房地产投融资与开发法律风险及对策 在线下载 pdf mobi 2025 epub 电子版

《房地产投融资与开发法律风险及对策》写作素材均取自本人及团队近20年的从业经历，包括与近百家合作单位开展的房地产建设与投融资业务合作，结合了从业过程中操作过的数百个案例。谨在此感谢各合作单位在业务合作中给予我们的信任，以及对编撰《房地产投融资与开发法律风险及对策》的支持。在此特别感谢以下合作单位：交通银行、平安银行、浦发银行、上海国际信托、华宝信托、新华信托、汇添富资本、太平洋资产管理、上海地产城市更新发展基金、东方资产管理房产基金、复地共赢房地产基金、华润置地、保利置业、中国电建地产、绿地集团、恒基兆业地产集团、旭辉集团、上海城开集团、上海城投集团、上海地产集团、金茂集团、陆家嘴集团、世茂集团、中房置业、上海恒大集团、建工集团、中建三局等金融机构及房地产、建筑集团。

目录

上篇

房地产投融资法律风险及对策

第1章房地产投融资与法律事务概述

1.1房地产投融资概述

1.1.1房地产业与投融资之间的关系

1.1.2我国房地产投融资的现状

1.1.3研究房地产投融资问题的意义

1.2我国房地产企业投融资渠道

1.2.1当前我国房地产投融资渠道的现状如何，弊端体现在哪里

1.2.2我国房地产业主要的外部投融资渠道

1.2.3 目前我国房地产融资渠道单一的原因和造成的后果

1.2.4为什么说多元化融资是当前国家宏观调控背景下房地产业的必然选择

1.3房地产企业投融资渠道法律实务分析

1.3.1法律风险防控对房地产投融资的重要性

1.3.2房企如何规避风险，如何选择适合自身企业的融资渠道

1.3.3律师在房地产投融资过程中能起到哪些作用

第2章房地产并购

2.1 并购——房地产投融资重要工具

2.1.1为什么房地产并购是房地产投融资的重要工具

2.1.2 资产收购与股权收购的区别及利弊有哪些

2.1.3房地产并购的现状如何

2.1.4房地产并购的意义何在

2.2房地产并购过程中需要关注的法律问题

2.2.1对于建设用地应注意的问题

2.2.2对于在建工程的房地产并购应注意的问题

2.2.3对于已建成房地产项目应注意的问题

2.2.4对于目标公司的国资因素应注意的问题

2.2.5对于外资房地产并购应注意的问题

2.2.6对于特殊类型房产并购应注意的问题

2.2.7对于房地产股权并购应注意的一般问题

2.3房地产并购中的律师尽职调查

2.3.1房地产并购中的律师尽职调查的价值

2.3.2房地产并购中的律师尽职调查须经历哪些主要步骤

2.3.3房地产并购中的律师尽职调查的内容

2.4房地产股权并购中的交易结构安排及法律文件制作

2.4.1房地产股权并购中的交易结构安排

2.4.2房地产股权并购中并购合同的制作

2.5 案例分析——上海某房地产公司并购案例

2.5.1案例背景

2.5.2操作过程

2.5.3相关法律问题分析

第3章房地产信托

3.1房地产信托概述

3.1.1什么是房地产信托

3.1.2房地产信托的种类

3.1.3我国房地产信托的现状

3.1.4我国房地产信托监管的发展历程

3.2房地产集合资金信托计划的主要业务模式及法律问题

3.2.1房地产集合资金信托计划的主要业务模式

3.2.2与银行贷款相比，债权型房地产信托的竞争力何在

3.2.3股权型房地产信托风险如何掌控

3.2.4混合型房地产信托中的“债转股”交易如何安排

3.2.5“股权投资附加回购承诺”结构安排及其风险

3.2.6优先劣后设置是否是变相承诺最低收益

