轻松搞定房地产增值税：全流程实务指南 在线下载 pdf mobi 2025 epub 电子版

营改增全面铺开已有一段时间，但由于税收政策的不断出台和对执行时实际问题的争议，房地产开发企业离驾轻就熟还有一段不小的距离。

本书作者团队汇集了税务人员和房地产会计一线工作者，对房地产开发企业涉及的增值税政策进行了系统梳理，既包括传统政策，又涵盖新近规定。同时，从税务系统管理和企业执行两个角度全面搜集了当前企业执行增值税政策容易产生的盲点和问题，结合政策一一解答。

本书全面涵盖了房地产增值税的纳税处理、会计核算、申报管理、发票管理，通过房地产开发全周期处理案例，呈现房地产项目在完整的开发经营流程中如何进行会计及涉税处理。读者可以系统学习，也可以在需要时按图索骥，将本书作为了解房地产增值税的“导航仪”。

本书特点

系统梳理法规规定

按照会计日常业务流程编写

完整的案例一以贯之

可系统学习、可按图索骥

目录

赞誉

前言

第1章　总论　1

1.1　房地产行业概况　1

1.1.1　房地产开发企业简述　1

1.1.2　房地产开发企业经营情况　2

1.1.3　房地产开发企业核算情况　3

1.2　增值税业务概述　5

1.2.1　营改增改革历程　5

1.2.2　营业税和增值税的差异分析　6

第2章　房地产开发企业增值税纳税实务处理　10

2.1　增值税基本政策　10

2.1.1　纳税人和扣缴义务人　10

2.1.2　征税范围　11

2.1.3　税率与征收率　11

2.1.4　纳税义务、扣缴义务发生时间　11

2.1.5　纳税地点　12

2.1.6　纳税申报期限　13

2.1.7　差额扣除政策　13

2.1.8　应交增值税计算　14

2.1.9　预缴税款　15

2.2　增值税销项税额计算操作指引　17

2.2.1　销售自行开发房地产项目的销项税额计算操作指引　17

2.2.2　转让不动产的销项税额计算操作指引　23

2.2.3　以经营租赁方式出租不动产的销项税额计算操作指引　25

2.2.4　处置使用过的固定资产税额计算操作指引　28

2.2.5　集团委托贷款利息以及企业资金拆借取得的收入的销项税额计算操作指引　29

2.2.6　转让土地使用权的销项税额计算操作指引　30

2.2.7　视同销售的销项税额计算操作指引　31

2.2.8　免征增值税和不征增值税项目的纳税操作指引　31

2.2.9　销项税常见问题解析　32

2.3　进项税额抵扣操作指引　35

2.3.1　准予抵扣的进项税额　35

2.3.2　不得抵扣的进项税额　39

2.3.3　应转出的进项税额　43

2.3.4　进项税额常见问题解析　46

2.4　增值税对房地产行业其他税种的影响概述　50

2.4.1　增值税对城市维护建设税及两附加税费的影响　51

2.4.2　增值税对印花税的影响　52

2.4.3　增值税对契税的影响　53

2.4.4　增值税对房产税的影响　54

2.4.5　增值税对土地增值税的影响　55

2.4.6　增值税对企业所得税的影响　59

第3章　增值税会计核算　62

3.1　增值税会计核算特点概述　62

3.2　新旧增值税会计核算科目体系对比　62

3.3　增值税会计科目设置及账务处理　66

3.3.1　“应交税费——应交增值税”科目设置及账务处理　66

3.3.2　“应交税费——未交增值税”科目设置及账务处理　78

3.3.3　“应交税费——待抵扣进项税额”科目设置及账务处理　80

3.3.4　“应交税费——增值税留抵税额”科目　82

3.3.5　“应交税费——待转销项税额”科目设置及账务处理　82

3.3.6　“应交税费——预交增值税”科目设置及账务处理　84

3.3.7　“应交税费——待认证进项税额”科目设置及账务处理　85

3.3.8　“应交税费——简易计税”科目设置及账务处理　86

3.3.9　“应交税费——转让金融产品应交增值税”科目　88

3.3.10　“应交税费——代扣代交增值税”科目　88

3.3.11　期末会计处理　88

3.3.12　会计科目设置的特别建议　93

3.3.13　财务报表相关项目列示　95

3.4　全周期增值税会计处理示例　95

3.4.1　获取土地使用权的会计处理　96

3.4.2　房地产开发建设的会计处理　96

3.4.3　房地产销售阶段的会计处理　102

3.4.4　房屋交付使用的会计处理　103

第4章　增值税纳税申报管理　108

4.1　增值税申报概述　109

4.1.1　纳税申报方式　109

4.1.2　申报流程　109

4.2　增值税纳税申报有关资料填写解析及示例　111

4.2.1　增值税纳税申报有关资料填写解析　111

4.2.2　增值税预缴税款表填写解析　131

4.2.3　营改增税负分析测算明细表填写解析　133

4.2.4　全周期增值税申报填写示例　135

4.2.5　特殊事项申报填写示例　144

4.3　增值税纳税申报法律责任　156

4.3.1　未按规定期限办理纳税申报和报送纳税资料　156

4.3.2　拒不申报或者进行虚假的纳税申报　157

