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This is a plain-English explanation of how we got into the current economic disaster that developed out of the economics and politics of the housing boom and bust. The creative” financing of home mortgages and the even more creative” marketing of financial securities based on American mortgages to countries around the world, are part of the story of how a financial house of cards was built upand then suddenly collapsed. The politics behind all this is another story full of strange twists. No punches are pulled when discussing politicians of either party, the financial dangers they created, or the distractions they created later to escape their own responsibility for what happened when the financial house of cards in the financial markets collapsed. What to do, now that we are in the midst of an economic disaster, is yet another storyone whose ending we do not yet know, but one whose outlines and implications are explored to reveal some surprising and sobering lessons.

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20世纪30年代的大萧条期间，政府制造了大量的就业机会，那时，民间资源保护组织中的年轻人甚至多于军队，但是，在罗斯福总统执政的头7年中，失业率却从未跌落到两位数以下。在罗斯福政府执政的头21个月中，失业率更是从未跌落到 20% 以下。那些视政府制造就业为拯救失业的灵丹妙药的谬误之处在于，其单纯地将政府创造的就业视为就业的净增长。支付给政府制造的就业岗位的资金来自私营企业，而私营企业的就业需求便因此下降。政府制造的大幅就业增长，在巨大的失业面前，贡献微小，或者干脆无法取得增长。

不论经济上存在怎样的缺陷，政府制造就业的项目从政治上来说，造就了一大批对政府感恩戴德的阶层，他们很有可能在艰难时期投出支持政府的一票。新政的政治成功不容辩驳。

20世纪70年代，加利福尼重州开始广泛制定严格限制士地使用的法律和法规。这些法律和姜规一致禁止在开阔地上建房，目的是“保护空地”“保护耕地”“保护环境”“历史遗迹保护”以及其他政治化的悦耳口号。不仅如此。所有这些限制的适用范围还在逐年扩大。

在这些法律和法规的限制下，土地在使用过程中使用用途的变更将被迫停止

关于房地产市场的基本概念都存在着本质的错误。这个错误观念的具体内容是，自由市场不支特可承受的房价，因此，或府的干预和投资必不可少，唯有如此，普通老百姓才有可能安家置业。然而，铁证如山的证据却指向了相反的方向：正是在那些政府以建筑限制令的形式大量干预房地产市场的地区。房价才变得高不可及。在那些或多或少被政府搁置一旁的市场上。例如体斯敦和达拉斯，房价所占家庭收入的比例甚至持续下降。

在各项促成购房贷款的“新型的”“创新性”的金融手段中，除了低首付款甚或零首付款抵挥贷款外，还包括仅需预先支付利息的抵押贷款等。另一项广泛使用的新型金融手段是变动利率的抵押贷款。

美国人民住房负担都没有呈现出不環重负的态势。总体而言，一幢普通住宅的售价大约是一个美国公民一给普通收人的3。6倍。这一数字在英国为5。5，在澳大利亚和新香兰为6.3。

尽管“政府干预是解决普通民众及低收人人群的置业承受力的关健”这一论断普遍深人人心。事实上，历史记录却显示，政府干预的地区或时期与房地产价格高涨的时点绝对地吻合。政府越是干预，房价越是高涨。居佳或本越是侵占更多的收人份额。这一事实不论是在比较不同地区同一时间的房地产态势，或是比较不同时期同一地区的房地产态势时。均能够得到明显体现。让我们穿越到20世纪初，那时，政府极少干预房地产市场，对土地使用及房屋建造鲜有制约，而那时的美国人均居住成本所占人均消费支出的比例与20世纪末相比，更少。

书籍介绍

This is a plain-English explanation of how we got into the current economic disaster that developed out of the economics and politics of the housing boom and bust. The creative” financing of home mortgages and the even more creative” marketing of financial securities based on American mortgages to countries around the world, are part of the story of how a financial house of cards was built upand then suddenly collapsed. The politics behind all this is another story full of strange twists. No punches are pulled when discussing politicians of either party, the financial dangers they created, or the distractions they created later to escape their own responsibility for what happened when the financial house of cards in the financial markets collapsed. What to do, now that we are in the midst of an economic disaster, is yet another storyone whose ending we do not yet know, but one whose outlines and implications are explored to reveal some surprising and sobering lessons.

