冯仑：买房这些事儿 在线下载 pdf mobi 2025 epub 电子版

时代充斥着资本和转型的气息，无论是普通买房者还是房地产从业者，总是纠结、迷茫着，难以抉择。虽然市场上不乏房地产类的书籍，以系统化思维、浅显易懂的语言探讨购房逻辑与房地产商业模式等问题的却很少。

在本书中，作者凭借20余年房地产从业经验和对市场的观察，用有趣的故事把复杂的房地产问题讲得通俗易懂，同时，为普通买房者及房地产从业者提供了一种新的视角。

本书从心态与观念、政策与调控、趋势与方向、税收与成本、数据与涨跌、时机与准备、城市与房价等多个层面直击买房者关心的核心问题，帮读者厘清买房全流程，精准分析楼市政策背后的逻辑，拓展房产财富视野。

自序

01 心态与观念

买不到房的8种人

你给房子送终，还是房子给你送终

大城市一张床，还是小城市一套房

学区房就是一面照妖镜

买方可以买来幸福吗

男性买房 vs 女性买房

02 政策与调控

中国房市的无规律调控

解决房价问题不看市场，看市长

向新加坡学调控智慧和社会公平

调控房价，不如调控预期

为什么我喜欢到美国学习房地产

03 趋势与方向

“房住不炒”后的10个变化

限售：楼市新常态

调控的目标、方向与结果

6个置业机遇

04 税收与成本

房地产税落地是狼来了吗

从买房到持有房产，你被“税”了多少次

新房、二手房、商住房哪个交税更少

买房、租房哪个更划算

学区房价值与成本

05 数据与涨跌

判断房价涨跌的8个指标

房价下降可信吗

别信“金九银十”

日光盘谎言

如何判断拐点

06 判断与决定

首付贷比毒品可怕

小产权房不会复活

真优惠与伪优惠

房价的影响因子

当开盘摇号成为楼市主旋律

07 时机与准备

买房准备：多角度评估、择机买入

房价、调控与时机

年末年初，要不要买房

到底存不存在黄金出手机会

第一次买房、换房需谨慎

08借钱与算账

等额本金、等额本息、公积金贷款利弊分析

如何成为一个精明房奴

提前还贷款究竟合适不合适

换房的高卖低买玄机

共有产权房弃购背后的细账

09 看房与选房

中国人适合住多大的房子

为你梳理购房逻辑

8条选房指南：新房vs二手房

存量房时代，为什么新房仍值得买

现房购买指南

老家棚改拆迁，如何求偿

如何跟着棚改节奏买房

为什么说共有产权房可以买

10 二手房

二手房买卖流程全梳理

重新审视中国经纪人

房产中介能从你身上赚走多少钱

看明白中介套路，避开二手房买卖陷阱

买二手房容易栽的大坑

中介相争，买房者渔翁得利

11 租房

北漂租房到底贵不贵

三个大姐的租房故事

租购同权——多年媳妇熬成婆

当马云开始惦记你怎么租房

租房贷款靠不靠谱

10年租金堪比首付，为什么还要租房

租赁崛起有利无弊

12 装修与物业

精装修二三事

物业决定居住品质

从杭州保姆纵火案看物业责任与价值

居委会、物业公司、业主委员会

小区拆墙：墙倒了就是路

13 城市与房价

北京楼市新秩序

环京买房要慎重

天津这样的落户热城市，何时进入不吃亏

惦记丹东楼市的人醒一醒

海南楼市的短期下跌和长期美好

14 地域与选择

北上广深的褪色

返乡置业是一个好选择吗

三四线楼市走势

新一线城市

即将大涨的城市坐标

15 投资与升级

当房奴，不如当岛主

度假地产购买攻略

当保险资本介入养老地产

房地产买卖的本质

地产行业有没有下一个风口

区块链、大数据、人工智能时代的居住体验

万通集团创始人、御风集团董事长。1959年出生于陕西西安，西北大学经济管理学院毕业。中共中央党校法学硕士、中国社会科学院法学博士。曾任职于中共中央党校、中共中央宣传部、国家体制改革委员会、海南省改革发展研究所。1991年，创立万通集团；1993年，创立北京万通实业股份有限公司。二十余载，除了耕耘万通，他还致力于推动中国房地产行业的良性发展，承担企业家的社会责任。

