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房地产在全球每个国家都至关重要。它是民生的保障、国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的策源地。

为什么世界各经济体的房地产市场表现差异巨大？有的陷入高房价困境，导致沉重的经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发大规模经济金融危机，如美国和日本；有的却成功实现房价长期稳定和居者有其屋，如德国和新加坡。

十多年来，我们带着这些问题，跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，在全球大视野和历史维度下，逻辑逐渐清晰、真相开始展现。

住房制度决定房地产市场！

住房制度是破译房地产运行的基因密码！

土地、金融、税收、保障、租赁五大制度是问题的关键！

房价还会涨吗？房子还能买吗？房产税会推出吗？危机会爆发吗？中国房地产市场平稳健康发展的康庄大道在哪？所有这些问题都迎刃而解，答案就在本书。

重磅推荐：

黄奇帆（中国国际经济交流中心副理事长）

房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，不仅涉及建筑业、制造业等生产资料部门，而且涉及金融、商业、文化等服务产业，更与老百姓的财产、民生福祉息息相关。因此，对任何一个国家来说，房地产业都是国民经济中的重要产业。实现房地产业长远健康发展，需要抓好金融、土地、财税、投资、法制五个关键环节，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。抓好了，就能实现“房住不炒”的战略目标。

杨伟民（第十三届全国政协常委，全国政协经济委员会副主任）

有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场。“房住不炒”必须由多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度来保障。

冯俊 （中国房地产业协会会长）

《全球房地产》通过剖析有代表性的若干国家和地区的房地产市场发展症结，反思中国房地产发展的得与失，并且从制度性缺陷来思考问题。我们在讨论所谓规律的时候，如果不触及制度性不足，往往会莫衷一是。这也是作者视野广博深邃，思想深刻性之所在。

丁祖昱（易居企业集团CEO，中国房地产业协会常务理事）

《全球房地产》以横宽视野和垂直深度探讨我国住房制度改革的大道。用一本书看懂世界房地产，在世界坐标中寻找中国样本。诚为决策者、从业者和购房投资者必备之“理论重器”。

吴晓波（财经作家）

房地产是经济周期之母，是居民最关心的资产配置。什么决定房地产市场？想读懂全球和中国房地产的激荡大历史，看《全球房地产》是捷径。这本书解码真相，透视本质，引人入胜，富有现实意义。

管清友（经济学家，投资人）

《全球房地产》是一部很扎实的研究著作。这本书从住房制度角度解释和分析了全球主要经济体房地产市场的差异所在，并对中国房地产70年发展做了制度层面的深刻剖析，是一部关心房地产行业和市场的相关人士的可读之书。

