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如何成为优秀的地产项目总，五大关键任务为你全效赋能

基于房地产业在新时代对项目总的要求及项目总职能的内在规律性，本书首先阐述了项目总的发展演变过程及各类型项目总的职能定位和能力要求；接着构建了项目总任职资格标准与能力模型，包括领导力模型和专业能力模型；然后作者重点从项目总的5大关键任务（5项修炼）出发来阐述项目总如何通过完善和修炼自身的能力而达成关键任务；结尾重点提供了标准化的项目操盘手册，指导不同发展阶段、规模体量和战略选择的房企项目总来基于基本的操盘规律、方法和策略进行项目开发与管理。为了项目总操盘手册和项目总人才培养计划能够更好地落地，本书还从行动学习、培训及信息化等方面提供了一系列的落地保障方案。

目　录

前言

第一章项目总的角色与能力素质模型

第一节为什么要提升项目总的能力

一、企业发展要求项目总“善经营”

二、项目协同要求项目总“强业务”

三、运营升级要求项目总“精管理”

第二节项目总需要具备哪些能力与素质

一、项目总四种定位及三类项目管理模式

二、三类项目管理模式的组织结构

三、不同类型项目总的能力素质要求

第三节项目总认知及角色如何转变

一、项目总管理角色的四大转变

二、项目总工作内容与时间分配

三、项目总如何提升自身能力

第二章第一项修炼：管理目标

第一节目标制定：如何评价项目成功

一、项目成功的评价指标

二、目标值的设定方法与时机

第二节目标分解：建立目标责任分解矩阵

一、如何分解目标

二、指标如何传递

第三节目标跟踪：如何跟踪项目目标

一、谁去跟踪

二、如何跟踪

三、怎样纠偏

第三章第二项修炼：整合资源

第一节外部资源整合

一、意识先行：共赢机制与伙伴关系

二、善用抓手：合同、会议与计划管理

三、机制驱动：四大机制促进共同成长

第二节合作项目开发

一、明确合作目标，达成合作共识

二、厘清管控思路，抓住管控要点

三、缩短决策时间，高效解决分歧

四、用好考核工具，有效激励团队

第四章第三项修炼：推动协同

第一节目标一致：蓄力

一、力出一孔：项目目标分解到各相关方

二、关联激励：聚焦经营结果，挂钩各相关专业

第二节运营统筹：聚力

一、开发路径图：高效开发路线

二、开发计划：运营统筹主线

第三节横纵贯通：借力

一、向上管理，获得支持

二、做实组织，横向拉通

三、强化机制，纵向贯通

四、统一认知，文化协同

第四节善用抓手：驱力

一、会议机制：信息交圈，高效决策

二、考核机制：过程驱动，目标考核

第五章第四项修炼：成长团队

第一节团队成长是项目总的基本责任

第二节成长团队的五要素

一、赢得信任：格局、品格、能力

二、明晰目标：目标、责任、成长

三、培养赋能：机会、抓手、工具

四、及时激励：物质激励、精神激励

五、评估反馈：回顾、指导、改进

第三节培养赋能的三个关键点

一、给机会：项目全程实践+“轮值项目总”

二、用抓手：项目例会机制+强化专业交流

三、强工具：个人成长计划+项目复盘机制

第六章第五项修炼：管控业务

第一节项目论证阶段

一、投资决策（管控点编号：1-B01）

二、团队组建（管控点编号：1-B02）

第二节 项目策划阶段

一、投资交底（管控点编号：2-B01）

二、分期策划（管控点编号：2-A02）

三、定位策划（管控点编号：2-B03）

四、方案设计（管控点编号：2-B04）

五、营销策划方案（管控点编号：2-B05）

六、示范区策划（管控点编号：2-B06）

七、报建策划（管控点编号：2-B07）

八、目标成本评审（管控点编号：2-C08）

九、招采策划（管控点编号：2-B09）

十、项目启动会（管控点编号：2-A10）

十一、精装策划（管控点编号：2-C11）

十二、施工图设计（管控点编号：2-B12）

第三节项目建设阶段

一、工程策划（管控点编号：3-C01）

二、总包单位定标（管控点编号：3-B02）

三、施工达预售（管控点编号：3-C03）

四、货量区施工管理（管控点编号：3-D04）

五、动态成本管理（管控点编号：3-C05）

第四节项目销售阶段

一、示范区联合验收、开放（管控点编号：4-B01）

二、开盘策划（管控点编号：4-B02）

三、销售定价（管控点编号：4-B03）

四、开盘风险检查（管控点编号：4-B04）

五、首开后评估（管控点编号：4-A05）

第五节验收交付阶段

一、内部验收（管控点编号：5-C02）

二、竣工备案（管控点编号：5-D01）

三、集中交付（管控点编号：5-B03）

四、首交后评估（管控点编号：5-A04）

第六节项目后评估阶段

一、项目结算（管控点编号：6-D01）

二、项目整体后评估（管控点编号：6-A02）

后记

深圳市赛普管理咨询有限公司成立于2002年，专注房地产管理咨询事业18年，总部位于深圳，业务遍及全国31个省、市、自治区，合作企业2000多家，服务项目超过4000个，服务的客户覆盖房地产百强企业的90%，取得了每年70%以上再签约率及90%以上的客户十分满意率，并为近10万名地产中高管人员提供过培训服务。

