系，和工作有关系，和结婚有关，和定居有关系，和户口还有孩子上学有关系。房子涨了，观望者心疼。房子贴了，已经买的肉疼。纵观这些涨涨跌跌，牵扯太多的话题。记得有一阵子房价暴涨，我们也在考虑是否卖掉，拥有百万，没有房子，我们打算做什么。其实房子涨也好跌也罢，对于非投资者来说，刚需的人就老老实实住着房子就好，不必关心那些房价。涨了也不会卖，跌了也不会买，关心有什么用？真正是那些孩子观望的人，买不起的永远在观望，已经买的还有想换大房子的。

  这本《千万别说你懂买房》是徐斌律师为刚需购房人所写的，房产律师比较见过太多业主维权的案例，如何避开烂尾楼，防销售坑、防开发商坑、防业主毁约等等，规避损失。可以说徐斌律师在这本给出了很多很专业的买房建议。里面的干货很多，如果早些时候面市，估计会让购房者少一些波折，多一些技巧。买房不仅仅是掏钱买卖的问题，还是一种策略了。随着政策和经济的变化，购房者所需的知识不亚于一场考试。而这里面的雷区和陷阱，望能避之。别忘了房子是大事，一辈子住的地方，房款也一笔很大的资金，如果掉坑里，买到不合适不喜欢的房子，会影响很多东西。

  看完徐斌律师的科普，有一点值得深思的是，律师是一个不错的行业。不管是经济不景气还是经济活跃的时候，始终会有买房纠纷，律师始终是有事儿忙活的。所以感兴趣的可以加入这个行业。

• 部分摘要

  作者：半调子摄影师 发布时间：2019-04-27 18:02:51

  ◆ 选择城市

  成都的房价和北上广相比简直就是渣渣，而且有快速公交和地铁，交通也便利，感觉目前在成都买房还是很不错的。

  >> 而且有的城市现在也能提供不错的就业机会——尤其推荐四川成都和浙江杭州——吃得好玩得好，工作也不难找，可谓是京沪广深之后的不二选择。

  ◆ 选择房源

  地段感觉是影响房价最大的因素

  >> 位置、交通、单价、面积、户型。这些都是最基础的。我们先从位置开始。

  我怎么记得是七层以上必须修电梯，很多老房子都是七楼

  >> 政府集中建造了很多六层的房子（六层以上就必须修电梯了）

  买二手房的也可以参考一下质量和期限，见过经济适用房开裂的，也见过80年代的老房子，住得很好的，太老的房子可能会拆迁也可能过了年限重新缴纳土地出让金的。

  >> 如果按照建筑质量来排序的话：最好的房子是单位给自己员工（领导）盖的房子，其次是老旧小区，然后是开发商的房子，再然后是经济适用房和两限房，最差的是回迁房。

  >> 买二手房的业主，很可能是从被维权（物业维权、交房维权、漏水、采光维权、噪音维权、空气质量维权）搞怕了的业主手里买，进去之后才发现跟想的不太一样，合同又没写，法律也没规定这属于侵权行为。

  >> 怎么能看出来小区物业好不好呢？五个办法：

  1. 有没有业委会；

  2. 小区楼道干不干净；

  3. 电梯好不好用（适用于 8 年及以上的小区）；

  4. 是不是谁都能进（安保是否严密）；

  5. 业主论坛，看看有没有业主正在维权。

  ◆ 选择房子

  >> 一个房子在小区的什么地方算好呢？安静，私密，景观。

  很多房子又要动静分区，干湿分区，这不是矛盾了吗？还是看自己吧。

  >> 现在的两居室，比较先进的户型是卧室不要挨着——中间隔着客厅。因为室内的墙壁是比较薄的，隔音效果不好，如果两个卧室挨着，小两口在主卧，隔壁睡着孩子，夜深人静的时候爸爸妈妈做点什么孩子都能听到。