导论 / 001

上篇 全球房地产：市场表现与制度基因

第一章中国香港为何深陷高房价困境 / 071

第一节经济高度繁荣，住房面临困境 / 073

第二节香港住房制度支柱 / 076

第三节

地价房价螺旋上涨机制：供地不足铸就高房价，高房价推高地价 / 096

第二章英国房价何以刚性上涨 / 099

第一节高品质与高房价的共同体 / 101

第二节英国住房制度支柱 / 105

第三节

土地供应不足、人口持续流入、金融市场化共同推动房价

刚性上涨 / 130

第三章美国60年房地产大牛市的巅峰繁荣与骤然落幕 / 135

第一节史上最长的房地产大牛市 / 137

第二节美国住房制度支柱 / 143

第三节

房地产神话破灭三部曲：资产价格下降、流动性枯竭、信用紧缩 / 162

第四章日本房地产市场大起大落的终极逻辑 / 173

第一节日本两次房地产危机的催生、爆发及后果 / 175

第二节从喧嚣到沉寂：掉下人口悬崖的日本 / 190

第三节日本住房制度支柱 / 194

第四节

泡沫终将破灭：任何泡沫的催生和破灭都是货币政策的

副产品 / 214

第五章德国房价长期稳定之谜 / 217

第一节德国房地产市场奇迹 / 219

第二节德国住房制度支柱 / 221

第三节

房价长期平稳运行机制：金融稳健、租购并举、城市协调发展 / 237

第六章新加坡如何实现“居者有其屋” / 243

第一节高住房自有率奇迹 / 245

第二节新加坡住房制度支柱 / 247

第三节

如何使用政府和市场两种力量实现“居者有其屋”的政治理想 / 268

下篇 中国房地产：制度建设与未来展望

第七章中国房地产70年简史 / 275

第一节住房严重不足的福利公房时代（1949—1978年） / 277

第二节房改启动前的曙光乍现（1978—1994年） / 279

第三节全民进入商品住房新时代（1998年至今） / 282

第四节中国房地产市场回顾与反思 / 285

第八章中国住房制度支柱 / 291

第一节住房金融制度：以商业按揭为主、公积金为辅 / 293

第二节土地制度：两权分离、用途管制、供应垄断 / 299

第三节税收制度：重增量轻存量，重交易轻保有 / 306

第四节租赁制度：进入租售并举新时代 / 312

第五节住房保障制度：多渠道、分层次、高覆盖 / 316

第六节中国住房制度的反思 / 321

第九章中国房地产市场发展趋势 / 327

第一节未来中国房地产市场空间有多大 / 329

第二节当前房地产市场风险有多大 / 352

第三节未来行业集中度能有多高 / 361

第四节从国际经验来看中国房企的三种未来之路 / 363

第十章房地产税的国际经验与中国实践 / 389

第一节发达经济体房地产税怎么收 / 391

第二节房地产税能否替代土地出让收入 / 395

第三节中国房地产税的改革历程、征收现状及效果 / 413

第四节房地产税出台的最佳时机和预期影响 / 420

启示住房制度深度塑造房地产市场 / 427

第一节房地产过度金融化是风险之源 / 429

第二节土地供给是房价的直接决定因素 / 432

第三节税收是短期调节因素 / 435

第四节租购并举的市场才是健康的房地产市场 / 436

第五节住房保障是对中低收入阶层的必要支持 / 438

参考文献

致谢

夏磊

恒大研究院常务副院长、房地产行业首席研究员、住房和城乡建设部科技委房地产市场服务专业委员会委员、中国房地产业协会房地产市场与住房保障分会副会长、中国人民大学财金学院金融硕士业界导师。曾在住房城乡建设部任职多年，长期从事房地产调控和公积金政策研究和制定，作为主要执笔人起草《中国房地产金融报告（2014）》、国家标准《住房公积金支持保障性住房项目贷款业务规范》、《住房公积金个人住房贷款业务规范》等，是近十年来中国房地产政策变化的亲历者和见证者。曾任方正证券房地产首席分析师。出版学术畅销书《房地产周期》。财新、新浪财经、今日头条专栏作家。

任泽平

恒大集团首席经济学家（副总裁级）、研究院院长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，方正证券首席经济学家、研究所联席所长。兼任中国民营经济研究会副会长，首都金融智库专家，全国工商联智库委员会委员，科技部国家高新区升级评审专家，中国新供给经济学50人论坛成员，中国人民大学、中央财经大学、对外经贸大学、南开大学等兼职导师。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。曾参与重大文件和改革方案起草，在《人民日报》《经济研究》等报刊发表文章数百篇，出版专著和译著《宏观经济结构研究》《从奇迹到成熟：韩国转型经验》《大势研判：经济、政策与资本市场》《房地产周期》《新周期：中国宏观经济理论与实战》《全球贸易摩擦与大国兴衰》等。

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综合国际正反两面的经验教训，我们认为，中国住房制度改革成功的关键就是八个字：“人地挂钩，金融稳定。”

1944年布雷顿森林体系建立，奠定了以美元为中心的国际货币体系，1976年牙买加体系延续美元霸权地位。美国享有向全球征收铸币税的特权，可以输出通胀，因此货币政策长期宽松，住房市场获得充裕流动性，满足人口增长和城镇化创造的住房需求。

美国是世界上经济最发达的国家，科技实力最强，拥有全球金融和军事霸权，研究其房地产市场运行和住房制度具有重要价值。美国房地产成功之处在于持续吸引移民流入、高度自由发达的金融和创新体系等，但是也有很多教训，比如超前消费、民粹主义、追求高住房自有率、把居住问题更多交给市场解决而租赁保障体系不健全等。

新加坡没有土地财政，土地出让金在政府财政收入中占比较小。2017年，新加坡土地出让金占政府财政收入的约12%，若加上房地产相关税收，合计仅为21%。

土地出让金直接纳入国家储备金，本届政府无支配权，卖地动机不足。新加坡政府认为，不能仅使一代人从土地资源中获益，子孙后代都应享有收益权，故土地出让金收入并不直接编入政府财政预算，而是以国家储备金形式进行长期投资。

新加坡组屋市场实施封闭式管理，与私人住宅市场严格分离。其中新组屋市场只面向新加坡公民家庭，申请者家庭中必须有一名新加坡公民，其他家庭成员中至少有一个公民或永久居民，单身人士不得申请。