4.3.3　不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款　157

4.3.4　欠缴应纳税款，妨碍税务机关追缴欠缴的税款　158

4.3.5　以暴力、威胁方法拒不缴纳税款　158

4.3.6　未按规定期限缴纳税款　158

4.3.7　在规定期限不缴或者少缴应纳或者应解缴税款　159

4.3.8　扣缴义务人应扣未扣、应收不收税款　159

第5章　增值税发票管理　160

5.1　发票概述　160

5.1.1　税务机关发票管理历史沿革　161

5.1.2　发票的内容和基本规定　161

5.2　发票的领用　171

5.2.1　初次领购发票流程　171

5.2.2　日常领购发票（除初次以外）　173

5.2.3　升级发票数量和版面　174

5.2.4　发票领购其他事项　175

5.2.5　发票领购热点问答　176

5.3　发票的开具　181

5.3.1　增值税发票开具的一般规定　181

5.3.2　如何使用编码开具增值税发票　186

5.3.3　房地产行业其他开票规定　189

5.3.4　发票作废与退回　191

5.3.5　红字发票的开具　192

5.3.6　发票开具其他事项热点问答　196

5.4　存根联数据采集　198

5.4.1　常规存根联数据采集　198

5.4.2　非常规存根联数据采集　199

5.5　进项税额的管理　200

5.5.1　能够抵扣进项的票据类型　200

5.5.2　各类票据抵扣方式　200

5.5.3　增值税专用发票进项数据采集方式　200

5.5.4　增值税进项抵扣的热点问题　202

5.6　发票的其他管理要求　209

5.6.1　增值税发票的保管要求　209

5.6.2　增值税发票被盗、丢失处理　210

5.6.3　发票真伪查验　210

5.6.4　发票违法违章处罚　213

后记　220

彭　盈

中央财经大学硕士，原任职于北京市国税局，后一直从事税务管理相关工作，先后接触、参与了多个地区房地产行业征管情况的后续监管项目，并多次承担系统内部业务培训工作，积累了丰富的实战经验。

肖　沁

中央财经大学硕士，先后任职于北京市海淀区国税局、北京市国税局第一稽查局，具有办税服务厅、管理所、税政部门、稽查部门工作经历。曾担任大型房地产企业税收管理员，并多次作为业务教员参与营改增政策培训。

余　莹

首创置业北京区域公司税务组组长。曾任远洋地产有限公司财务主管、首创置业股份有限公司财务专业经理。9年房地产开发企业财税工作经历，兼具集团总部财务管理与项目一线业务工作经验。

于　露

中央财经大学硕士，注册会计师，金科地产华北区域经济测算主管，连续7年房地产开发企业财税工作经历。

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书籍介绍

营改增全面铺开已有一段时间，但由于税收政策的不断出台和对执行时实际问题的争议，房地产开发企业离驾轻就熟还有一段不小的距离。

本书作者团队汇集了税务人员和房地产会计一线工作者，对房地产开发企业涉及的增值税政策进行了系统梳理，既包括传统政策，又涵盖新近规定。同时，从税务系统管理和企业执行两个角度全面搜集了当前企业执行增值税政策容易产生的盲点和问题，结合政策一一解答。

本书全面涵盖了房地产增值税的纳税处理、会计核算、申报管理、发票管理，通过房地产开发全周期处理案例，呈现房地产项目在完整的开发经营流程中如何进行会计及涉税处理。读者可以系统学习，也可以在需要时按图索骥，将本书作为了解房地产增值税的“导航仪”。

本书特点

系统梳理法规规定

按照会计日常业务流程编写

完整的案例一以贯之

可系统学习、可按图索骥

• 作者：大脸猫喵喵喵 发布时间：2022-12-30 18:59:21

  妙妙最喜欢午餐和爷爷来游乐园

• 作者：shchfuwu 发布时间：2018-04-02 09:22:18

  详细 易懂 来源于实践

• 作者：希果儿 发布时间：2021-12-18 16:52:34

  给娃娃买的 没有那么好 感觉我更喜欢凯罗包姆

• 作者：七月半上 发布时间：2018-12-23 14:43:58

  推荐读这种贴近实际的书。本来房地产哪有啥小规模，就实实在在讲一般纳税人多好。

• 作者：whoareu 发布时间：2021-02-12 12:50:29

  大二为了案例分析比赛粗略看过，已然没有印象，最近准备面试再拿出来看，最核心的增值税处理只有第二章一章，其他都是增值税会计核算、申报、管理，但是确实做到了全流程，也很细致！用来了解增值税的征管也很不错的一本书。

• 作者：路桥川 发布时间：2022-12-18 16:48:25

  考证用书

• 石油大王”洛克菲勒：出身富裕的人，到老也可能是个穷光蛋

  作者：心月读书 发布时间：2021-11-03 10:27:05

  “石油大王”洛克菲勒，被誉为“窥见上帝秘密的人”，其家族——洛克菲勒家族，是世界上最富有的家族之一。

  比尔▪盖茨视他为偶像，他说：“洛克菲勒，是我心目中的赚钱英雄。”