随着行业的演变和发展，赛普围绕房地产价值链不断探索，在住宅、金融、商业、物业等领域探索高效的经营和管理机制；在施工、精装修、营销、客服、装配式建筑等领域纵向挖潜。通过管理咨询、专业咨询、人才发展、信息化落地“四位一体”服务，赛普帮助房地产企业提升了组织力、专业力、产品力、运营力及风控力，帮助客户持续成长。如今，赛普已成为行业品质咨询的代名词。

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产品是项目成功的基础，经营是产品纠偏的指挥棒。世上没有完美的户型和楼型，项目总审视户型不能单看户型平面，而要把户型放在型中看、放在总平中看，并结合供货时间和去化速度，这样才能在不美中找到相对最优解。

常见的办法是不平衡使用资源。面积、面宽、得房率、建筑业态、视野景观等都是资源，资源是有限的，因此产品总是有瑕疵的。理想的状态是，资源投放的地方能让客户怦然心动，资源控制的方面能让客户欣然接受。

书籍介绍

如何成为优秀的地产项目总，五大关键任务为你全效赋能

基于房地产业在新时代对项目总的要求及项目总职能的内在规律性，本书首先阐述了项目总的发展演变过程及各类型项目总的职能定位和能力要求；接着构建了项目总任职资格标准与能力模型，包括领导力模型和专业能力模型；然后作者重点从项目总的5大关键任务（5项修炼）出发来阐述项目总如何通过完善和修炼自身的能力而达成关键任务；结尾重点提供了标准化的项目操盘手册，指导不同发展阶段、规模体量和战略选择的房企项目总来基于基本的操盘规律、方法和策略进行项目开发与管理。为了项目总操盘手册和项目总人才培养计划能够更好地落地，本书还从行动学习、培训及信息化等方面提供了一系列的落地保障方案。

• 作者：高岩Peter 发布时间：2021-09-05 17:32:21

  赛普出品，必属精品

• 作者：Soufflé 发布时间：2018-12-04 17:42:04

  在看书之前，我以为这会是一本工具书，教我如何去思考，去发现问题的本质。看完这本书后，我发现这更像是莫琳的自传，她介绍了自己的工作经历，从一开始的业务员到后面成长为香奈儿的CEO，她一直在不断地打破标签，遵循自我。

  这本书里，我看到了很多女性工作者都会遇到的困难，比如职场性骚扰、领导者的目标与情谊纠结、职场和生活的矛盾。。。但是作者都一样一样地给出了自己的答案。

  她用自己的人生经历鼓励着广大女性：要勇于打破标签，不断更新自我。遇到困难的时候，更应该停下来问问自己到底需要什么。

  借用他人的评论：坚持深度思考、看清问题本质，必要时坚定立场，抉择时追随内心，这大概就是本书要传递的思想～

• 作者：请叫我火烈鸟君 发布时间：2024-03-11 10:59:02

  公司在21年赠予我此书，但忙于项目工作，一直未能看完，直至离开公司、岗位、行业后，再次重读，字字珠玑！有些事情不能重来，希望自勉继续努力，争做学习型人才！

• 作者：待业青年白日梦 发布时间：2022-01-16 00:34:22

  是个不错的引导书，但称不上工具书。实践出真知，赛普还是不够接触一线业务。

• 作者：道里窜天猴 发布时间：2021-02-26 16:21:14

  2021年第6本书

  一本房地产操作的工具书，工作要求进行拆书并做了PPT，花了三天三夜，400P+思维导图输出。

• 作者：Obilux! 发布时间：2021-05-16 11:49:17

  超实用的工具书，先给自己定个小目标叭。

• 书是好书，翻译再好点就更好

  作者：曾锐老师 发布时间：2011-08-24 23:36:43

         有些句子读起来显得生硬，明显是直接英语。可惜找不到英文原版对照看看。作者在日本待了多年，对东方文化不陌生，介绍了不少心理治疗发展史中一些有趣的事，也有一些个人案例，可惜每读一次就总觉得某些句子别扭，就老想着……。