3.2.7延期兑付违约的形成原因是什么，常见的应对措施有哪些

3.2.8信托资金监管存在哪些问题

3.3在我国要开展REITs所面临的法律问题

3.3.1 REITs在我国的现状如何

3.3.2 REITs发行主体须构建“特殊目的公司”（SPV）还是依托现有的信托公司

3.3.3 REITs监管机构的职责划分如何协调

3.3.4 REITs基金在银行间市场还是证券交易所流转

3.3.5须完善哪些税收政策来促进REITs的发展

3.4房地产信托的法律文书制作

3.4.1信托目的条款

3.4.2信托计划的期限

3.4.3信托财产管理、运用和处分条款

3.4.4受益人大会条款

3.4.5信托财产税费条款

3.4.6信托受益分配条款

3.5案例分析——中信一聚信汇金地产基金Ⅱ号集合信托计划

3.5.1信托计划

3.5.2操作流程

3.5.3评价

第4章房地产资管

第5章房地产私募基金

第6章房地产企业境外上市

第7章房地产企业借壳上市

第8章房地产资产证券化

第9章银行贷款

第10章其他房地产投融资方式

下篇

房地产开发与建设法律风险及对策

第11章房地产开发中土地使用权法律实务

第12章房地产项目建设施工法律实务

第13章房地产销售、租赁和运营法律实务

颜学海，毕业于燕山大学、中国人民大学和复旦大学。现任上海市海华永泰律师事务所主任，高级合伙人。曾在英国Clifford Chance律师事务所实习和工作，2002年牵头重组并创建上海市海华永泰律师事务所。担任复旦大学房地产研究中心法律专业委员会主任，华东政法大学、上海交通大学法学院、华东师范大学等知名学府客座教授。

荣获第二届东方大律师、上海市十大杰出青年、司法部“律师行业标兵”和年度中国最佳金融律师等荣誉称号。担任首届中国科技金融促进会风险投资专业委员会委员、中国房地产协会法律委员会执委、上海市房地产业协会首席律师、上海仲裁委员会仲裁员、上海市青年联合会第十及十一届常委、上海市金融青联第二届常委、上海市证券交易所研究中心特约研究员、上海市国资委法律专家团成员。

担任百余家政府机关、房地产集团、金融证券机构、境内外基金法律顾问，多家上市公司独立董事。负责操作几百件房地产开发与投融资、基金募集与设立、企业境内外上市项目。同时还参与了大量立法性实务性研究课题：上海市法制办、上海市房地局《上海市房地产经营中法律风险实证研究》课题组负责人之一，中国证监会《证券投资基金运作管理办法》立法调研组成员，上海证券交易所有关《外资并购法律问题研究课题》负责人，并著有《中国二板市场》《企业投融资与操作实务》等专著。

专长于房地产及企业投融资(房地产融资、投资基金、企业境内外上市)法律服务。

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书籍介绍

《房地产投融资与开发法律风险及对策》写作素材均取自本人及团队近20年的从业经历，包括与近百家合作单位开展的房地产建设与投融资业务合作，结合了从业过程中操作过的数百个案例。谨在此感谢各合作单位在业务合作中给予我们的信任，以及对编撰《房地产投融资与开发法律风险及对策》的支持。在此特别感谢以下合作单位：交通银行、平安银行、浦发银行、上海国际信托、华宝信托、新华信托、汇添富资本、太平洋资产管理、上海地产城市更新发展基金、东方资产管理房产基金、复地共赢房地产基金、华润置地、保利置业、中国电建地产、绿地集团、恒基兆业地产集团、旭辉集团、上海城开集团、上海城投集团、上海地产集团、金茂集团、陆家嘴集团、世茂集团、中房置业、上海恒大集团、建工集团、中建三局等金融机构及房地产、建筑集团。

