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• 作者：N 发布时间：2015-08-18 07:17:44

  或许是时间太早了，很多观点我们现代人都已经习以为常了，所以看了没有什么感觉。

• 作者：七夕 发布时间：2018-01-11 18:43:43

  写了一点点提高自尊，讲了一点点脑科学，本书其实跟富人无关吧。。。

• 作者：纪云书 发布时间：2021-11-21 15:14:57

  什么玩意都能卖30块？

• 作者：Aureus 发布时间：2013-09-28 23:48:31

  废话多。。。

• 作者：yangjiazhen100 发布时间：2020-12-12 14:02:20

  就算是备考教材，罗勒了一堆知识点，但是也没有把其中的逻辑关系写得很清楚

• 作者：亲爱的小baby 发布时间：2020-01-13 16:42:08

  0：

• 什么？房产和土地也会有不值钱的一天？

  作者：虾米在奋斗 发布时间：2021-05-05 20:14:45

  文/虾米在奋斗

  日本历史上，有过一次著名的诈骗案，“原野诈骗”。

  所谓原野，就是土地，在日本几经波折的经济环境下，只有土地的价格从未降过。

  土地神话因此诞生。几乎所有人，都梦想着能够拥有一块土地。

  于是，诈骗犯应运而生。

  

  “这里正计划开发度假区”

  “这里以后会开通新干线”

  “这里已被列入首都迁移计划，将来一定会暴涨”

  “这里将来会开发住宅区”

  当时的人们坚信，不管是什么样的地，都不可能会有贬值的一天。

  然而，日本《朝日新闻》采访组，却在《负动产时代》一书中，揭露了日本的一个惊天秘密：

  土地一文不值的情况，真的在现实中发生了。

  如今的日本，

  正面临着房产、土地变成负资产的困境

  。

  

  01.日本陷入了怎样的“负动产”困境？

  在中国房价越涨越高的今天，谁都不会把“不动产”和“不值钱”挂钩。

  可在日本，却有不少的建筑和土地，成了所有者的噩梦。

  在人口减少的老龄化社会里，它们不仅没能升值，还让持有人背上了“税”“费”负担。

  不动产，已经变成了“负动产”。

  

  繁华街道的老屋无法继承，地方城市的老屋无人继承

  在日本的某些繁华地段，总能看到碍眼的空置房屋。

  这些房屋摇摇欲坠，不仅压缩了路人的行走空间，还威胁到了行人的安全。

  可当政府想要解决这些问题时，却发现无从下手，因为这些房子往往没有过户，到现在已经有几十、上百个继承人。

  众口难调，总有人不愿意出面，于是，这些本来能卖上亿日元的土地，只能被一直搁置。

  

  日本的继承制度，从来没考虑过有人会不愿继承房产。

  可当是否更换所有人的选择权到了群众手中，就会出现各种各样的问题，比如人在外地不方便变更、工作太忙耽误了变更，甚至，有人就是单纯觉得不值得。

  简单点来说，就是

  如今日本的年轻人，不愿意再继承老一辈的房产。

  因为在日本许多地方城市和郊区，已经出现“物业费和税费”大于房产本身价值的情况。

  如果贷款和抵押款没有还清，就更加无人愿意承担这份责任。

  日本的一些房产，要么已变成需要耗尽数十倍精力才能变卖的多人财产，要么已变成无人愿意接受的“负动产”。

  

  多人拥有的失修公寓

  许多人在买房的时候，压根没有考虑过如何善后的问题，正如日本20世纪中期的一些人。

  如今，他们购买的公寓，已经到了需要大范围修缮的时间，可因为业主多为老年人，收入不足，拆除或重建楼房的计划总有人阻止。

  即使危楼容易导致路人受伤，公寓所有的业主都要承担赔偿责任，可依然有人不愿意改变现状。

  这一切，皆源于不论拆除、重建，还是大范围维修，都需要一大笔金钱。

  不仅如此，哪怕是在房屋断水断电，无法住人的时候，业主们也必须承担着管理和税收费用。

  年老失修的公寓房，绝不是个放着也能增值的不动产。

  