  1910年，他的财富达到10亿美元，成为美国历史上第一个拥有10亿美元的人。

  他是一位成功的商人，也是一位教子有方的父亲。

  他给儿子写了38封信，饱含父亲对子女的爱和期待，

  完整记录其98年峥嵘岁月中的人生智慧，成功之道。

  细读这38封信，让我们看到了这位商业巨子，如何从无到创造巨大财富，

  又让我们从中窥见，这位商业巨子在成长、修身、处事，以及创造财富的秘密。

  接下来的每天，我将逐一解读《洛克菲勒写给儿子的38封信》，

  今天我将解读第①封信——起点，不决定终点，我从中提炼出3个重点。

  01

  命运，不全由出身决定

  洛克菲勒在小的时候，家里非常贫穷，上中学时，甚至穷得买不起课本。

  好心的邻居可怜他，就借着给他用。

  他的第一份工作，薪水并不高，每周只有5美元。

  洛克菲勒用自身例子告诉儿子，他的出身并不高，但是经过努力，最后他却建立了让无数人羡慕的石油王国。

  另一方面，洛克菲勒又举了一些反面例子。

  根据马萨诸塞州数据表明，17个有钱人的孩子里面，却没有一个是以富翁身份离开世界的。

  而社会上，还流传了一个笑话：有位百万富翁，继承了2000万的资产，然后，他成功把这笔钱，变成了100万。

  洛克菲勒用这两类相反的例子告诉儿子：

  出身贫穷的人，不一定就不能成为富翁；而出身富裕的，到老可能也不是个富翁。

  正所谓：命运，不全由出身决定。

  洛克菲勒把这些道理写在心里，是告诉儿子：虽然你出身在富裕的家庭里，但你同样需要通过自身努力去创造财富。

  02

  自立，是创造持续财富的根本

  自立，是创造持续财富的发根本。这个话题，其实是从上面第一个话题延伸出来的。

  洛克菲勒告诉儿子，出身富裕的人，也有可能变贫穷，因为后代，没有拯救自己的野心，最终走向没落。

  洛克菲勒虽然很有钱，但作为父亲，他经常给子女们灌输的是节俭、个人奋斗的价值观念。他甚至不让子女们知道他是富人。

  他鼓励孩子要自立，他认为：自立，是最高贵的品格，自立的人，也最容易获得快乐的生活。

  洛克菲勒告诉儿子，家族的荣耀和辉煌，也许在早期的时候，能够给他们带来帮助。

  但是，要保证子孙后代都有美好未来，却需要代代人自立，自强去奋斗得来。

  从结果上看，洛克菲勒家族富过6代，至今仍是世界上最富裕的家族之一，可见，洛克菲勒家族代代相传的家庭教育，是非常成功的。

  03

  为人父母，应适时放手，让孩子勇敢搏一搏

  洛克菲勒在第一封信的开篇说道：“你希望我始终与你一起出航，但我不可能永远做你的船长。”

  仔细品读这句话，告诉我们家长：在孩子成长时，要适时放手，让孩子去勇敢一搏。

  曾经听过一个新闻，说某大学生，因为离开父母后，连剥鸡蛋都不会，生活没法自理，最后被学校辞退了。

  现实生活中，在我们身边，甚至就在我们自己身上，有多少家长，是恨不得包办孩子所有的？

  我就见过一妈妈，她儿子都上高中了，每天早上，还为儿子挤牙膏... ...

  因此，读完《洛克菲勒写给儿子的38封信》之第①封，让我们明白，要想让孩子将来成为有能力之人，就必须适时放手让他们去自立，拼搏。

  我们不可能永远为孩子打伞，不可能永远做他们的船长，他们需要去外面经受些风雨，挫折，才能长大成熟。

  总结一下，在《洛克菲勒写给儿子的38封信》的第一封信中，洛克菲勒提出

  命运，不全由出身决定

  ，而

  自立，是创造持续财富的根本

  。作为孩子父母，应当

  适时放手，让孩子勇敢搏一搏。

  好了，今天《洛克菲勒写给儿子的38封信》的第一封信，我就为大家解读到这里，希望能给你带来启发。

  记得给我点赞鼓励哟，下一次，我将解读第二封信。

• 非常值得推荐

  作者：花榭清风 发布时间：2009-12-23 15:35:23

  正如这本书封底的一句话所说：这是一本值得推荐的好书。

  对于心理治疗师来说，这本书可以作为一本非常好的指导教材。它集合了作者在心理面谈工作中的许多经验，并结合了心理学相关理论进行分析，语言通俗易懂。并且，它不仅论述了心理面谈的一般策略，还分别论述了针对不同的来访者所应采取的不同方法，以及在心理面谈中所应注意的问题。

  这本书不仅对于心理治疗师很有帮助，对于我们非专业人员也很有帮助。这本书谈论的是“面谈”，实际上，在人际交往中，面谈时我们经常遇到的情景也是经常采取的策略。看过这本书，会对我们在工作中或者生活中与人进行面对面的交流有一些有益的启发。