著有《野蛮生长》《理想丰满》《岁月凶猛》。

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书籍介绍

时代充斥着资本和转型的气息，无论是普通买房者还是房地产从业者，总是纠结、迷茫着，难以抉择。虽然市场上不乏房地产类的书籍，以系统化思维、浅显易懂的语言探讨购房逻辑与房地产商业模式等问题的却很少。

在本书中，作者凭借20余年房地产从业经验和对市场的观察，用有趣的故事把复杂的房地产问题讲得通俗易懂，同时，为普通买房者及房地产从业者提供了一种新的视角。

本书从心态与观念、政策与调控、趋势与方向、税收与成本、数据与涨跌、时机与准备、城市与房价等多个层面直击买房者关心的核心问题，帮读者厘清买房全流程，精准分析楼市政策背后的逻辑，拓展房产财富视野。

• 作者：東寫西讀 发布时间：2020-05-29 21:54:59

  让一个地产商教你如何买房，这不就是与虎谋皮吗？

• 作者：狼朗 发布时间：2020-04-20 13:55:03

  有所言有所不言，大炮的书没法标记了。。。

• 作者：且吟且行且唱 发布时间：2011-04-18 22:13:15

  装逼宝典

• 作者：小丑向月亮生气 发布时间：2020-12-02 22:41:28

  如同以往一样，冯仑坦诚的把观察说出来，that's all。对自己负责的人都需要关注经济并调整自己的财务状况，对家庭和社会负责的人都需要关注对社会来说举足轻重的房地产行业。

• 作者：奶茶姐姐 发布时间：2019-11-10 13:48:59

  全是正确的废话，毫无干货，对炒房没有一点点帮助

• 作者：谈小凡 发布时间：2021-04-10 09:18:00

  这本书是关于房子的一些基本信息，仅供参考。

  要不要买房？要不要买学区房？在工作的一线买还是回乡置业？要不要买二线的房子？三四线的房子还有买的必要吗？是买房还是租房？..... 总之书里罗列了各种政策、实际的数据和作者的主观观点，该怎么样，还是得你自己说了算。

• 房产知识小白书

  作者：絮梦如清 发布时间：2019-11-15 17:25:05

  

  在《冯仑：买房这些事儿》很多问题让我茅塞顿开，原来隐藏在房产的背后还有这么多学问。就例如中介行业，真的就像书中所说，小的中介我们不敢相信，而大的中介的费用又高昂，这些费用又都摊销在顾客的头上。而且买卖二手房在房价上涨阶段，确实被人们所喜爱。但是买二手房的风险很大，而且交易流程很是复杂。但是在日益高涨的房价面前，人们想拥有自己的房子，二手房确是一种不错的选择。在书籍里面讲述了二手房的贷款问题。我一直以为二手房的贷款和购买新房的贷款是一样的，从来没有想过二手房的贷款是以评估价来贷款，而不是以二手房的售价来获得贷款。而且二手房的资金需要资金监管，只有当房产真正属于自己的时候，才能把房款支付给对方，避免不必要的麻烦。

  还有在签订合同的时候，需要注意“定”和“订”的区别。前者具有法定效益，可以让对方在违约的时候双倍赔款。后者是订金，在对方违约的情况下，只能退还本金，而不能要求其赔款。这一条款不仅仅是在二手房买卖时适用，在别的时候也是非常适用的。很多合同都牵扯这两个字。很多人也犯这种错误。

  后期作者还讲述了租房的一种趋势，租房在德国一直很是盛行，国外因为租赁业务的完善，人们更愿意租房子，而不是购买房子。而中国人却因为老一辈人的根深蒂固的思想，认为有一套房子才能有家，才能老又所归。没有房屋老来也没有依靠，是源自早期颠沛流离的生活。

