机械设计实用机构与装置图册 在线下载 pdf mobi 2025 epub 电子版

一本很有价值的参考图册，广泛收集了许多各种设计中经常使用的传统和现代机构以及机械装置的实例，并列举丁它们的大量应用。作为记录了工程设计历史和知识的宝库，本书已经获得了全世界的广泛认可。

中译本包括以下内容：零件输送机构，往复运动机构和通用机构，特定用途机构，弹簧、气囊、挠性件、螺纹和球装置，凸轮、曲柄、链条和带传动机构，齿轮装置和变速机构，联轴器、离合器和制动装置，转矩限制、张紧和控制装置，风力和液力机械以及机构的控制，紧固、锁紧、夹紧和夹具装置，机构设计的关键方程式和图表。

面对各种各样的机械设计问题，试图寻找出新的和不同的解决方案的读者可以浏览这本书，参考其中的大量图例，使一些过去成功的机械发明通过改进而获得新的应用。

作为机械设计师便于使用的技术参考书，它可以激发经验丰富的机械设计师的灵感，也可以作为工程类学生的学习参考书。

译者序关于编者原版书前言第1章　零件输送机械 1.1　分类、供料和称量机构 1．1．1 定向机构 1．1．2 简单的供料机构 1．1．3 分类机构 1．1．4 送料量调整机构 1．2 切割机构 1．3 翻转机构 1．4 振动机构 1．5 7种基本的零件筛选机构 1．6 11种零件传送机构 1．7 7种自动传送机构 1．8 7种连杆运输机构 1．9 专用机床的传送机构 1．10 卷绕机的横向移动机构 1．11 真空拾取定位小球机构 1．12 粘贴来自料盒或滚筒的标签的标签机 1．13 高速粘合机 1．14 机器产生工作故障时的自动停机机构 1．15 电子自动停止机构 1．16 机器操作的自动安全机构第2章　往复运动机构和通用机构 2．1 齿轮和偏心圆盘在快速转位机构中的联合应用 2．2 同步带、四连杆组成的平滑转位机构 2．3 改进的棘轮机构 2．4 能实现平滑地停止和运转、形状特殊的行星轮 2．5 控制泵行程的摆线齿轮机构 2．6 将旋转转换为直线运动的机构 2．7 新型转位星形轮机构挑战槽轮传动 2．8 槽轮机构 2．9 改进的槽轮传动机构 2．10 转位和间歇机构 2．10．1 一些基本机构 2．10．2 内摆线机构 2．10．3 外摆线机构 2．10．4 由转动到往复运动的机构 2．10．5 变速机构 2．10．6 速度调节机构 2．11 旋转运动转化为往复运动和歇停运动的机构 2．11．1一些基本机构 2．11．2长时间歇停机构 2．11．3短时间歇停机构 2．12 实现间歇旋转运动的摩擦装置 2．13 无齿棘轮机构 2．14 凸轮控制的行星轮系第3章　特定用途机构 3．1 9种不同的球型直线导轨 3．2 滚珠丝杠将旋转运动转化成直线运动 3．3 三点齿轮／丝杠定位 3．4 独特的连杆机构产生精确的直线运动 3．5 12种伸展和收缩装置 3．6 5种直线运动的连杆机构 3．7 直线运动机构的连杆的比例设计 3．8 其它运动的连杆机构 3．9 5种万向齿轮机构 3．10 改变直线运动方向的10种方法 3．10．