对于房地产开发企业而言，商业住房抵押贷款和商品房预售制度有助于企业合理运用杠杆，加速资金周转和项目建设进度。“定金和预收款”及“个人抵押贷款”占房地产开发资金来源比例持续走高，由2010年初的43%增至2018年末的52%，超过自筹资金，成为房企开发资金最主要的渠道来源。

从产权的角度看，中国土地制度有三个特点。第一，实行土地公有制。第二，土地国有制和土地集体所有制并存。城市市区土地归国家所有，农村和城市郊区的土地归集体所有。第三，土地所有权与土地使用权分离。土地使用权可转让，转让方式包括有偿出让和无偿划拨两大类，其中有偿出让包括招标、拍卖、挂牌和协议。2006—2016年“招拍挂”、协议、划拨转让土地比例为44∶10∶46，“招拍挂”是土地有偿出让的主要方式。

房地产税对调节房地产市场的作用有限。从国际经验看，房价的决定因素是供需和金融，房地产税仅是一个调节因素，既不是稳定市场运行的关键，也无法防范房地产泡沫的产生和破灭。德国仅征收土地税，且税负较低，但房价长期稳定，主要依靠供需平衡和稳健的货币金融制度；日本、美国、英国很早就开征房地产税，但日本经历了两次房地产危机，美国出现60年大牛市又爆发次贷危机，英国房价长期刚性上涨，主要是由于土地供给不足和房地产过度金融化。

土地出让金直接纳人国家储备金，本届政府无支配权，卖地动机不足。新加坡政府认为，不能仅使一代人从土地资源中获益，子孙后代都应享有收益权，故地出让金收并不直接编入政府财政面算而是以国家储备金形式进行长期投资。

书籍介绍

房地产在全球每个国家都至关重要。它是民生的保障、国民经济的支柱、财富的象征、大类资产配置的核心、金融危机的策源地。

为什么世界各经济体的房地产市场表现差异巨大？有的陷入高房价困境，导致沉重的经济和社会问题，如中国香港和英国；有的暴涨暴跌，引发大规模经济金融危机，如美国和日本；有的却成功实现房价长期稳定和居者有其屋，如德国和新加坡。

十多年来，我们带着这些问题，跟踪研究美国、日本、德国、新加坡、英国、中国香港、中国内地等的房地产市场运行，在全球大视野和历史维度下，逻辑逐渐清晰、真相开始展现。

住房制度决定房地产市场！

住房制度是破译房地产运行的基因密码！

土地、金融、税收、保障、租赁五大制度是问题的关键！

房价还会涨吗？房子还能买吗？房产税会推出吗？危机会爆发吗？中国房地产市场平稳健康发展的康庄大道在哪？所有这些问题都迎刃而解，答案就在本书。

重磅推荐：

黄奇帆（中国国际经济交流中心副理事长）

房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，不仅涉及建筑业、制造业等生产资料部门，而且涉及金融、商业、文化等服务产业，更与老百姓的财产、民生福祉息息相关。因此，对任何一个国家来说，房地产业都是国民经济中的重要产业。实现房地产业长远健康发展，需要抓好金融、土地、财税、投资、法制五个关键环节，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。抓好了，就能实现“房住不炒”的战略目标。

杨伟民（第十三届全国政协常委，全国政协经济委员会副主任）

有什么样的住房制度，就有什么样的房地产市场。“房住不炒”必须由多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度来保障。

冯俊 （中国房地产业协会会长）

《全球房地产》通过剖析有代表性的若干国家和地区的房地产市场发展症结，反思中国房地产发展的得与失，并且从制度性缺陷来思考问题。我们在讨论所谓规律的时候，如果不触及制度性不足，往往会莫衷一是。这也是作者视野广博深邃，思想深刻性之所在。

丁祖昱（易居企业集团CEO，中国房地产业协会常务理事）

《全球房地产》以横宽视野和垂直深度探讨我国住房制度改革的大道。用一本书看懂世界房地产，在世界坐标中寻找中国样本。诚为决策者、从业者和购房投资者必备之“理论重器”。

吴晓波（财经作家）

房地产是经济周期之母，是居民最关心的资产配置。什么决定房地产市场？想读懂全球和中国房地产的激荡大历史，看《全球房地产》是捷径。这本书解码真相，透视本质，引人入胜，富有现实意义。

管清友（经济学家，投资人）

《全球房地产》是一部很扎实的研究著作。这本书从住房制度角度解释和分析了全球主要经济体房地产市场的差异所在，并对中国房地产70年发展做了制度层面的深刻剖析，是一部关心房地产行业和市场的相关人士的可读之书。

