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内容简介:
《房地产投融资与开发法律风险及对策》写作素材均取自本人及团队近20年的从业经历,包括与近百家合作单位开展的房地产建设与投融资业务合作,结合了从业过程中操作过的数百个案例。谨在此感谢各合作单位在业务合作中给予我们的信任,以及对编撰《房地产投融资与开发法律风险及对策》的支持。在此特别感谢以下合作单位:交通银行、平安银行、浦发银行、上海国际信托、华宝信托、新华信托、汇添富资本、太平洋资产管理、上海地产城市更新发展基金、东方资产管理房产基金、复地共赢房地产基金、华润置地、保利置业、中国电建地产、绿地集团、恒基兆业地产集团、旭辉集团、上海城开集团、上海城投集团、上海地产集团、金茂集团、陆家嘴集团、世茂集团、中房置业、上海恒大集团、建工集团、中建三局等金融机构及房地产、建筑集团。
书籍目录:
目录
上篇
房地产投融资法律风险及对策
第1章房地产投融资与法律事务概述
1.1房地产投融资概述
1.1.1房地产业与投融资之间的关系
1.1.2我国房地产投融资的现状
1.1.3研究房地产投融资问题的意义
1.2我国房地产企业投融资渠道
1.2.1当前我国房地产投融资渠道的现状如何,弊端体现在哪里
1.2.2我国房地产业主要的外部投融资渠道
1.2.3 目前我国房地产融资渠道单一的原因和造成的后果
1.2.4为什么说多元化融资是当前国家宏观调控背景下房地产业的必然选择
1.3房地产企业投融资渠道法律实务分析
1.3.1法律风险防控对房地产投融资的重要性
1.3.2房企如何规避风险,如何选择适合自身企业的融资渠道
1.3.3律师在房地产投融资过程中能起到哪些作用
第2章房地产并购
2.1 并购——房地产投融资重要工具
2.1.1为什么房地产并购是房地产投融资的重要工具
2.1.2 资产收购与股权收购的区别及利弊有哪些
2.1.3房地产并购的现状如何
2.1.4房地产并购的意义何在
2.2房地产并购过程中需要关注的法律问题
2.2.1对于建设用地应注意的问题
2.2.2对于在建工程的房地产并购应注意的问题
2.2.3对于已建成房地产项目应注意的问题
2.2.4对于目标公司的国资因素应注意的问题
2.2.5对于外资房地产并购应注意的问题
2.2.6对于特殊类型房产并购应注意的问题
2.2.7对于房地产股权并购应注意的一般问题
2.3房地产并购中的律师尽职调查
2.3.1房地产并购中的律师尽职调查的价值
2.3.2房地产并购中的律师尽职调查须经历哪些主要步骤
2.3.3房地产并购中的律师尽职调查的内容
2.4房地产股权并购中的交易结构安排及法律文件制作
2.4.1房地产股权并购中的交易结构安排
2.4.2房地产股权并购中并购合同的制作
2.5 案例分析——上海某房地产公司并购案例
2.5.1案例背景
2.5.2操作过程
2.5.3相关法律问题分析
第3章房地产信托
3.1房地产信托概述
3.1.1什么是房地产信托
3.1.2房地产信托的种类
3.1.3我国房地产信托的现状
3.1.4我国房地产信托监管的发展历程
3.2房地产集合资金信托计划的主要业务模式及法律问题
3.2.1房地产集合资金信托计划的主要业务模式
3.2.2与银行贷款相比,债权型房地产信托的竞争力何在
3.2.3股权型房地产信托风险如何掌控
3.2.4混合型房地产信托中的“债转股”交易如何安排
3.2.5“股权投资附加回购承诺”结构安排及其风险
3.2.6优先劣后设置是否是变相承诺最低收益
3.2.7延期兑付违约的形成原因是什么,常见的应对措施有哪些
3.2.8信托资金监管存在哪些问题
3.3在我国要开展REITs所面临的法律问题
3.3.1 REITs在我国的现状如何