• 作者：fermi 发布时间：2016-01-29 20:06:03

  阐述了政府对于经济的影响，主张由市场自己调节，减少政府干预。

• 作者：Fiat Lux™ 发布时间：2015-12-13 00:16:03

  存一下

• 作者：whatever 发布时间：2012-08-15 19:43:05

  听过

• 作者：丹尼男孩 发布时间：2011-10-29 11:24:59

  前两章仔细看了，后面几章扫了一遍，这本书偏重政治和公共政策，而且很多东西本来就已经知道了。亚马逊上的评价很高，也许是对我来说太深奥了，又或许是我兴趣不大。这个Sowell貌似写了几本好书。

• 作者：鹿大发 发布时间：2023-12-31 19:11:47

  像是专门给体制内领导写的书，巴拉一堆总结，不能说错，甚至还非常有理有据，但完全不实用。

• 作者：pengpeng 发布时间：2011-12-01 07:45:50

  我知道你是写basic economics但也不能把读者都当成傻子吧，偏颇！

• #房地产的繁荣与萧条#读书笔记

  作者：铬天青 发布时间：2018-05-01 12:05:37

  前言：

  尽管中美的体制差异巨大，房地产市场面临的具体问题也不尽相同，然而在畸形房地产的背后隐藏着相同的根源。简单来说，这本书主要追溯了次贷危机的原因，回答了为什么在房地产市场上政府越管越乱的问题。

  泡沫的形成：

  wiki的次贷危机词条中的这张配图基本总结了房地产泡沫形成的原因，此书的大部分内容也都围绕这些原因展开。下面将根据原书的内容具体解释金融危机前后的过程。

  危机的起源：

  1. 政府的某些管制措施限制了土地的供给

  不管是在美东还是在美西，不管是在北京还是广州，房屋的建设成本差异并没有非常夸张，然而地区间的房屋价格却差异巨大。究其原因，价格是由供需关系决定的。即便没有系统学习过经济学，高中政治的经济学内容也能够让我们理解这一点。不管是供给短缺还是需求增加，都会导致商品价格的上涨，而价格的上涨会刺激供给的增加或者抑制需求的增加。商品的价格一直处在这种动态的变动之中。

  在某些地区，不管是出于什么样的目的（为了增加税收或者有利于竞选），当地政府出台了一系列政策限制了土地的供给。而这些政策看起来都很美好，保护耕地红线（限制建筑土地），保护当地的自然景观（限制高密度房屋），保护当地的人文景观（限制楼高）。可一个人如果连可以居住的房屋都没有，这种更“高级”的需求有任何意义吗？不管如何，由于政府管制措施的存在，导致了土地长期处于供给不足状态，这就导致房屋一直处于人为制造的稀缺状态。在美国最典型的例子就是加州等地的房屋价格一直很高，而东海岸的德州等地的房屋价格就一直稀松平常；在房地产泡沫破灭前的繁荣时期，加州的房屋价格涨幅也远远超过了后者。

  2.不切实际的政策增加了次贷风险

  尽管在理论上美国仍然是一个资本主义国家，但“居者有其屋”这样的理念仍然被民共两党共同接受，因而也就出台了一系列的政策以促进这一理念的实现。具体来讲，政府出台政策（《社区再投资法案》等）迫使银行向低收入家庭发放贷款供其购买房屋。由于银行业在业务的拓展等诸多方面受制于政府管制（没有政府批准不能私自扩展业务范围甚至开设新的分支机构等等），因而迫不得已向低收入群体发放贷款供其购买房屋。然而房屋作为一项金额巨大的固定资产远远超出了低收入群体的购买能力，所以整体违约的风险也会更高，这也是为什么其被成为次级贷款的原因。传统银行业通常在向此类人群发放贷款时会收取更高的利息以抵消相应的（更高的）风险，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%～3%。。一般而言，银行会根据自己的经营状况和资金规模来决定次级贷款的比例（通常为7-8%），但由于此类政策的限制（甚至强行规定了贷款发放的比例），次级贷款的规模可能会超出银行的风险承受能力。这就给之后的次贷危机埋下了风险。

  

  3.量化宽松的信贷政策降低了购房成本，刺激了购房需求

  就像在中国购房时贷款的利率是和央行出台的基准利率挂钩一样，美国房贷市场（或其他贷款市场）的利率也是和美联储颁布的联邦基金利率挂钩的。低利率以及大量美国国外资金的流入创造宽松的信贷条件，为房市暴涨加油添火，负债融资性消费得到鼓励。大量原本无法购房的人群纷纷涌入房产市场，火上浇油的是那些信贷条件相对较高的人群也因此更加倾向于更大更贵的房屋。