• 作者：Ursula 发布时间：2020-06-05 14:47:12

  初学者可挑自己不熟悉或想深入了解的部分详细阅读，整体逻辑比较清晰，介绍也很全面数据详实。从业者或相关行业人士只需看导论部分。

• 作者：WiiStone 发布时间：2020-07-24 16:21:00

  【2020-24】学术报告体，大量数据论证，阅读体验不友好，重点看导读即可。几点感悟：1.将来10年内仍处在城镇化阶段，商品房仍可稳固保持10年以上，人口净流入城市尽早上车持有。2.房产税任重道远，及时出台也是以温水青蛙方式慢慢毕竟，短期内不用考虑此因素对房价影响。3.土地财政是政府重要收入组成部分，故政府卖地按节奏稳步推进，不会多也不会少，最终导致价格稳步上扬。4.成渝经济圈、关中经济圈长期看好。5.长期关注警惕过度金融化。

• 作者：yasha001 发布时间：2018-04-07 23:15:03

  7分，这一卷明显比上一卷好，因为这次不是大事件的支线了，故事比较独立完整。卢瑟加入正义联盟也是为了后来的达克赛德做铺垫。其实后半的亚魔卓还是很有趣的点子，让蝙蝠侠短暂获得了超能力。到了这里，新52的正义联盟也就剩下达克赛德战争了，期待快点出版。

• 作者：二口塘 发布时间：2020-06-27 00:33:04

  作为从业者，读此书，应该能提升整体行业认知格局。但又有几点不得不说

  1. 中国地域广阔人口众多，国情远比英美日复杂，以此类发达国家做对标，大概率重蹈汽车工业专家们烙下的陷阱。香港新加坡这样的城市经济体更不足挂齿。笔者增加巴西来做对照分析更佳。

  2.借领袖的话说，当今世界，处在世界百年未有之大变局，任何对未来发展趋势的估计，当不能脱离不断加强的大国竞争来看。所以未来十年的城市化率，线性提升至70%，只怕是一厢情愿！

  3.长期看人口，中国总和生育率只会小于等于1.5，人口拐点很快到来。这一点，作者有保留的一笔带过了。

  4.中国之大世所罕见，分为十个不同的区域，分别研究地产形势都不为过。所以，请勿随意拿来即用，保持敬畏，不断学习当属上策。

• 作者：阿瓜 发布时间：2020-04-16 18:01:56

  跳跃阅读，择其精要；中国部分尤其发展趋势一块较有启发

• 作者：嗨嗨皮皮 发布时间：2021-01-11 17:32:43

  生存就像玩游戏，游戏规则搞的越透彻，就越能够在游戏里胜出，可奈何有的人是人民币玩家，还有的人既是玩家又是裁判，不开心的时候还能调整规则。但既然游戏都已经开始了，其他的都是瞎扯，不如就享受游戏，好好地干他一把！

• 生命的答案

  作者：毛毛 发布时间：2015-01-04 01:40:10

  我们从哪里来，我们要往哪里去，这似乎是我们一直在追寻的答案。有人在拥挤的城市中形如蝼蚁，有人在喧哗的尘世里灯红酒绿。有人在乡间的田野里闻着泥土芬芳，有人在密林的庙宇中听着梵音悦耳。每个人给出的生命答案都不尽相同。诸如褚遥从一而终的付出，诸如韩逍的幡然醒悟，每个人都用不同的人生轨迹，给了自己一个答案。

  在云南丙中洛，似乎灵魂都可以被涤荡。孩子的童真总能打动蒙尘的心。那些在城市里磨砺的失去知觉的心，那些疲惫不堪的情绪，当面对那些纯真的脸，似乎再次找到了生命起搏的脉动。

  丙中洛里承载了支教老师褚遥的爱情和梦想，甚至是生命。韩逍因为褚遥也爱上了丙中洛，爱这里过目不忘的风景，爱这里淳朴可爱的民风，爱这里天真烂漫的孩童的笑脸，爱那温暖的少女和她热爱的公益梦想。

  作者说，公益是没有“价值”的，因为公益的力量是不能用“价值”来衡量的。也许，这是韩逍最后才领悟到的，褚遥执着了一生的东西真正的意义。书中提到海德格尔的一句话“以什么为职业，在根本意义上，就是以什么为生命意义的寄托”。也许，这就是每个人苦苦追寻的答案。我们只需要做好自己的事，就是生命赋予的意义。