3.3.2 REITs发行主体须构建“特殊目的公司”(SPV)还是依托现有的信托公司
3.3.3 REITs监管机构的职责划分如何协调
3.3.4 REITs基金在银行间市场还是证券交易所流转
3.3.5须完善哪些税收政策来促进REITs的发展
3.4房地产信托的法律文书制作
3.4.1信托目的条款
3.4.2信托计划的期限
3.4.3信托财产管理、运用和处分条款
3.4.4受益人大会条款
3.4.5信托财产税费条款
3.4.6信托受益分配条款
3.5案例分析——中信一聚信汇金地产基金Ⅱ号集合信托计划
3.5.1信托计划
3.5.2操作流程
3.5.3评价
第4章房地产资管
第5章房地产私募基金
第6章房地产企业境外上市
第7章房地产企业借壳上市
第8章房地产资产证券化
第9章银行贷款
第10章其他房地产投融资方式
下篇
房地产开发与建设法律风险及对策
第11章房地产开发中土地使用权法律实务
第12章房地产项目建设施工法律实务
第13章房地产销售、租赁和运营法律实务
作者介绍:
颜学海,毕业于燕山大学、中国人民大学和复旦大学。现任上海市海华永泰律师事务所主任,高级合伙人。曾在英国Clifford Chance律师事务所实习和工作,2002年牵头重组并创建上海市海华永泰律师事务所。担任复旦大学房地产研究中心法律专业委员会主任,华东政法大学、上海交通大学法学院、华东师范大学等知名学府客座教授。
荣获第二届东方大律师、上海市十大杰出青年、司法部“律师行业标兵”和年度中国最佳金融律师等荣誉称号。担任首届中国科技金融促进会风险投资专业委员会委员、中国房地产协会法律委员会执委、上海市房地产业协会首席律师、上海仲裁委员会仲裁员、上海市青年联合会第十及十一届常委、上海市金融青联第二届常委、上海市证券交易所研究中心特约研究员、上海市国资委法律专家团成员。
担任百余家政府机关、房地产集团、金融证券机构、境内外基金法律顾问,多家上市公司独立董事。负责操作几百件房地产开发与投融资、基金募集与设立、企业境内外上市项目。同时还参与了大量立法性实务性研究课题:上海市法制办、上海市房地局《上海市房地产经营中法律风险实证研究》课题组负责人之一,中国证监会《证券投资基金运作管理办法》立法调研组成员,上海证券交易所有关《外资并购法律问题研究课题》负责人,并著有《中国二板市场》《企业投融资与操作实务》等专著。
专长于房地产及企业投融资(房地产融资、投资基金、企业境内外上市)法律服务。
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书籍介绍
《房地产投融资与开发法律风险及对策》写作素材均取自本人及团队近20年的从业经历,包括与近百家合作单位开展的房地产建设与投融资业务合作,结合了从业过程中操作过的数百个案例。谨在此感谢各合作单位在业务合作中给予我们的信任,以及对编撰《房地产投融资与开发法律风险及对策》的支持。在此特别感谢以下合作单位:交通银行、平安银行、浦发银行、上海国际信托、华宝信托、新华信托、汇添富资本、太平洋资产管理、上海地产城市更新发展基金、东方资产管理房产基金、复地共赢房地产基金、华润置地、保利置业、中国电建地产、绿地集团、恒基兆业地产集团、旭辉集团、上海城开集团、上海城投集团、上海地产集团、金茂集团、陆家嘴集团、世茂集团、中房置业、上海恒大集团、建工集团、中建三局等金融机构及房地产、建筑集团。
精彩短评:
作者:和生活做好朋友 发布时间:2010-06-20 08:45:12
对于我来说收获并不大,很多案例只能说明某个观点,根本没有提到解决方法,对于宣传所讲的什么升职秘密的,帽子扣得太大,如果在书店里翻得话根本不会带回家
总之就是尽量低调,化敌为友,分析同职位的做事风格优势之类的,抓住机遇,多听听茶水间的聊天等等,都不算是秘密啊...