1 连杆机构 3．10．2 导轨 3．10．3 摩擦驱动 3．10．4 齿轮 3．11 另外9种改变直线运动方向的方法 3．12 在直线行程中实现加速减速的连杆机构 3．13 放大短程运动的连杆机构 3．14 平行连杆机构 3．15 行程放大机构 3．16 力和行程的放大机构 3．17 行程放大机构 3．18 可调节行程机构 3．19 可调节输出机构 3．20 换向机构 3．21 计算装置 3．22 微分连杆机构的18种结构形式 3．23 空间机构 3．24 7种典型的三维空间驱动机构 3．25 尺蠖传动机构第4章　弹簧、气囊、挠性件、螺纹和球装置 4．1 平弹簧在机构中的应用 4．2 新型弹簧获得了新的应用 4．3 弹簧的12种应用方式 4．4 低转矩传动中的弹簧限位机构 4．5 弹簧马达及典型相关的机构 4．6 挠性件精确地支承转动机构和仪器 4．7 张紧带和丝杠提供精确的旋转运动 4．8 空气弹簧机构 4．8．1 用空气弹簧驱动机构的8种方式 4．8．2 空气弹簧的常见类型 4．9 靠弹簧获得变化率的机构 4．10 碟形弹簧 4．11 振动控制中的弹簧连杆机构 4．12 20种螺纹装置 4．12．1 一些基本螺纹装置 4．12．2 从直线运动转换为旋转运动 4．12．3 自锁机构 4．12．4 双螺纹机构 4．13 应用螺纹机构的10种方式 4．14 7种特殊的螺纹装置 4．15 14种调整装置 4．16 线性滚子轴承适合于重载和工作量大的场合第5章　凸轮、曲柄、链条和带传动机构 5．1 凸轮曲线生成机构 5．2 凸轮机构的15个应用 5．3 特殊功能的凸轮 5．3．1 一些实例 5．3．2 可调歇停的凸轮 5．4 机床的凸轮驱动 5．5 不同机构中肘节连杆的应用 5．5．1 高机械增益的机构 5．5．2 高速比机构 5．5．3 可变机构的优点 5．6 16种弹簧锁、肘节和触发机构 5．7 6种急动机构 5．8 8个急动装置 5．9 控制系统中差速卷筒的应用 5．10 机械动力放大器的6个应用 5．11 变速带和链传动 5．12 与混合带保持协调的配合 5．13 在不影响速比的情况下改变中心距 5．14 通过电动机的安装支点来控制张紧力 5．15 带有衬套的滚子链及其改进 5．15．1 标准滚子链——用于动力的传递和输送 5．15．2 增大了节距的链子——用于输送 5．15．3 标准节距的改进 5．15．4 节距加长的改进 5．15．5 空心销 5．15．6 加长的销链 5．15．7 特殊改进 5．16 滚子链的6种创新性应用 5．17 滚子链的另外6种应用 5．18 在链传动中减少跳动的机构’ 5．19 无齿轮的更加平稳的传动 5．19．1 摩托车中的平稳传动 5．19．2 波动前进的柔性输送装置第6章　齿轮装置和变速机构 6．1 章动盘传动 6．2 不需齿轮或滑轮的圆锥传动 6．3 变速机械传动 6．3．1 圆锥传动 6．3．2 圆盘传动 6．3．3 圆环传动 6．3．4 球面传动 6．3．5 多圆盘传动 6．3．6 脉冲传动 6．