  ◆ 选择中介

  >> 我给购房人三个建议：

  1. 不要太信任你的中介；

  2. 找多个中介看房；

  3. 找大的中介。

  ◆ 交易流程

  >> 下面介绍一下二手房交易的大概流程：

  1. 看房（看房确认书）

  2. 签合同（存量房买卖合同、补充协议、居间服务合同）

  3. 资格审查

  4. 网签

  5. 支付首付

  6. 贷款（银行面签）

  7. 过户

  8. 交房

  9. 业主迁出户口

  >> 但是法律上有两件事不能强迫业主，一是配合办理贷款，法警不可能拷着业主去银行陪你办手续；二是迁出户口，法院会以迁户口归公安局管为由拒绝给你立案，而公安局没有业主配合不会为你迁走业主的户口，除非你有法院判决。这样皮球一提就是死循环，中场哨声响起前不会有进球的，基本可以离场了。

  ◆ 税费

  >> 税费大体上有以下几种：

  1. 增值税（营业税）、个税、契税；

  2. 印花税、城建交易附加税、工本费、土地出让金；

  >> 一般情况下，一次购房 90 平米以下按 1% 税率征收，90-140 平米 1.5%，140 平米以上 3%；二次购房都是 3%，不分面积。

  >> 避税会不会有风险，法院的态度是这块不归他们管。阴阳合同是不是无效，法院的态度是以实际交易价格而不是以网签价格为准，合同有效

  ◆ 签约

  买二手房，长知识了

  >> 第一次见面要做几件事：

  1. 搞清楚业主的工作单位。

  2. 看房本；

  • 看产权性质：商品房还是经济适用房；

  • 看土地使用年限：划拨还是出让，剩下多少年；

  • 看房主姓名、身份证号；

  • 看共有情况；

  • 看抵押情况；

  • 看房本上的建筑面积和套内建筑面积；

  • 看房产证上的图纸和实际是否一致；

  3. 如果第一次见面前没有机会看房：

  • 感受一下各个房间的噪音；

  • 问清楚那些墙是不是承重墙；

  • 观察一下是否有明显的漏水痕迹；

  • 感受一下室内采光。

  有平台的房间，一定要看看平台是否高于室内，否则下雨时会雨水倒灌。

  4. 见到所有业主：

  • 如果业主是两口子，房本上只有一个人的名字，这个人必须在场；

  • 如果业主是两口子，房本上有两个人的名字，要见到两个业主同时在场；

  • 如果业主是老人，见到的是子女，应该要求见到老人，否则就不要买；

  • 如果业主是老人两口子，且一方已经去世，就应当确保房产已经过户给在世老人，否则就等完成过户所有子女放弃继承之后再说。

  5. 全过程录音。

  >> 第一次见面要做几件事：

  1. 搞清楚业主的工作单位。

  2. 看房本；

  • 看产权性质：商品房还是经济适用房；

  • 看土地使用年限：划拨还是出让，剩下多少年；

  • 看房主姓名、身份证号；

  • 看共有情况；

  • 看抵押情况；

  • 看房本上的建筑面积和套内建筑面积；

  • 看房产证上的图纸和实际是否一致；

  3. 如果第一次见面前没有机会看房：

  • 感受一下各个房间的噪音；

  • 问清楚那些墙是不是承重墙；

  • 观察一下是否有明显的漏水痕迹；

  • 感受一下室内采光。

  4. 见到所有业主：

  • 如果业主是两口子，房本上只有一个人的名字，这个人必须在场；

  • 如果业主是两口子，房本上有两个人的名字，要见到两个业主同时在场；

  • 如果业主是老人，见到的是子女，应该要求见到老人，否则就不要买；

  • 如果业主是老人两口子，且一方已经去世，就应当确保房产已经过户给在世老人，否则就等完成过户所有子女放弃继承之后再说。

  5. 全过程录音。

  仲裁机构和法院不同。法院行使国家所赋予的审判权，向法院起诉不需要双方当事人在诉讼前达成协议，只要一方当事人向有审判管辖权的法院起诉，经法院受理后，另一方必须应诉。仲裁机构通常是民间团体的性质，其受理案件的管辖权来自双方协议，没有协议就无权受理。