作者:Ray 发布时间:2022-04-21 10:30:22
亮点在于内容比较完整,而且是法律人(律师)所写,更方便学法的同学理解,尤其是投融资部分。开发部分的一些法律问题的分析意见可以商榷。
作者:南悠一 发布时间:2018-01-22 23:04:58
“流亡”前被监视的日子与“流亡”后的经历交织,看似是九封信,实则是一部小说,用来抵御死亡。而他写给的对象杜卞卡,就是他遥远的时代和生长的土地。
作者:阿瓜 发布时间:2020-04-16 18:01:56
跳跃阅读,择其精要;中国部分尤其发展趋势一块较有启发
作者:远山 发布时间:2017-04-11 21:58:21
真知灼见,当代学子所面临的真实困境,但更多的情况是,你明知这些,却无力改变。
作者:焕然 发布时间:2018-04-24 10:15:17
百科式工具书,有一些干货,可以做入门的框架搭建和延伸阅读的导读。前面投融资部分较为详细,开发部分似乎实用性偏弱。
深度书评:
信贷环境收缩的情况下,开发商该从哪里找钱?
作者:焕然 发布时间:2018-04-26 11:49:44
既然除了银行贷款,实际上还有并购、信托、资管、私募、上市、证券化、银行贷款及众筹等途径,为什么还说途径单一呢?因为其他途径不是很难,就是很贵。
房价飞涨,政府一直说要进行房地产调控。如果说限购、限价这些调控政策都只是让开发商皱皱眉头的话,信贷环境的收紧就是捏住了开发商的一边脖子。
从2017年中开始,信贷收紧的阴影就笼罩在每个非国企开发商的头上,本来盼着2018年第一季度银行按惯例会稍微放松下贷款,谁知情况反而越演越烈。银行对房企的授信额度也在不断收紧,四大行不少分支机构、还有一些股份行新增的房企授信业务都比较紧张,项目的准入更为严格,开发贷必须满足“432”条件,并购贷款也在收紧。
一言蔽之,哀鸿遍野。
银行贷不到款只能靠快速销售回款了,于是回款不达标的话“杀一个财务祭天“(这是玩笑),和“通宵出图“”赶工(这可不是玩笑)的现象也就不难理解了。
除了银行贷款和销售回款,还有没有其他的途径呢?自然是有的,金融市场产品结构复杂、法规繁多,针对地产的金融产品究竟有那些?具体又是适用怎么的情况呢?如果只看融资方面的材料,难以与房地产开发的对应,容易令人云里雾里,实际操作性也低。
《房地产投融资与开发法律风险及对策》就是比较难得的专门针对房地产市场的投融资情况,从法律的角度进行介绍和分析的书籍。
主编颜学海在房地产法律领域积累了近20年的经验,他不仅仅是上海海华永泰律所的高级合伙人,也是复旦、交大等名校的客座教授、同时也是政府的专家团成员。有了商界、学界、政界的三重身份,也有丰富的从业经验,这本《房地产投融资与开发法律风险及对策》的权威性与实操性是毋庸置疑的了。
《房地产投融资与开发法律风险及对策》全书分两大部分,上部针对房地产投融资部分,下部针对开发部分。其中投融资部分囊括了并购、信托、资管、私募、上市、证券化、银行贷款及众筹等途径,开发部分则从土地到建设到销售均有涉及,全面而实用,可以作为百科式工具书备查,也可以通读作为知识结构的梳理。
那么,在信贷环境收缩的情况下,开发商该从哪里找钱呢?
国内房地产融资途径单一
既然除了银行贷款,实际上还有并购、信托、资管、私募、上市、证券化、银行贷款及众筹等途径,为什么还说途径单一呢?