4 单向传动 6．5 其它变速传动机构——辅助变速 6．6 变速摩擦传动装置 6．7 变速驱动和传动 6．8 在微型减速器里代替齿轮的精密球轴承 6．9 在磁带传送中用多功能飞轮使摩擦力平稳工作 6．10 受控的差动驱动 6．11 双电动机行星齿轮机构提供两种速度并具有良好的安全性 6．12 谐波传动减速器 6．13 产生高效、高减速比传动的柔性面齿轮 6．14 紧凑的转动时序发生器 6．15 行星齿轮系 6．15．1 导弹舱盖的传动 6．15．2 双偏心轮传动 6．15．3 双行星轮传动 6．15．4 固定的差动传动 6．15．5 简单的行星齿轮机构及其转换机构 6．15．6 镶齿的锥齿轮 6．15．7 FORDOMATIC双速传动(福特电机公司) 6．15．8 CRUISE—O—MATIC三速传动(福特电机公司) 6．15．9 液压自动三速传动(通用电机公司) 6．15．10 三行星齿轮机构传动 6．15．11 福特拖拉机传动 6．15．12 LYCOMING蜗轮机传动 6．15．13 直齿轮和斜齿轮的复合传动 6．15．14 两齿轮行星机构传动 6．15．15 平面中心传动 6．15．16 摆动齿轮传动 6．16 非圆齿轮 6．17 薄金属板齿轮、链轮、蜗杆和棘轮机构 6．18 如何防止反转 6．19 齿轮变速装置 6．20 用于齿轮和离合器的转换机构 6．21 精确聚焦调整机构 6．22 棘齿变速传动机构 6．23 双蜗轮传动机构 6．24 用于冗余转矩传动的柔性齿轮传动装置 6．25 重量更轻、更有效的直升飞机传动系统 6．26 带有流体静压啮合的蜗轮蜗杆 6．27 螺旋锥齿轮和准双曲面齿轮的设计第7章　联轴器、离合器和制动装置 7．1 平行轴的连接 7．2 用于偏心轴连接的新型连杆联轴器 7．3 圆盘和连杆联轴器简化了传动 7．4 当传递转矩时，内部锁紧空间框开始弯曲 7．5 偏心销消除了轴线不重合误差 7．6 铰接的连杆和扭转衬套使传动平稳起动 7．7 万向联轴器以恒速沿45。角传递动力 7．8 基本的机械离合器 7．9 弹簧缠绕的滑动离合器 7．10 控制滑动的概念使弹簧离合器获得新的应用 7．11 弹簧带夹紧来驱动超速离合器 7．12 滑动和双向离合器的组合来控制转矩 7．13 传递恒定转矩的行走压力盘 7．14 圆锥转子电机产生瞬间的离合或制动 7．15 快速反转缠绕传动 7．16 7种超越离合器 7．17 在单向离合器中受弹簧力作用的销辅助楔块机构 7．18 滚子离合器 7．19 来自于减速器的单向输出 7．20 应用在单向传动装置中的弹簧、往复运动小齿轮和滑动球 7．21 超越离合器图例 7．22 超越离合器的10种应用 7．23 楔块型离合器的应用 7．24 用于精密设备的小型机械离合器 7．25 工位离合器的机构 7．26 电磁离合器和制动器的12种应用 7．27 离合滚子离合器 7．28 齿轮传动的机电回转节 7．29 10种万向联轴器 7．30 连接转轴的方法 7．31 用于带离合器和制动器的连杆机构 7．