  >> 仲裁

  >> 仲裁

  >> 补充协议里面要涉及到的内容包括但不限于：

  1. 业主有完全处置房屋的授权

  2. 完整的交易流程

  3. 资金监管

  4. 如何解押

  5. 税费的承担

  6. 意外发生的解决方案

  7. 户口的迁出

  ◆ 代征绿地

  长知识

  >> 什么是代征道路？让我们把历史倒回到上个世纪，二三十年前的计划经济时代。那个时代还没有开发商，只有各大机关作为盖房子的主体。机关向政府申请，在城市中划出一片地，盖上房子，就形成了一个个的小区。

  盖房子可不是单纯把房子盖起来就行了，还要修路，把城市路网和小区路网连在一起，要通水、通电，要盖学校、医院、警察局、消防站。政府没有这么多钱修路，所以当时的政策是，谁要盖房子，谁就要负责替政府修路。替政府修路，路要占用土地，占用土地就要进行征地，所以盖房子的机关单位代政府征地修建道路——简称代征道路。

  >> 什么是代征道路？让我们把历史倒回到上个世纪，二三十年前的计划经济时代。那个时代还没有开发商，只有各大机关作为盖房子的主体。机关向政府申请，在城市中划出一片地，盖上房子，就形成了一个个的小区。

  盖房子可不是单纯把房子盖起来就行了，还要修路，把城市路网和小区路网连在一起，要通水、通电，要盖学校、医院、警察局、消防站。政府没有这么多钱修路，所以当时的政策是，谁要盖房子，谁就要负责替政府修路。替政府修路，路要占用土地，占用土地就要进行征地，所以盖房子的机关单位代政府征地修建道路——简称代征道路。

  >> 作为购房者，看小区的时候要顺便关心一下小区里有没有代征道路——如果有，是在小区内还是小区外，假设路以后被打开，对你的生活有没有影响。律师建议如果有条件的话，就去政府调查一下小区的规划图纸，或者去小区物业那里要求看一下也是可以的，只不过物业的图纸不见得准确，他们有准确的图纸却未必给咱们看，这个图纸叫做小区用地规划图，是建设用地规划许可证的附图。或者查看小区土地出让合同的附件：建设项目规划条件一般也能找得到。

  ◆ 回迁房

  买房子，永远不要贪便宜，真的

  >> 安置房的市场价格，一般来说要比周边房价低 10% 到 30%。具体的价格来说，不能全听中介公司忽悠或者业主的标价，这种房子不是比市场价便宜，不要天真地以为买它你就赚了。实际上这种房子有很多问题，便宜是应该的，如果不是专业人士，投资这种房子很容易上当。

  >> 安置房的市场价格，一般来说要比周边房价低 10% 到 30%。具体的价格来说，不能全听中介公司忽悠或者业主的标价，这种房子不是比市场价便宜，不要天真地以为买它你就赚了。实际上这种房子有很多问题，便宜是应该的，如果不是专业人士，投资这种房子很容易上当。

  ◆ 商住两用房

  住宅与公寓在使用上的不同

  >> 一般你在网上看说买这房子有什么风险，多会告诉你没有民水民电啊，没有学区啊，没有燃气之类的

  >> 一般你在网上看说买这房子有什么风险，多会告诉你没有民水民电啊，没有学区啊，没有燃气之类的

  ◆ 违建

  大多数房子都是顶跃，或者顶跃➕屋顶花园

  >> 一是把顶层做成复式结构，买一层送一层；二是买房子送「露台」。

  >> 一是把顶层做成复式结构，买一层送一层；二是买房子送「露台」。

  >> 说得更简单明确一些：只要是房本上有的都是合法的，而基本上房本上没有的，开发商说送的，基本都是违法的、没有产权的。