• 有条件的爱还叫母爱吗？什么是亲情操纵者！

  作者：书友清泉 发布时间：2019-08-31 13:05:28

  2019年4月8日的一天，一条视频在网上疯传：一个4岁的小女孩因为将自己手里正在拿着的包放到了地上结果遭到其亲妈用脚踢屁股的待遇，而且还伴有责备与恐慌的声音出来。虽然之后女孩的妈妈发文道歉了，但是很多网友还是不买账。

  

  尤其是家有女儿的网友，更是觉得不能理解。我家也有差不多年龄的女儿，有时候真生气起来，最多也是打个手掌心，还是下不去有响声的“重手“，而且打完就会很后悔。因为高尔基说过：”爱孩子，这是母鸡都会的事情。“

  但是还真有不少母亲不仅不会爱自己的孩子，更将孩子作为满足自己私欲的“提线木偶”，我们称之为“操纵性母亲”。这类母亲往往缺乏我们认为的正常的母性本能——无条件地爱孩子，而是不断从孩子身上索取自己需要的。

  只是母爱的伟大让我们很多时候忽略了这种母亲的存在。所以伊莎贝尔·娜扎雷-阿加总结其诊所病人的经历，结合多年的调研和调查，先后出版三本关于“操纵者“的书籍，分别是《我为什么要听你的》、《操纵者与爱》和《亲情操纵者》。

  

  在前两本书里面，作者娜扎雷与读者探讨了

  30种操纵者

  的人格特征以及对他人造成的后果，提出一名操纵者至少拥有14种及以上的特征就能称之为操纵者，虽然

  操纵者的言行举止

  会随着年龄、范围的不同发生变化，但是

  发生在孩子身上时，却有着固定的模式

  ，所以娜扎雷在此基础上写了一本针对孩子的《亲情操纵者》，

  旨在通过一个个真实的案例帮助孩子们识别身边的“操纵者”，走出“原生家庭”的不良影响，重拾爱的能力。

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  操纵性母亲的30种特征

  孩子作为缺乏“完全行为能力”的人，是需要以母亲为代表的家长来管的，但是管的频率与手段将会区别母亲是在爱孩子还是在操纵孩子，那么如何区分呢？

  30种操纵性母亲身上表现出的特征：

  1、她以亲情为由来令你有负罪感；

  3、她不清楚地说出她的要求、需求、情感及看法；

  3、她不清楚地说出她的要求、需求、情感及看法；

  4、她的回答常常是含糊其辞的；

  5、她会根据对象、场合来变换她的想法、行为和情感；

  6、她会找一些合理的理由来粉饰她的要求；

  7、她令别人认为她应当是完美的，从不该改变主意，应该无所不知，且应立刻回应要求、回答疑问；

  8、她质疑他人的品质、能力和人格，不动声色地批评、贬低和评价；

  9、她让别人（亲朋好友、甚至警察）或通过其他媒介（电话、留言、信件等）传递信息，就是不面对面说；

  10、她制造不和、猜疑，为了更好控制而离间他人，严重时会影响子女婚姻的幸福；

  11、她很懂得把自己放在受害者的位置上博得同情；

  12、她忽视甚至无视别人的要求；

  13、她利用他人的道德原则（种族主义/仁慈观念等）来满足自己的需求；

  14、她做出暗中威胁或公开要挟；

  15、她完全转变正在进行的交谈主题；

  16、她回避交谈，避免团聚，或设法从中脱身；

  17、她寄希望于他人的无知，并令人相信自己的优越性；

  18、她总是撒谎；

  19、她以虚伪的方式设法知晓真相，随后曲解、阐述；

  20、她以自我为中心；

  21、她会嫉妒你；

  22、她受不了别人的批评，且否认显而易见的事情；

  23、她无视他人的权力、需求或愿望；

  24、她经常到最后时刻才来要求，命令或让他人行动；

  25、她言行不一，甚至完全相反；

  26、她会突然对你好；

  27、制造不舒服或不自由的场面或感受；

  28、损人利己很有效率；

  29、她让我们总是被迫接受她的意愿，甚至我们要为此做出改变；

  30、即使不在场，她也会成为子女间经常讨论的话题。

  如果一位母亲身上拥有上述30种的14种特征及以上，那么这位母亲就可以称之为“操纵者”。

  

  02

  20种严重的后果带给孩子的伤害不容小觑

  孩子变得焦虑、出现睡眠障碍、不再自信等，作者总结出20种严重的后果来警示这种情景下生活的孩子们，虽然一时不一定能发现母亲的操纵者身份，但是总会在某个时刻“清醒”过来的。