32 特种联轴器机构 7．33 连杆联轴器机构第8章　转矩限制、紧张和控制装置 8．1 在印刷机进给中，卡钳制动器可以保持适当的张紧力 8．2 辅助离合器、制动器的传感器 8．3 防止构架超载的警报装置 8．4 钢缆张力的持续观察 8．5 转矩限制器用来保护轻载传动 8．6 防止过载的限制器 8．7 限制轴旋转的7种方法 8．8 控制拉力和速度的机械系统 8．9 控制张力的传动装置 8．9．1 机械传动装置 8．9．2 电子传动装置 8．9．3 液压传动装置 8．10 防止升降机过载的开关装置 8．11 机器中的限位开关 8．12 自动调速器 8．13 离心力、风力、水力和电动调速器 8．14 机构的速度控制装置 8．15 移动小齿轮转矩分配器 第9章　风力和液力机械以及机构的控制 9．1 回转泵机构 9．1．1 一些基本机构 9．1．2 偏心的行星齿轮起旋转泵的作用 9．2 气缸或液压缸驱动的机构 9．3 脚控制的制动系统 9．4 连杆机构在拖拉机里的控制操纵 9．5 气动的15个应用 9．6 应用金属隔膜和膜盒的10种方式 9．7 差动变压器传感装置 9．8 高速计数器 9．9 电动锤机构 9．10 恒温机构 9．11 温度调节机构 9．12 光电控制- 9．13 液面指示器和控制器 9．14 利用火药的动力产生即时的冲力第10章　紧固、锁紧、夹紧和夹具装置 10．1 远程控制锁紧机构 10．2 可伸缩固定器的插入、锁紧和轻松释放 10．3 自动释放载荷的抓钩 10．4 带有滚珠制动的快速释放锁紧销 10．5 转矩撤消时自动闸锁住起重机 10．6 牢固夹持物体的提升钳机构 10．7 垂直受力锁紧机构 10．8 快速释放装置 10．9 圆环使进入适当位置的台式升降机夹紧 10．10 液压缸内的凸轮爪将板件夹紧 10．11 用于机床和固定设备上的快速作用夹具 10．12 靠摩擦力夹紧的装置 10．13 用于阻止机械运动的制动器 10．14 10种不同的花键连接 10．15 14种把轴套固定到轴上的方法 10．16 精确对齐可调整零件的夹紧装置 10．17 受弹簧力的卡盘和夹具 10．18 同心的短夹紧螺母 1O．19 施加轴向张力或压力的驱动器 10．20 用于复合材料机械性能测试的夹紧装置 10．21 三个自由度的被动式抓卡接头 10．22 用于机器人装配的探针和插座夹具第11章　机械设计的关键方程式和图表1分类、供料和称量机构 11．1 四连杆机构及其典型的工业应用 11．2 齿轮传动五连杆机构的设计 11．3 间歇机构——外槽轮机构的运动学 11．4 间歇机构——内槽轮机构的运动学 11．5 设计摆线机构的方程 11．5．1近似直线的形成 11．5．2歇停的设计 11．6 具有最优力传递性能的曲柄摇杆机构的设计 11．7 设计齿轮滑块机构的曲线和方程 11．8 设计瞬时作用的肘节 11．9 转角进给机构 11．10 曲线运动的进给机构 11．11 罗伯特法则能够帮助寻找其它的四连杆机构 11．12 棘轮结构的分析 11．13 曲柄滑块机构