很简单,因为其他途径不是很难,就是很贵。
从大环境来说,国家对资本市场的管控本来就非常严格,在房地产融资方面,更是如此。公司上市、债券、信托等途径,收法律和政策多重限制。国外很多成熟的房地产融资渠道,国内都暂时没有政策空间可以顺利发展。
同时,国内还有大量的小开发商,因为发展规模和企业管理等问题,根本没办法找到其他融资途径,只能靠银行和回款了。
国内房地产融资途径各自的特点
1、银行,程序简单、效率高、利息低,但如上文所说,对开发商自有资金和项目开发程度要求高,信贷额度也越来越小了。
2、并购,主要是股权并购,一般是收购方短时间持有项目公司股权,在到期后溢价转让退出。好处是有控制权风险较低,同时简单直接,不受企业间借贷限制,缺点是或有债务风险。
3、信托,包括房地产集合资金信托(传统意义上的信托)和房地产投资信托基金(即大名鼎鼎的REITs)。传统意义上的信托性价比不高。简单来说,信托利息低的,跟银行贷款一样需要的证照太多,不如直接银行贷款;股权型信托,利息太贵。但信托本身可以做一些优先劣后的结构设置,灵活度高。至于REITs,监管严、税负重,需要等待政策扶持成长。
4、资管,与信托类似,均为金融机构对资产进行经营运作的途径。信托与基金的资管也属于资管范畴。总体而言,资管投资灵活度更高。
5、私募基金,更灵活、更贵,需要大地产商才能运作。但风险也高,个别基金更是在非法集资、非法经营的边缘徘徊。
6、上市,包括境外上市和借壳上市,来钱多,难度大。国内上市难,香港、新加坡是开发商的热门首选。
房地产不同阶段的融资手段选择
房地产在不同阶段,可以选择的融资方式不同。
1、 项目准备阶段,主要支付土地款,基本只能靠自己,要么就是靠别人(并购),个别大开发商也可以试试信托、私募基金等。
2、 项目开发阶段,主要是开发建设支出,一般靠银行贷款(难度加大),或者靠“拖着“(建设施工公司垫资);同样,大开发商也可以信托、私募基金等。
3、 房产销售阶段,这个时候资金没那么紧张了,因为有最大的现金流入——房款进来了。这个时候开发商为尽快收回资金会辅助购房者完成抵押贷款。同时,此时因为开发进度成熟,其他途径融资也比较容易了。
转眼间,房地产行业发展已经近三十年了,随着市场发展的成熟,地产行业的资金密集特征越来越明显。行业兼并的战斗已经硝烟滚滚了,要求生存,只能尽量做大规模,提高周转,同时广开渠道,争取多元化的融资途径,才能在投融资这场肉搏战中胜出。
思无邪
作者:贝拉 发布时间:2007-10-07 11:52:48
孔子一向是我不怎么喜欢的人,可是他说了一句我特别中意的话--诗三百,一言以蔽之,曰思无邪。
思无邪,多好的三个字,难怪会被安意如用来当书名。
最早知道诗经,大概都是那句“关关雎鸠,在河之洲,窈窕淑女,君子好逑”;再后来,使是“蒹葭苍苍,白露为霜,所谓伊人,在水一方”;而课本上又教了《硕鼠》、《氓》、《静女》……而让我狠下心来一句句地阅读那些人类童年时代歌谣的句子,是“执子之手,与子偕老”。
执子之手,与子偕老,爱玲借范柳原之口说,这是最悲哀的诗。
那时我不懂,还是执著地认定,死生契阔,与子成悦,执子之手,与子偕老。
而今终于懂得,“生死与离别,都是大事,不由我们支配的。比起外界的力量,我们人是多么小,多么小!可是我们偏要说:我永远和你在一起,我们一生一世都别分开。--好像我们自己做得了主似的。”
也懂得了,这句话里,有怎样的无奈与苍凉。
爱玲是对的,她一向透彻得比我早。
跑题了,我想说的,是诗经。
我们在那么远那么远的远古,居然就曾经吟出过这样多美丽的诗句--每次想到这一点,我都会感慨到兴奋。