  无人认可的荒山原野

  说完房子，我们来聊聊土地。

  曾经的日本人，也跟我们一样，从未想过土地会有不值钱的一天。

  许多人抱着“土地总会有用”的想法，听信销售顾问的谎言，在偏远山区买下了一块块土地。

  直到管理费和固定资产税过高，甚至远远超出土地所拥有的价值时

  ，他们才恐慌了起来。

  没错，并非所有的土地都有价值。

  如果一块土地位置偏僻，配套缺乏，那这块地就会成为无人接手的累赘。

  不仅自己要一年接一年得承担税费，过世后儿女可能也会因此受到牵连。

  有人为了不拖累儿女，最终选择了自掏腰包把土地“卖”给了地产公司，这还是在地产公司愿意接受的情况才会发生的事情。

  谁说有地就有了资本？

  日本的土地现状告诉我们，

  如果一块地不能创造价值，那它只能成为负担。

  

  02.为什么日本会陷入“负动产”困境？

  日本的人口结构呈倒金字塔状，也就是说，日本的老年人远多于年轻人。

  日本多年前就开始人口减少，现在已步入老龄化社会，而年轻人，又倾向于聚集在东京这类大城市中生活。

  这造成

  日本地方城市和城市郊区活力不足，房产方面也是供大于求。

  

  就拿曾经的度假胜地汤泽町来说，

  这里的公寓原本配套豪华，房价很高，可如今却出现了越来越多的空置房屋。

  即便这里风景优美，适宜居住，但已经不在年轻人的择屋标准内。

  况且，拥有这么一处偶尔才能来一次的住处也不是好事。

  毕竟物业管理费和固定资产税都很高，远不及临时租房来的划算。

  而且，当度假公寓的业主，还要担心其他业主是否有欠费的情况，因为一处公寓一旦长期欠费，被迫拍卖时起价就很会很低，这大大影响了整座公寓的价值。

  不仅如此，因为拍卖房产价格过低，竞得的业主质量也无法得到保证，如果不巧住进了不法分子，对整个社区的影响就会更加恶劣。

  在有景区加持的地方城市中房产情况已然如此，更不用提其他没有吸引力的地方城市。

  当房产供大于求，人们自然会优先选择便于日常生活的住所。

  

  再来说一下日本的遗产税和固定资产税。

  这两种高额的税收，让持有“不动产”的一些业主们被迫走上了负债之路。

  首先来说下遗产税，日本的遗产税很高，在2015年增税后，更是翻倍涨到了8%。

  这就好比你要接受100万的遗产，就得先上交8万的遗产税。

  有些人心疼钱，想要避税，于是走上了一条不归路，

  长租公寓

  。

  2015年，不动产公司提出了

  “贷款盖房能节税”

  的策略，许多人加入了贷款建设“长租公寓”的大军。

  然而，“长租公寓”的处境却并不乐观。

  长租公寓，是不动产公司打着“房租还房贷”名义，来进行的一场经济活动。

  他们怂恿那些想避税的人在银行贷出上亿日元的资金，以此来买地、建设以收租为经济来源的多层公寓。

  他们不顾周围是否有足够的租房需求，随意承诺高额的租金，同时对租金下降的风险闭口不提。

  那些轻信了不动产公司的人，因此倾家荡产、负债累累。

  

  然后我们说下固定资产税，日本的固定资产税制度，是以“土地神话”为前提而建立的。

  也就是说，日本的税收制度，默认土地永远不会贬值，而现在的事实却是，土地早已贬值，税收却还按以前的评估额来计算。

  这就造成了一种情况，

  城市的评估额低于实际，税收过少，而地方的评估额却高于实际，税收过多。

  地方生活的人们苦不堪言，却因制度问题无可奈何。

  因为这种情况，继承长辈的不动产已经不算好事。

  这些原本就派不上用处的土地和房屋，税费负担远远大于使用价值，这在无形之中，加速了“负动产化”的发展。

  