  为了能够更好的理解这一点，我们可以使用房贷计算器做一个简单的计算。以20年期的200万分期贷款（等额还款）为例，在利率为5%的情况下，本息共计317万；但是当利率在1%的情况下，本息就只有221万！！！两者之间有着接近100万的利息差别。（当然在实际中，长期贷款的利率不会下降的如此剧烈，但受此影响仍然出现了下降趋势）而且，在贷款利率极为可观的同时，房地产价格还在以每年超过10%的速率在快速上涨。在两者的共同刺激下，不管是基于真实需求的购房行为（长期来看，购房比租房划算），还是用于投机的购房行为都大幅增加（即便是破旧房屋，重新装修后再次出售就能够获取20-30%的利润），房地产市场进入了“红红火火”的快速膨胀期。

  下图为联邦基金利率的变动曲线，在基金利率重新开始上涨后，房地产市场的泡沫被戳破（然而随后政府救市的措施竟然仍然是降息。。。）。

  4.银行放宽信贷标准大幅增加了次级贷款的比例

  如果说一开始，银行在政府政策的强迫下发放了大量的次级贷款。但是当房地产市场繁荣发展起来之后，银行也自愿投身到了这项活动当中。尽管次级贷款的风险很高，但是高风险带来的利润也更高；而且房屋价格正处于快速上涨时期，如果贷款人出现债务违约，那也和银行也没有了太多关系，因为银行已经将房屋抵押贷款转手给了房利美和房地美。（即便银行持有此贷款，将房屋收回后再次拍卖也不会造成很大的损失）

  在早先的房贷市场中，银行批准的通常是20%首付的20年贷款；现在，为了使更多的人可以购买房屋，攥取更多的利润，银行针对不同的群体开发出了各式各样的贷款模式。首付的比例一降再降，最后0首付也能买房；每期还款的金额太高怎么办？没关系，可以先息后本，前期只还利息就行了。利息还是太高怎么办？不用怕，可以使用可调整利率贷款（Adjustable Rate Mortgage，ARM）。前期你只需支付极低的利息，后期的利息则是和市场水平进行挂钩。

  于是，在政府，市场和购房人三方的互相作用下，房地产市场愈发走向狂热与非理性。

  泡沫的破灭：

  催动房地产价格不断上涨的并不是真实增加的住房需求。“不仅限于房地产，繁荣时期房产的价格支撑不是任何具体的实物，而仅仅是人们对房价不断上涨的信念和预期。一旦这一信念和希望破灭，不论什么原因使然，房价都将不可避免地暴跌。”如果房子价格能够一直涨下去该多好啊，已经“上车”的人们如此幻想。然而事实是，并不能。究其根源，房地产市场并不是孤立的，房屋价格的快速上涨会随着市场的链条传递到生活的方方面面。

  1.房租上升。

  房屋价格上涨带动了房租的快速上涨。然而在泡沫时期，对于绝大部分人来说，其工资的涨幅根本无法和房屋价格上涨的速度相提并论。于是在很多房屋价格快速上涨的区域，低收入群体不得不选择从当地迁移出去，低收入群体的比例在迅速减少（哈，穷人被消灭了，共产主义实现了。），而租房的中产阶层也面临着房租上涨带来的压力。

  2.消费减少

  低收入群体的减少导致了中产阶层的生活成本也进一步增加（由于最低工资的存在和相关的许多政策，美国的人力成本相当高），于是不得不减少生活消费的支出比重。尽管这样的问题只在加州等地最为严重，但当次贷危机演变成一场全国性的危机之后，所有的人都受到了波及。

  3.失业率上升

  从宏观的层面来讲，由于资金大量涌入房地产市场，而导致实体经济的融资成本大幅增加（既然房地产市场有着更高的收益率，谁又回去投资实体经济呢？）。与此同时，作为经济引擎重要一环的消费支出的减少又使得实体经济更加不景气。于是工厂经营不佳而濒临破产，或者大幅进行裁员以降低运作成本，失业率开始上升。

  4.房屋赎回权的丧失与房屋价格的急速下跌

  如果说泡沫破灭前的上涨是不断强化的正向反馈，那么泡沫破灭后的下跌也是不断强化的负向反馈。对于许多ARM贷款人来说，一旦初期的低利率结束，他们会发现自己根本没有能力偿还银行的贷款。而一旦房地产价格在美国许多地区开始下降，再融资变得更加困难之后，他们就只能开始违约拖欠贷款。随着越来越多的借款人停止偿还他们的抵押贷款，法拍和待售房屋库存增加。供大于求的现状（之前的房屋需求并不是真实的）使得住房价格面临下行压力，从而进一步降低业主的抵押资产的净值。