  在我们还可以爱的时候好好的爱，在我们还可以付出的时候好好付出，在我们还可以行走的时候好好行走，用萤火的光照亮生命。不要等那短暂绚烂的生命如烟花般坠落后，再去追悔那些不够勇敢不够珍惜的错过。如同韩逍之于佳娴，褚遥之于韩逍，都是一生难忘的一个结。

  想起前段时间看过的电影《超体》，露西问生命的意义是什么。教授回答她说，是知识的传递。也许，褚遥身体力行了这一份真谛。她将自己的知识传递给了大山深处的那些孩子，她将爱人的能力传递给了对现实失望了的韩逍。她用自己年轻的生命缔造了一份永垂的不朽，在她爱着的，爱着她的人心中。

  丙中洛的眼泪，以后只为爱而流。丙中洛会静立在群山之中，迎接来往的匆匆过客，看着世人的悲欢喜乐，用自己的温柔抚慰旅人的疲惫。

  无论我们是在这繁花的欲望都市声色犬马，还是过着自己向往的田园牧歌春华秋实，只要我们是遵从自己的内心，都是给自己生命的一个满意答案。无论何时，擦干眼泪，向着那一抹温暖的光，好好的去爱这个世界，包括属于这个世界的自己。

• 宫崎骏为何能够创作出具有个人风格的电影？答案居然在这份书单里

  作者：夏颜秋的小时光 发布时间：2021-09-05 22:22:23

  宫崎骏是日本动画界的一个传奇，因为他所创作的每一部动画大电影，都以精湛的技术、动人的故事和温暖的主题带给观众触动心灵的体验。从某种意义上来讲，正是宫崎骏创作的动画大电影，让许多人拥有了共同的童年记忆。他的电影不仅可以给孩子看，还同样适合拥有一颗童心的大人们。

  

  那么，宫崎骏为何能够创作出这样具有个人风格的电影呢？在读过宫崎骏这部叫做《有书真好啊》的著作之后，我想大家可以找到答案。和平时读过的其他作者的书相比，宫崎骏以非常随和的方式，向孩子们推荐了值得阅读的50部童书，且说明了具体的推荐原因。因此，阅读的过程，就像面对面对话一样亲切。

  在宫崎骏看来，儿童文学是能够重建生活的文学。正是带着这样的认知，宫崎骏才能从这些充满童真、主题丰富的书籍中获得灵感，创作出多部堪称经典的动画题材。本书所推荐的儿童文学书单均来自其多年来喜爱的《岩波少年文库》，比如《小王子》《洋葱头历险记》《三个火枪手》《秘密花园》《宫泽贤治童话集》等。

  

  回顾儿童文学出现的原因，是由于身为成人的我们，总想告诉孩子什么是好的，希望孩子可以积极上进，并变得更加优秀。虽然这看上去很重要，但若是内容足够有趣，那么就一定能够赢得孩子的芳心。在书中，宫崎骏以《不不园》和《千与千寻》为例，告诉读者孩子有“做傻事”的权利，而在他们自立之前，也没必要急着长大。

  对于这个世界，忙乱的人们不知从什么时候起，不肯再用眼睛亲自去看，只是相信所谓的“照片”。然而，所有的照片都是可以通过美颜、特效、喜好有针对性地进行搭配的。这样的谎言一层层堆积，又有什么意思呢？若是断电，自然就接收不到了。这时，人们就会突然发现，其实人不需要很多东西就可以生活。如果说有什么是宫崎骏希望能看到的，那就是书。

  小时候都是很天真的，那时的书籍是一种奢侈品，需要借阅才能读到。宫崎骏就梦想着拥有一本装着全世界的书，什么样的内容都有。哈哈，所有爱书之人大概都拥有同一个梦想吧。即使明知道不可能，但只要想想依然觉得很美好。

  

  阅读是一件很自然的事情，不过有很多人却带着“读书会让人的思想变得更深刻”这样的想法。需要注意的是，读书并不是一件做了就一定会有什么效果的事情。和这些相比，更重要的是读到自己喜欢的书。那种由内而外的触动，才更让人感到欣喜。

  或许，初看《有书真好啊》会有失望的感觉，以为这只是一本书单。不过，当读到最后，却给人一种收获颇丰的感觉。因为在宫崎骏推荐的这些书籍里，藏着其丰富世界观。当宫崎骏将自己的世界观融入动画大电影中，自然而然地也就呈现出了意想不到的效果。在一个人的生活里，有书真的很好啊！