前世的前世的前世,我们原来有过这样纯净美好的记忆。
桃之夭夭,灼灼其华,之子于归,宜其室家,我记得有个女子在文章里说,因了这一句,她爱上了诗经。
那种感觉我懂。我爱上圣经,也是因了一句话。
最简单的文字常常最有力量。
因此每每看到署名为“桃夭”、“桃之11”之类的女子,我都会报以了解的一笑:桃花灼灼之艳,是生为女子的我们心底都有的渴求。
而每次看到云胡不喜的文章,更是会特别认真地读一遍。
云胡不喜,如环佩叮铃,在我还不理解其中含义的时候就喜欢上了;更何况,这个京城女子,遇见的是我们齐鲁大地的君子。
既见君子,云胡不喜,想她选这个名字的时候,心中的喜悦,一定也如珠似玉。
另一个只因为声音就喜欢的句子是“式微,式微,胡不归?”--写到这儿我发现,没什么联想能力的极品五笔,居然能联想到“式微”。
式微,不去管它的意义,听起来多像一个女子的名字,温婉的,古典的,特别的,女子。
诗经是可以用来起名字的,随便两个字的组合,就好过街上的起名专家们。
除了起名,诗经无疑是封好情书,深情而含蓄,简单而直白。
安意如说,她要写封信给那个他,信里只写八个字:风雨如晦,鸡鸣喈喈。
而他一定会明白。
我要恭喜这个侍弄文字的女子,这世界上能懂这八个字的男人,万中无一了。
当我写“挑兮达兮,在城阙兮”的时候,我已经伤感而遗憾地知道,并没有人能懂得我的意思--如果能知道下一句,其实很简单。
因为没有人愿意费心去弄明白,那些遥远的诗句中,有怎样隐忍而夺目的美。
诗三百,思无邪。那些无邪的句子,无声无息地散落在远去的历史的河流中,等待有一天,某个有缘人在原野上与它邂逅相遇,回眸间,有美一人,清扬婉兮,宛在水中央……
——2006/11/7
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- 网友 寇***音: ( 2025-01-06 17:31:19 )
好,真的挺使用的!
- 网友 石***烟: ( 2024-12-21 01:07:32 )
还可以吧,毕竟也是要成本的,付费应该的,更何况下载速度还挺快的
- 网友 养***秋: ( 2024-12-23 15:57:35 )
我是新来的考古学家
- 网友 常***翠: ( 2024-12-17 00:28:16 )
哈哈哈哈哈哈
- 网友 曾***玉: ( 2024-12-12 23:20:40 )
直接选择epub/azw3/mobi就可以了,然后导入微信读书,体验百分百!!!
- 网友 蓬***之: ( 2024-12-15 01:34:21 )
好棒good
- 网友 印***文: ( 2024-12-26 14:35:43 )
我很喜欢这种风格样式。
- 网友 索***宸: ( 2025-01-03 22:27:44 )
书的质量很好。资源多
- 网友 堵***格: ( 2024-12-13 20:50:50 )
OK,还可以
- 网友 游***钰: ( 2024-12-27 13:06:30 )
用了才知道好用,推荐!太好用了
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书籍真实打分
故事情节:3分
人物塑造:9分
主题深度:3分
文字风格:4分
语言运用:6分
文笔流畅:5分
思想传递:9分
知识深度:4分
知识广度:6分
实用性:9分
章节划分:9分
结构布局:5分
新颖与独特:4分
情感共鸣:6分
引人入胜:3分
现实相关:5分
沉浸感:3分
事实准确性:6分
文化贡献:7分