• 作者：燕贼 发布时间：2016-03-05 11:06:09

  蛮详细，覆盖面很广。

• 作者：焕然 发布时间：2018-04-24 10:15:17

  百科式工具书，有一些干货，可以做入门的框架搭建和延伸阅读的导读。前面投融资部分较为详细，开发部分似乎实用性偏弱。

• 作者：Ray 发布时间：2022-04-21 10:30:22

  亮点在于内容比较完整，而且是法律人（律师）所写，更方便学法的同学理解，尤其是投融资部分。开发部分的一些法律问题的分析意见可以商榷。

• 作者：阿凡提的小棉袄 发布时间：2011-05-12 14:42:01

  普及读物，便宜不贵。

• 作者：momo 发布时间：2014-02-01 23:31:28

  没来得及读呢，竟然考过了。

• 作者：是小盒子啊 发布时间：2023-12-26 23:34:11

  价值观很奇怪

• 30年后，我们会遇到老后破产吗？

  作者：Riesling 发布时间：2021-10-06 18:21:56

  作为一直有筹备提前的家庭，最近我将观察的眼光投向了日本社会：一个早已进入老年社会、暮气沉沉的国家。由NHK同名纪录片编著而成的《老后破产》，对我很有启发。

  有足够的储蓄就能早早退休，安享晚年吗？从青壮年的富足跌落到老后破产的境地，到底是怎么发生的？这本书给了我一些真实又残酷的答案。

  一、日本的现在，30年后的中国

  日本老后破产的社会基本面是：经济停滞发展的老龄化社会。

  如何去判定一个国家是否进入了老龄化社会？

  有两个关键的数据。

  第一，65岁以上人口占本国总人口的占比。超过21%就是超老龄社会。

  2020年，日本65岁以上老年人占比是29.1%，而中国是13.5%（最新的人口普查数据）。预计到2050年，中国的老年人占比会达到30%，达到4亿人，正式进入与日本类似的“超老龄社会”。

  第二，劳动力抚养老年人口占比。

  在日本，1990年，5.1个劳动力抚养1个老年人，2010年，2.6个劳动力抚养1人，预计到2030年，1.7个劳动力抚养1个人。

  而在中国，2010年，约4个劳动力抚养1个老人，看起来还比较乐观。但这个数据将随着出生率的下降和60年代出生人口潮（也就是80后90初的父母辈）的衰老，加速降低。

  从最基本的数据看，日本的当下，大概率就是我们30年后要面对的事实。30年后的我，60岁，中国人的平均寿命77岁（男性73岁，女性79岁）。

  30年后，考验会如何到来？

  二、为什么会发生老后破产？

  《老后破产》的书采访了多位60岁到85岁老后破产的日本老人。从他们的人生经历中，能发现一些共性特征。

  首先，老后的收入来源，基本只有养老金，没有其他资产性收入，但生活开支远大于收入。

  日本的养老金体系由两部分构成：国民养老金（基本养老金，全民参保，但逐年吃紧）、社会养老金（企业正式员工享受，企业和员工各支付一半）。

  国民养老金每个月最高提取6.5万日元（3750元人民币），社会养老金则取决于个人的缴纳时间和金额。

  很多老人能同时领到两份养老金，自己也有一些积蓄，但

  房租+医疗费用+护理费用+餐饮日常花销

  ，远远超过了每个月的养老金收入，导致积蓄一点点被掏空。

  还有一些受访者，年轻时没有正式工作，没有交过社会养老金，或者交过一段时间，又长期断缴，退休后就失去了支取社会养老金的资格，只能捉襟见肘地靠国民养老金生活，经济状况更加脆弱。

  你是否会疑惑：为什么他们不买房？为什么不多存点钱？为什么不做点理财投资，吃利息？

  我专门做了一点功课。

  日本的房产不同于国内近几十年的房产，基本只有消费价值，没有投资价值，新房买入后即开始贬值，年代越久，贬值越厉害

  ，每年的管理费、维修费开支还很大。想靠买房赚钱，只有出租赚租金这一条路，但东京最好地段的老房子，出租收益也不过4%-8%。所以在日本人的观念里，买房不是投资，很多人会选择一辈子租房子住。即使名下有房产，

  等到自己七老八十了，房子也不值钱

  。名下有两套房产的人，还不到总人口的10%（中国是30%）。

  而更绝望的是，从2016年开始日本就进入了

  实质“负利率”社会

  ，去银行存钱，取出来还得倒贴一点手续费，更谈不上什么利息收入。那炒股、买基金、买债券呢？日本股市也和日本的泡沫经济一样，经历了长达30年的低迷。日本的普通大众，并不觉得理财投资能赚钱，存钱储蓄才是王道。

  但想存钱，还得面临一个大问题，没钱存。这20多年

  ，日本人的收入不涨反跌，

  平均年收入从1999年的461万日元跌到了2019年的436万日元（约26万人民币）。不管你怎么努力，20年收入都不涨，可见想存钱有多难。

  当泡沫经济和房产泡沫破碎，经济增速放缓，内需不振，对未来的预期悲观后，大众就会失去很多看似理所应当的赚钱渠道。

  回到刚才说到的共性问题，除了缺少资本性收入，遭遇老后破产的人，还有几个主要的共同特点。

  第二点，年轻时的职业大多是蓝领工作者、服务业从业者，非企业正式职工，没有社会养老金，收入本来就不高，积蓄少。

  有些人开实体店、做生意，经营不善陷入破产，进一步加剧了个人财务危机。

  田代孝先生原来是啤酒公司的员工，在酒店做侍酒师，40岁辞职把存款和退休金拿去开了居酒屋，10年后经营困难，破产倒闭。现在80多岁的他每个月有10万养老金，入不敷出。