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书籍介绍

一本很有价值的参考图册，广泛收集了许多各种设计中经常使用的传统和现代机构以及机械装置的实例，并列举丁它们的大量应用。作为记录了工程设计历史和知识的宝库，本书已经获得了全世界的广泛认可。

中译本包括以下内容：零件输送机构，往复运动机构和通用机构，特定用途机构，弹簧、气囊、挠性件、螺纹和球装置，凸轮、曲柄、链条和带传动机构，齿轮装置和变速机构，联轴器、离合器和制动装置，转矩限制、张紧和控制装置，风力和液力机械以及机构的控制，紧固、锁紧、夹紧和夹具装置，机构设计的关键方程式和图表。

面对各种各样的机械设计问题，试图寻找出新的和不同的解决方案的读者可以浏览这本书，参考其中的大量图例，使一些过去成功的机械发明通过改进而获得新的应用。

作为机械设计师便于使用的技术参考书，它可以激发经验丰富的机械设计师的灵感，也可以作为工程类学生的学习参考书。

• 作者：鱼肠 发布时间：2021-10-22 08:32:42

  一星打给自己。愚蠢的自己在13年的时候，还想着在这个专业领域专研下技术，可笑。

• 作者：潇潇凌子 发布时间：2013-03-08 15:56:40

  很好，还要好好咀嚼~~~

• 作者：13 发布时间：2016-06-23 22:20:44

  机械的设计很多都很经典，可惜还是有些过时了

• 作者：gaosi 发布时间：2022-01-06 15:00:26

  数据产品入门？作为书来出版草率了

• 作者：代号273 发布时间：2016-07-31 15:08:18

  买的是新版，比这一版贵了一倍。。但非常实用，据说有的已经过时？不过写小说用，却刚刚好。

• 作者：venus_cheung 发布时间：2011-05-12 15:38:19

  非常非常有意思的书，内容简洁易懂，机械装置的百科全书~难得一见的专业图册！看完觉得其实机械专业也可以是很有意思的嘛~

• 以为。。。。

  作者：朵拉 发布时间：2008-08-23 15:37:47

  由最初的渴望想看到后来看后满腔的失望。就冲着陈绮贞的序，张震岳等的联名撰文。。。。其实这也蛮诱惑人的。宣传手法还OK，但就是华而不实吧。总的来说，可看性不高，就我以往看过的觉得此书大体的星座知识也对不上号。台湾那边的星座书籍还可以，经常看腾讯和新浪网的，觉得里面的星座知识也不错。最后希望作者再接再厉：）

• 德国房价长期稳定，新加坡居者有其屋，中国住房制度应该“人地挂钩，金融稳定”

  作者：左其盛 发布时间：2020-04-24 16:02:33

  “

  国际经验表明，房地产过度金融化和过度收紧是风险之源，美国和日本爆发金融危机，中国香港和英国深陷高房价困境，均与货币超发、金融高杠杆及随后过度收紧高度相关，而德国和新加坡则控制得较好。”

  

  01

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  上半部分全面系统的全球重要房地产制度的资料，涉及到以下6个重要经济体：中国香港、英国、美国、日本、德国、新加坡，包括历史演变、当前情况。下半部分介绍中国的房地产市场的制度，给出了一些改进建议。

  书中有大量的数据和图标，比较专业。一个小缺点是一些内容前后重复。

  中国内地、中国香港、英国房价都偏高，原因跟供地不足有很大关系；美国日本的房地产经历了严重的泡沫，德国新加坡做的不错，德国房价长期稳定，租购同权，新加坡居者有其屋。

  作者认为：中国住房制度改革成功的关键就是八个字：“人地挂钩，金融稳定。”，也就是要给人多的城市供更多的住宅用地指标，房地产金融政策尽量保持稳定，减少剧烈变更的频次。

  每章都有三四个作者，第一作者都是夏磊，任泽平在导论和第五章是第二作者。

  总体评价4星，不错。

  以下是书中一些内容的摘抄：

  02

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  ◆ 导论

  中国内地房地产发展初期引进了很多中国香港的做法和模式，而英国住房制度又是中国香港房地产的启蒙，两个经济体又都陷入高房价困境。

  图0.1 全球大都市房价与房价收入比情况

  

  中国香港居民背负巨大的买房压力，居住条件差。2015年，香港人均住房面积仅16平方米，远远落后于其他发达经济体。

  表0.2 香港按揭业务类型

  

  人口持续增长背景下，土地供应不足，叠加金融环境宽松，造成中国香港房价持续大涨。

  中国香港对房地产过度依赖、深陷高房价困境的后果已经显现，如竞争力下降、产业空心化、社会阶层固化撕裂等

  。

  英国住房制度与中国香港有很多类似之处：供地不足、货币超发和金融高杠杆、高房价。但也有不同之处：英国住房质量更高，居住环境更好，人均居住面积更大。

  英国政府的土地规划理念是重保护轻开发，住宅用地占比显著偏低，推高了地价房价。尽管土地多为私人实质所有，但发展权归属政府所有，房地产开发需向地方政府申请规划许可。

  英国住房制度的教训是很明显的。土地供应不足，低利率，高杠杆，货币超发，必然导致高房价

  。

  我们通过国际经验对比研究发现，房地产过度金融化是风险之源，而保持金融稳定（货币不超发、适度杠杆）是实现房地产市场平稳健康发展的根基。这在美国、日本案例上反映最深刻。

  “二战”结束至次贷危机前夕，美国房地产市场经历了长达60年的大牛市。

  表0.3 各经济体购房首付比例对比

  

  美国房地产成功之处在于持续吸引移民流入、高度自由发达的金融和创新体系等，但是也有很多教训，比如超前消费、民粹主义、追求高住房自有率、把居住问题更多交给市场解决而租赁保障体系不健全等。