  损害孩子的身体健康：

  自恋操纵者母亲对子女的健康问题始终保持着

  极度的冷漠状态

  ，反而对子女以外的外人表达关心，提供帮助。比如，同样是孩子生病，遇到别的孩子生病她会劝家长带孩子去看医生，或者提供相应的药物给孩子，而到自己的孩子生病的时候，就会以“那就多喝点水吧”、“那就不要出去玩了”或者“你是在找借口不像干活吗？”之类的来敷衍；轻则耽误病情，重则影响孩子智力发育；

  甚至为了逃避自己照顾的责任，会拒绝和医生见面，或者曲解医生给出的专业诊断，比如作者在书中给出的案例：维尔日妮在生病后将自己可能得多发性硬化的担心告诉了她的母亲，可是她的母亲当着她的面就断然说她没有病，是那位给她女儿诊断的医生“因为爱上了维尔日妮”而找的借口罢了。

  作为母亲，你会这样对待你生病的女儿吗？作为子女，你被这样对待过吗？

  作为母亲，你会这样对待你生病的女儿吗？作为子女，你被这样对待过吗？

  

  这种病态的人格还体现在

  总是给孩子或家庭带来负能量

  ：比如家庭聚会的时候因为不想邀请不喜欢的亲戚而放声大哭，原因仅仅是因为孩子说“希望能请叔叔一起来过圣诞。”这么一句话让聚会在一种压抑的气氛下结束，孩子还以为是自己惹哭了妈妈。

  比如本来答应你的生日礼物是一部你心仪已久的手机，结果生日的那天得到的是一部爸爸、妈妈或他人使用过的二手手机，痕迹很少明显，而他们丝毫也不打算解释为什么会是这样的结果，还祝贺你终于拥有自己的手机。这个生日能好过吗？

  对你送给她的东西各种挑剔与批评，甚至是当着你男女朋友的面对你的品味各种贬低与诋毁等等。

  说到底，操纵性母亲对子女表现出来的种种行为都在表达一种情感：

  妈妈嫉妒你的幸福！

  作为一名女性，我可能会嫉妒比我好看的女性；作为一名职场人，我可能会嫉妒工资比我高的同事；作为一位妻子，我可能会嫉妒别人的妻子；但是作为一名母亲，我不可能嫉妒我的孩子，我想的更多是如何给她更多的爱与保护。

  

  03 被操纵的孩子们，如何自救呢？

  所以母亲的自恋型人格是一种病。虽然这种病的病因在母亲身上不好拔除，但是治疗却能“曲线救国”。

  教会孩子“批评人”：

  都说父母是孩子的第一任老师。孩子小时候，三观的初步认知都是通过对大人的模仿来的。所以很多孩子在小时候将家长的话奉为“圣经”，尤其是妈妈的话。这给了妈妈成为操纵者绝好的机会。所以从孩子小时候开始，有意识地培养孩子对大人说出的话进行理性的思考。

  比如我婆婆喜欢在我女儿不愿意分享零食的时候说“现在的孩子都自私的很呢！”

  女儿听了不高兴跑来和我说，“奶奶说又我很自私。”

  这个时候应该怎么回答呢？

  我问道：“那你认为奶奶说的对吗？你是不算刚和妈妈分享你的零食？”

  女儿答：对啊，我知道分享，只是不想分享给不认识的人。

  我又问：“上周六去游乐园玩的时候你和小朋友一起吃爆米花，你觉得自己自私吗？”

  女儿答：“对，我不自私，我主动请他们吃的。”

  我再问：“那么宝贝，你觉得自己自私吗？奶奶的话对吗？”

  女儿答：“不，我不觉得，奶奶也不觉得，这是奶奶的口头禅（这是我之前告诉她的理由）罢了。”

  说完丫头又恢复笑脸找小朋友去玩啦！

  

  这其实就是阿尔伯特·艾利斯提出的

  合理情绪疗法—帮助救助者解决因不合理信念产生的情绪困扰的一种心理疗法。

  寻求第三人的感情弥补

  ：《小欢喜》乔英子，面对妈妈控制性的包办生活，她躲到父亲为其建造的“公主坟”；躲到天文馆找刘静阿姨等。虽然是短暂的，但是第三人情感上的支持对正需要帮助的孩子来说是“救命的稻草”。

  提前独立：

  《都挺好》里面的苏母就是以为典型的亲情操纵者，而被操纵的孩子就是小女儿苏明玉。而苏明玉自救的方式就是“离家出走”，通过提前让自己独立的方式来扯断一直绑着自己的线，虽然会很痛，很辛苦，但是效果是杠杠的。

  

  罗曼·罗兰说过：“世界上只有一种真正的英雄主义，那就是人士生活的真相后依然热爱它。”《亲情操纵者》将控制性家长的特点、危害列举出来，不是让孩子敌对自己的家长，而是指导如此家庭下的孩子们，依然可以成为决定自己命运的主人，拥有爱与被爱的能力。