  谷口先生年轻时经营土木工程生意，后来随着泡沫经济破灭，公司破产，债务缠身。每个月只有5万多的养老金。

  山本女士原来是卖场的导购小姐，57岁退休后一次性提取了社会养老金，现在每个月只有6万国民养老金。

  第三，医药费+护理费+房租，占据了他们开支的40%以上。老年病消耗金钱的能力，远超年轻人的想象。

  川西先生原来是一名木匠，因为不是企业正式员工，没有社会养老金，只有每个月6万的国民养老金。他患了前列腺癌，每个月医药费和护理费就要花掉2万日元。

  山田先生是一名66岁的出租车司机，每个月收入12万元，但因为患有心脏病、慢性关节病等，每个月医药费就需要2.5万元，房租需要4万元，在财务赤字的边缘徘徊。

  武田先生曾经是一名面包公司的职员，退休后有12万的养老金。他患有高血压、糖尿病，偶尔需要住院治疗，每个月一般医药费1.5万元，房租3.5万元，也过得紧巴巴。

  菊池女士年轻时是建筑公司的经理，后来丈夫因肝癌去世，儿子过劳死，丈夫死后她失去了伴侣那一份养老金，每个月只有6.5万养老金和1.5万的遗属养老金。由于她有严重的风湿、半身不遂等问题，需要每天请护工上门，花销不菲。

  最后一个共同点也很令人悲伤：

  大多数老后破产的人是单身状态，缺乏来自家庭成员的支持，缺少社会联系，也不愿意主动向政府求助。

  文末还有一个现象

  让我震动：老后两代破产。因为子女中年失业，回家啃老，导致年迈父母的养老金不够花，两代人共同陷入困境。

  看来，所谓的靠子女养老，没有我们想象中那么乐观。

  三、社会保障制度为什么难以抑制老后破产？

  老年人的生活这么艰难，难道日本政府没有相应的保障政策嘛？

  仔细看书会发现，其实日本社会的老后保护政策，相较于国内，已经非常完备了。

  针对贫困人群，日本设置了“生活保护”制度，以保障国民能享受最基本的健康和生活条件。

  一般支付给单身者的生活保护费在每月13万日元（7500人民币）左右。一旦接受了生活保护，医疗费、护理费就全部免除，可以放心看病。

  中国也有类似的低保政策：当家庭成员因为

  重度残疾或者疾病丧失劳动力

  时，可以享受最低生活保障补助。低保又分为城市低保和农村低保，

  目前80%享受低保的人都集中在农村地区。2020年，中国城市低保平均标准达678元每月，上海市是保费最高的地方，仅为1240元。

  但针对老年和贫困人口的医药费减免政策，我并没有查询到全国性的政策。

  也就是说，如果30年后一个城市单身居住的中国老人，面临失智、失去独立行为能力、罹患慢性病需要长期治疗等问题，他的处境将比日本的老年人，困难得多。

  回到日本，为什么有了“生活保护”制度，书里的很多老人依然过得很惨呢？实际上，只有10%的老人申请了生活保护，原因也很复杂。

  第一，如果你有房产，是不能申请“生活保护”的。

  很多老人不舍得放弃自己住了一辈子的房子，就无从申请。

  不过如果自己的房产被判定“财产价值很低”，也有可能申请到保护。

  第二，只要有一定金额的存款，就不能申请“生活保护”。也就是说，要等到几乎花光手里的积蓄，才能申请保护。紧紧攥着仅有积蓄省吃俭用的老年人，根本难以接受自己落入这种境地。

  “万一我花光了存款，因为什么事享受不了生活保护，那就只能一死了”。

  “存款一点一点地减少，真的是非常可怕。”

  “至少，要准备好给自己办葬礼的钱。”

  抱着这样忐忑不安的心理，很多有积蓄的老年人，拒绝申请生活保护。

  第三，很多人不了解政策，以为自己在领养老金，就不能申请“生活保护”。实际上，只要年收入低于120万日元，满足没有住房、没有一定存款的条件，就可以申请。

  也有老人认为自己已经有养老金了，在接受生活保护就是给国家添麻烦，令人感到羞愧。

  书里提到，日本政府并没有对“生活保护”制度进行细致的宣传，导致很多人不清楚这项补助该如何申请。

  这其实也受到了财政预算的限制，政策的普及、宣传需要巨大的人力和财力。但单单是养老金、医疗和护理等社会保障支出，已经占用了日本国民收入的30%以上。

  最后，再介绍一下日本的护理保险和医疗费用减免政策。

  护理保险服务，对于行动能力有限、失智、瘫痪的独居老年人来说，非常有必要。

  日本政府根据老年人的行为能力和护理需求，将家政护理服务分成了5级，每个级别对应不同的收费标准。只要缴纳了护理保险费，支付相应费用（每月平均4000-5000日元），就可以享受上门的家政护理服务。