  虽然美国房价中等偏低，但是鼓励自有、偏爱单户住房、住房面积较大的消费理念，导致居民住房负担过重，2017年31%的家庭住房负担超过30%，其中绝大多数超过35%。

  房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融

  。日本从人口悬崖坠落，土地一度供应不足，货币政策大放大收，正是验证我们经典判断的典型样本。

  而当城市化率超过75%时，日本经历了两次房地产危机，但两次危机的背景显著不同。一是经济发展阶段不同。第一次危机爆发后日本经济成功换挡至中速增长，而第二次危机爆发后日本经济陷入长期停滞。

  图0.6 日本人口红利与地价的拐点几乎同步

  

  如果说中国香港和英国深陷高房价之困，美国和日本深受房地产危机之苦，那么德国和新加坡则是全球房地产市场健康发展的典范，

  德国房价长期稳定，新加坡有力地保障了居者有其屋。

  德国还形成了独具特色的住房市场结构。居住结构上以租房为主流，德国住房自有率为45%，55%的人口租房居住，租赁群体人均住房面积为38平方米，租赁条件较好。

  德国充分保障租户权益，成功地实现了租购并举、租购同权。

  德国住房自有率仅45%，55%的人口租房居住，柏林、汉堡等大城市更高达80%以上，而且租赁群体人均住房面积达38平方米，

  房地产是周期之母。1998年房改释放了中国房地产市场化的洪荒之力，创造了人类城市化、经济增长、民生改善的辉煌成就，也埋下了高房价、土地财政、财富差距拉大等待解难题。

  图0.10 中国M2与名义GDP增速差及商品住宅价格涨幅

  

  国际货币基金组织统计，2007—2013年，金融调控频繁的韩国、中国香港、马来西亚、波兰分别共动用金融调控7次、6次、4次和3次，中国内地为6次，金融调控频率在国际处于较高水平。

  表0.8 中国住房保有和交易环节税种一览

  

  如果不及时做出调整，我们可能重蹈中国香港和英国的覆辙，深陷高房价困境

  ，并引发深层次的经济社会问题；也可能爆发类似于美国次贷危机和日本“失去的二十年”房地产泡沫危机。

  综合国际正反两面的经验教训，我们认为，中国住房制度改革成功的关键就是八个字：“

  人地挂钩，金融稳定

  。”这八字改革方针能够真正长治久安地实现稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场长期平稳健康发展。

  人随产业走，区域间土地需求不均衡是客观规律，解决之道是人地挂钩。推行新增常住人口与土地供应挂钩，人口流入的城市群都市圈要加大建设用地供应，人口流出的区域要减少土地供应；

  用地规划上，优化城市工业用地、住宅用地和商业用地结构。中国长期存在工业和商业办公用地供给过多、住宅用地偏低的问题，

  国际经验表明，房地产过度金融化和过度收紧是风险之源，美国和日本爆发金融危机，中国香港和英国深陷高房价困境，均与货币超发、金融高杠杆及随后过度收紧高度相关，而德国和新加坡则控制得较好。

  ◆ 第一章 中国香港为何深陷高房价困境

  ◆ 第二节 香港住房制度支柱

  表1.1 香港按揭业务类型

  

  ◆ 第三节 地价房价螺旋上涨机制：供地不足铸就高房价，高房价推高地价

  香港重视生态保护，依据1976年制定的《郊野公园条例》，占地37%的郊野公园无法开发。由于可开发土地有限，政府新增土地供应主要来自填海造地与土地征收。

  ◆ 第二章 英国房价何以刚性上涨

  ◆ 第二节 英国住房制度支柱

  1947年，英国修订《城乡规划法》，规定所有土地发展权收归国有，所有建筑、工程、矿业开采等项目，或对现有规划用途做出改变，均需向地方政府申请规划许可证，并要求所有地区编制发展规划。