  归根结底，

  日本出现了“负动产”，还是人口减少的原因。

  当资源供给大于人们的需要时，必然有部分资源会被舍弃。如果持有这些被弃资源的人，还要承担大额费用，

  那资源自然也会变成负担

  。

  

  03.怎么做才能摆脱“负动产”困境？

  想要改变这种困局，绝不是一朝一夕靠一纸文件就能做到的。

  不动产涉及金额巨大，尝试解决这项问题的国家，都付出了巨大的代价。

  法国 “民法”和“税法”一起抓

  法国的科西嘉岛，也面临着与日本类似的问题，这里有大量未办理继承过户登记的不明土地。

  为了解决这个问题，当地政府出台了一项特别法律。

  这项法律限期10年，包括民法和税法两方面的内容。

  先说民法，在民法方面，它放宽了取得时效的条件。以前处理共有土地需要全部人通过才行，现在只要三分之二所有人同意就好。

  再说税收，在税收方面，这项法律允许减免50%的赠与税。

  通过该地政府的努力，

  科西嘉岛的所有人不明土地，在8年的时间里，一共减少了20%。

  也算是有了突破性的成就。

  至于“负动产公寓”，法国巴黎郊区的圣但尼选择了这么做，“通过行政介入，由政府来重建公寓，改善居民的生活环境”。

  结果不言而喻，不仅低收入者有了更好的居住环境，周围的居住氛围也得到了改善。

  可谓一石二鸟，一举两得。

  

  美国 设立第三方非盈利机构，地产银行

  美国的做法则与法国完全不同。

  拿曾经的汽车城底特律市举例来说，这里曾经繁盛一时，却随着产业的没落人口骤减。

  底特律市有着大量的空置房屋，毒贩经常在此出入，成了影响街区治安的因素之一。

  为了改变这种情况，“土地银行”诞生了。

  “土地银行由政府或非盈利机构设立，他们地价回收无人管理的空置房屋和闲置土地，然后对空置房屋加以拆除或翻新，使其重新出于可使用的状态。按照规定，相邻土地的所有人可以按照没块地100美元的低廉价格买下它们。”

  这样的好处就是，人们通过低价格就能改善自己的居住环境，而这些空置房屋和闲置土地，也不再是政府的负担。

  “土地银行”不仅促进了土地的有效利用，还防止了城市的过度开发。

  可喜可贺。

  

  德国 允许所有者放弃房地产

  德国处理空置房屋的方法更加直接，在《民法》中就有明确规定：

  “所有人可以通过向土地登记所提出放弃申请，并在土地登记簿上登记的方式放弃自己持有的土地”。

  这对持有“负动产”的业主来说，绝对是个十足的好消息。

  当然，政府回收这些无价值的土地，也会使得行政费用加重，难以承受。

  但

  比起持有人对房地产置之不理，政府对这些土地负责，更能防止意外发生。

  如果欠费一直累积，而政府也无权处理，只会让空置房屋和闲置土地的处境变得越来越糟。

  结果就会，欠费依然没法得到合理的处置。

  

  不难看出，日本的“负动产”问题该如何处理，还需要政府和民间的多方努力。

  但靠人民的自觉去处理这种金额巨大的困难问题，实在是天方夜谭。

  随着人口持续减少，“负动产”的问题也会越来越明显。

  等到问题全面爆发，需要解决的成本也就越大。

  如今，中国也处于着生育率下降的处境，不知道未来，是否会和日本一样面对“不动产”成负担的问题呢？

  你怎么看呢？

• “总统靠不住”的历史渊源

  作者：维舟 发布时间：2010-08-26 09:45:59