  65岁以上的老年人，只需要负担“一成”的护理费用。

  其次是医疗费用减免政策。60岁到70岁，需要自费“三成”。70岁到75岁，自费“两成”。75岁以上的老人，仅需要“一成”。

  看到这两项政策，我已经非常羡慕日本的老年人了。医药费+护理费，才是70岁以上老年人支出的大头。最近我家里有老人住院手术，单单是连续十几天的陪床，就至少需要2位成年人轮流守候，还好家里有几个子女可以分工照应，倒不算很吃力。

  实在是难以想象30年后，独生子女一代，面临4个老人和自己同时进入老年状态，该如何解决长期的医疗+陪护问题。

  我认为，老年重疾、慢性疾病和少子化，将是我们遭遇“老后破产”最大的隐患。

  四、想要FIRE的我，看完后的沉重体会

  看完整本书，我忍不住开始重新思考退休生活这件事。

  按照女性55岁退休，中国女性平均寿命79岁，要做好过24年退休生活的准备。

  不考虑通货膨胀，

  每年10万开销，需要240万退休生活费。按照中国非体制内人员的养老金水平，即使30年后还有养老金，一个月可能也只能发一两千块钱，相对于240万来说，只是杯水车薪。

  如果按照现在流行的35岁FIRE退休，就得做好过44年退休生活的准备，每年10万，需要440万退休生活费，并且最好清空大额的负债（房贷、车贷等）。这里我只是做了一个非常粗糙、保守的估算。

  参照日本，我们未来也会面临存款利率下行、经济增速放缓、无风险投资回报收益下降的处境。那么之前流行的那种“存款300万，每年只动用5%投资收益”的退休基金筹备计划，就有很大的不确定性。

  因此，持续学习理财知识，及早做好稳健型的财务规划，一直都非常必要。

  除了投资收益的不确定性，我们还需要早早对房产投资赚钱这件事，保持警惕。

  当新生人口断崖在未来十几年实实在在的发生时，购房的高杠杆高负债将变成侵蚀生活安全感的毒蛇。

  现在看起来很可观的房产“账面财富”建立在二手房依然具有流动性，并且购房者有30年偿债能力的基础上。

  这两个基础失去其一，房产都有可能变成烫手山芋，无法带来回报，但占用大笔现金，并吃掉未来的现金流和积蓄。

  所以对于想要提早退休的人，清理债务，踩准时间点出清房产，给自己的老年留一套无负债的宜居房产，非常重要。随着年纪渐涨，让房产回归居住价值，放弃博大的投机心态。

  同一个城市里，以小换大，以少换多，只适合长期有高收入、稳定工作、高公积金的少数人。不要天然地觉得我到了一定年纪就要置换更大的房子、更好的房子，与身边人攀比，每一次置换都是在透支之前的收益，套牢更多的现金，一定量力而行。

  有限的生命不值得为了房产投入那么多。

  老年后，策略性换到生活成本更低、房价更低，但医疗条件较好的城市，也不失为一种保护现金的选择。

  最后一点说起来很废话，但这段时间经历了家人重病的我，体会特别深。

  要健康，健康才是所有生活乐趣的基础，也是退休后保持独立生存能力，减少财务消耗，减轻对他人依赖的底气。

  及早学习健康的生活方式，定期体检，找到1-2种自己喜欢的锻炼方式，坚持下去。最近我在看两本书，从人体营养学的角度科普健康的饮食方式，强烈推荐给大家：《你是你吃出来的》。

  我们把太多的时间花在了研究怎么“让别人喜欢、羡慕”这些虚头巴脑的破事儿上，却忽视了“如何让自己感到舒服”这个最基本的生存法则。

  饮食、呼吸、运动、呵护家人、观察万物、找到自己喜欢做的小事，活着的大道至简，我想就是这些。

  希望我们都能有底气，步入漫长的老年岁月。

• 信贷环境收缩的情况下，开发商该从哪里找钱？

  作者：焕然 发布时间：2018-04-26 11:49:44