  英格兰有13%的土地划分为绿带，且至今保护良好，这有效限制了城市蔓延。国际上，日本、韩国、澳大利亚等国家也曾建立环城绿带，但随着城市扩张压力不断加大，绿带用地管制被迫逐渐放松，如东京绿带已基本变为城市建成区，首尔绿带也部分转变为城市建设用地。

  ◆ 第三章 美国60年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕

  美国土地以私有为主，在用途和规划管制下可自由交易，居民住宅用地供给充足，为高水平住房消费提供了支撑。但鼓励自有、偏爱单户住房、住房面积较大的超前住房消费，使美国家庭住房负担较为沉重，对危机的承受能力较弱。

  ◆ 第二节 美国住房制度支柱

  美国所有土地都实行有偿使用，土地可以买卖或出租。政府为了公共利益，需要占用其他公共土地或私人所有土地，需经规划许可，且必须按照市场价格购买、对等交换或捐赠等方式来取得土地。

  ◆ 第四章 日本房地产市场大起大落的终极逻辑

  ◆ 第一节 日本两次房地产危机的催生、爆发及后果

  1989年，面对股市和土地市场泡沫的双重压力，日本政府开始主动挤泡沫，先后祭出货币收紧、不动产融资总量控制、加增税收等调控措施，导致股市、土地市场泡沫先后破裂。

  图4.4 日本两次房地产大起大落

  

  1974年房地产危机爆发后，市场迅速恢复，而1991年第二次房地产危机爆发后，市场从此一蹶不振，主要在于经济增长停滞、债务通缩、城市化接近尾声、适龄置业人口见顶回落、老龄化问题加剧等导致的有效需求不足和居民购买力下降。

  ◆ 第五章 德国房价长期稳定之谜

  货币金融制度上，德国央行严格自我约束，以保持物价稳定为货币政策的首要目标，通胀控制能力是全球典范。

  ◆ 第一节 德国房地产市场奇迹

  图5.1 德国实际房价始终保持平稳

  

  在全球主要发达城市中，德国核心城市的房价水平合理，居民购房压力较小。从房价收入比看，柏林为10倍，慕尼黑为17倍，伦敦、新加坡、中国香港、北上广深等城市约为德国核心城市的2~3倍。

  从房价租金比看，德国的房屋投资回收期大概需要20~30年，和伦敦相当，远小于深圳、中国香港等

  。

  ◆ 第六章 新加坡如何实现“居者有其屋”

  新加坡是“居者有其屋”的成功践行者，不仅解决了自治初期的“房荒”问题，更被公认为全世界解决住房问题最好的国家之一。人均住房面积从自治之初的不足6平方米提高至2018年的30平方米，套户比从1985年起一直稳定在1以上，住房自有率从2001年以后一直维持在90%左右，组屋的房价收入比始终维持在5.5以内，居民购房压力较小。

  ◆ 第二节 新加坡住房制度支柱

  新加坡政府可强制低成本征地。“国家利益优于个人利益，经济发展先于人权保障”的价值定位贯穿于新加坡土地征收制度。

  此外，征地补偿成本较低，政府认为“公共基础设施为土地增值带来了大部分升值，应归属国家，故当政府征地用于公共建设时，赔偿额应基于毫无基础设施的原始未开发土地价格”。

  新加坡没有土地财政，土地出让金在政府财政收入中占比较小。2017年，新加坡土地出让金占政府财政收入的约12%，若加上房地产相关税收，合计仅为21%。同样是实施土地公有制的中国香港和内地，土地出让金在政府财政收入中占比偏高。

  新加坡政府认为，不能仅使一代人从土地资源中获益，子孙后代都应享有收益权，故土地出让金收入并不直接编入政府财政预算，而是以国家储备金形式进行长期投资。

  ◆ 第七章 中国房地产70年简史

  ◆ 第三节 全民进入商品住房新时代 （1998年至今）

  图7.1 房地产成为支柱产业

  