  时至2008年9月，美国住房价格自2006年中期峰值以来平均下降了超过20％以上。

  于是此时出现了极其诡异的一幕，那些有能力继续偿还房贷的屋主也开始违约。当初贷款两百万买的房子，如今市值只有一百万，所以还有什么理由继续偿还贷款呢？在这种情况下，即便债务违约在将来的几年当中都会眼中损害其信用评级，但是很多人仍然选择停止偿还债务并放弃现有的住宅。

  灾难的延续：

  如果房地产市场上发生的灾难只停留在房地产市场当中，泡沫的破灭也不会造成严重的后果。然而由于资产证券化和全球化的存在，这场房地产市场的灾难最终波及到全美的方方面面，今儿影响了全球的其他国家和地区。要理解这一点需要了解借贷人在向银行借贷之后后续又发生了什么。

  1.由于银行自身的资金有限，以及对房地产市场的不了解，因此在向借贷人房贷之后，银行会很快将房产的抵押权出售给房地美和房利美两大巨头。

  按照wiki的定义，房地美和房利美在美国房屋按揭贷款二级市场中收购贷款，并通过向投资者发行机构债券或证券化的按揭债券，以较低成本集资，赚取利差。也就是两家企业收购银行的抵押贷款，并将其整合打包后出售给证券公司。尽管名义上两者均为私营公司，但房地美和房利美直接受到联邦政府的资助和捐款。因而华尔街有理由相信，不管发生什么危机，政府最后肯定会出手拯救房地美和房利美（事实证明也确实如此）。较高的收益，较低的风险，因此华尔街非常欢迎此类债券。

  2.华尔街收购房地美和房利美的债券，并将其出售给全国和全世界的投资者。

  由于某些体制性的原因，抵押债券经纪人都倾向于在短期采取冒险但高收益的行动，而忽视公司的长期发展已经潜在的风险。毕竟经纪人的收入来源于债券的销售和管理费用，而且并不保证债券的收益和风险。卖得越多，挣得越多，没有人会非常详细地向自己的投资者说明潜在的风险（很可能会吓跑他们）。

  与此同时，美国标准普尔公司、穆迪投资服务公司和惠誉国际信用评级有限公司这三家评级机构本来需要对抵押债券相关的衍生金融产品做出正确的风险和盈利的评估。但是，由于复杂的原因（利益冲突，评估漏洞等等）这些评级机构不负责任地将这些债券评为AAA级，导致投资者低估了其中的风险。

  于是不管是拥有巨额资产的富豪，还是靠投资以便应对将来的养老需求或者子女上学需求的中产阶级，在经济危机发生后都因为这些债券而损失了大量财富。

  尾声：

  金融危机发生后，政府“不得不”出手，然而相应的救市措施真的能够拯救市场吗？拯救经济真的是政府的责任吗？在罗斯福政府开启了政府救市的传统之前，发生金融危机时政府在做什么？市场就完全死掉了吗？政府不是万能的，政府并不能创造财富，政府救市所使用的资金最终仍然需要所有纳税人（或者美元的持有者）来承担。

  在本书的最后作者批评了金融危机期间政府的救市行为。写到这里不得不联想起最近扎克伯格接受国会议员问询时议员们提出的各种傻问题。术业有专攻，在市场的了解上政府官员可能远远不如领域内的专业人士；更何况由于各种激励机制错配的缘故，对于他们有利的并非是对大众有利的。然而政府仍然坚持不懈地想做点什么，毕竟不管做对做错都比无所作为强；更何况，总会有人因此受益（可能是部分群众，而非全部群众），在之后的选举中或许他们会为自己投票吧。

  “The thing that hath been, it is that which shall be; and that which is done is that which shall be done: and there is no new thing under the sun.”

• 几点收获

  作者：蓝墨水 发布时间：2017-06-27 16:23:16

  有几点收获:一、美国房地产的泡沫不具有普遍性，城乡建设规划越严格的地方也泡沫吹的越大，这一点与国内类似。很好理解，毕竟是增加了供给成本。跌的时候泡沫越大跌的越多，泡沫越小跌的越少。二、借的钱终究是要还的，但是现代政府出于种种考虑，都希望无限延长借钱的过程，拒绝思考还钱的痛苦，这一点，每个依赖信用卡的人都心知肚明。三、越思考越觉得奥地利经济学派可能是唯一正确的，但问题是凯恩斯主义历来都是作为政府指定经济政策的思想核心，或者说凯恩斯主义在一定程度上为政府参与经济事务做理论背书，除非有更大的危机，否则目前政府没有动力去革自己的命。