  ◆ 第四节 中国房地产市场回顾与反思

  图7.2 1998—2018年全国商品住宅均价走势

  

  图7.3 中国6轮房地产小周期

  

  ◆ 第八章 中国住房制度支柱

  住房金融制度、土地制度、税收制度、租赁制度和住房保障制度构成了中国住房制度的五大支柱。住房金融以商业按揭为主、公积金为辅，首付比例处于国际较高水平，但住房金融政策调整过急过快，“猛踩油门”“急刹车”。

  ◆ 第一节 住房金融制度：以商业按揭为主、公积金为辅

  图8.5 2003年以来累计动用全国性金融调控12次（不含因城施策阶段）

  

  ◆ 第二节 土地制度：两权分离、用途管制、供应垄断

  分税制改革、农地征收垄断、土地出让收入由地方支配、GDP锦标赛、快速城镇化，均是土地财政产生的原因。

  中国长期存在工业用地供给过多、利用低效的问题。在GDP锦标赛下，地方政府有动机多出让低价工业用地进行招商引资；同时为实现土地出让金最大化，有动机地压缩住宅用地供应。

  图8.9 国有建设用地供应结构：住宅用地占比小，工业用地不集约

  

  图8.10 2016年中国土地结构

  

  ◆ 第三节 税收制度：重增量轻存量，重交易轻保有

  表8.2 中国住房保有和交易环节税种一览

  

  ◆ 第六节 中国住房制度的反思

  图8.13 历史上三次房地产刺激的背景均是经济下行

  

  ◆ 第九章 中国房地产市场发展趋势

  ◆ 第一节 未来中国房地产市场空间有多大

  横向看我国城镇化率上升空间较大。当前城镇化率仅相当于1868年的英国，1910年的德国，1945年的美国，1958年的日本。

  分阶段看，商品房市场空间仍可稳固保持10年以上。

  图9.9 商品住房市场空间预测

  

  ◆ 第四节 从国际经验来看中国房企的三种未来之路

  由于土地稀缺，香港房企希望充分挖掘每一个项目的价值，重视项目盈利能力。为提高项目利润，香港房企一般有两大手段：一是高端产品线，通过精细化、个性化开发，提升项目溢价率；二是拉长项目开发周期，等待增值后再出手，吃透土地溢价。

  美国房企实现高周转的“秘诀”有三个。一是缩短项目建设周期。霍顿致力于缩短土地持有年限，在创始人唐纳德·霍顿眼里，“破产的房地产开发商，所有的墓志铭上都写着‘长期错误持有土地’”。

  ◆ 第十章 房地产税的国际经验与中国实践

  ◆ 第一节 发达经济体房地产税怎么收

  从国际经验看，房价的决定因素是供需和金融，房地产税仅是一个调节因素，既不是稳定市场运行的关键，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。德国仅征收土地税，且税负较低，但房价长期稳定，主要依靠供需平衡和稳健的货币金融制度；日本、美国、英国很早就开征房地产税，但日本经历了两次房地产危机，美国出现60年大牛市又爆发次贷危机，

  ◆ 第二节 房地产税能否替代土地出让收入

  长期看，房地产税有望成为地方政府的重要收入来源，完全替代土地出让收入。测算表明：未来模拟住房房地产税收规模可达0.6万亿~7.2万亿元，是短期模拟规模的3.7倍，占地方本级财政收入的4.1%~47.7%，可替代土地出让收入成为地方的重要收入。

  ◆ 启示 住房制度深度塑造房地产市场

  ◆ 第二节 土地供给是房价的直接决定因素

  土地金融属性过强，容易催生泡沫。典型的如日本，土地除了基本的使用价值外，还具有很强的金融功能。日本的商业银行原则上以土地作为担保进行贷款，在战后资本不足时，企业通过大量抵押土地获取融资。

  进一步推进人地挂钩，实现跨省的耕地占补平衡和城乡用地增减挂钩是房地产市场稳健运行的一剂良药。

  全文完

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