  作者提出现在青年人在面对日益严峻的竞争之下，应该先不买房，增加自己的压力，而是应该先过好当下的生活，把生活过顺了，有所富余之后才考虑买房的事情。因为中国的国情也有些特殊，一段时间的计划生育，让很多人家庭处于独生子女状态，中国父母也会早早为孩子安排房产。导致现在的年轻人大多拥有房产，而使房屋的拥有者更年轻化。虽然随着物价的上涨，租金的上涨，也引发了一部分在房屋上面的投资，出现公寓模式的以租抵贷的情况。而后期政府的调控也会出现公租房的情况，就是国家买房拥有产权，然后房屋便宜租给老百姓，实现每个人有房的承诺。

  本书干货满满，对于很多政策解读有自己的观点。本书不局限于一个国家地方，而是整个全球的一种房产的经济比较。让我们能够大范围了解现在房产一块的局势，对于有买房需求，而又不是很懂房产一块的人，真是如及时雨一般的存在。

• 房住不炒、不松长效、一二不涨、三四不崩、有房无产、税平不均：3星|冯仑《冯仑：买房这些事儿》

  作者：左其盛 发布时间：2019-07-31 15:24:06

  “

  简单总结一下,未来中国房地产市场调控的走向可以用以下几组四字词语来概括。“房住不炒”就不做过多解释了。“不松长效”,调控政策要保持长效机制,但是眼下仍不会放松节奏。“一二不涨”,要控制一二线城市的楼市不能涨价。“三四不崩”,三四线城市“去库存”仍是主要目的,但是要确保房价不崩盘。“有房无产”,指政策能保证大家都有房子住,但不保证每个人都买得起一个有产权的房。另外一个词叫“税平不均”,房地产税一定会出台,但主要还是用于调控一些房产持有上的矛盾,保持相对的社会公平。”

  

  01

  —

  作者对房地产的宏观微观点评文集。没注明每篇文章的写作时间，看内容大部分说的是2017、2018两年内的事。

  有一些买房相关的内容，跟一些实际操作的人比起来不够接地气，也有对行业宏观政策的点评，不如专业的研究者严谨。还有少量作者个人的经验，比如“从现金流的渠道来看,站着不如坐着,坐着不如躺着”，“医疗机构是我们最好的租客”。书的最后部分，介绍了作者自己的养老地产项目。

  书中作者的几个重要观点：

  1：未来中国房地产市场调控的走向可以用以下几组四字词语来概括：房住不炒、不松长效、一二不涨、三四不崩、有房无产、税平不均

  2：小产权房“转正”的成功率基本为0；

  3：环京楼市是投资大坑；

  4：未来的中国会跟美国一样,在房地产领域并不存在某种短期内爆发；

  总体评价3星，有参考价值。

  

  

  02

  —

  以下是书中一些内容的摘抄：

  1：一个城市新房销量和二手房销量的比例,又叫新房二手房成交比,是评判房价会不会大涨的标准。P13

  2：这些细微的差别,体现了男性和女性的不同。女性更多地选择安全性、舒适性高,同时户型偏小的住房,但男性更激进,容易快速做出决策,喜欢户型偏大的住房。了解这些细微的差异和区别,让男性更懂女性,也让女性更懂男性。在相互了解的基础上,很多矛盾和问题便迎刃而解了。P28

  3：梳理一下中国楼市调控史,我们就可以发现:在2004年土地出让市场化改革以后,大型的房地产调控一共有4轮,分别在2006年2010年2013年和2017年,大致对应房地产市场每3年左右出现的“小周期”特征。对民众影响比较大的,还有大调控里的小调控。P31

  4：全世界的房地产发展模式总共可归纳为三种:美国式、新加坡式,德国式。美国楼市100%靠市场去推动、调节,政府极少主动干预。新加坡楼市的发展,20%靠市场调节,80%靠政府调控。德国楼市的60%是福利住房,留出40%的市场空间;他们大部分人都去租房,在房子上赚钱的概率大大降低。P32

  5：另外,我一直觉得,房地产调控这个说法有问题,应该改成住宅调控。住宅交易市场必须调控(现在住宅只占到增量房地产的50%左右),而房地产必须成为城市化发展的支柱产业,这样的表述才准确。如果进行楼市调控,那么我们要时刻牢记城市化最重要的特征之一就是空间集聚。P33

  6：实际上,新加坡并不是全世界房地产发展水平最高的国家。我出国的次数很多,对美国房地产模式最认可。美国房地产走得最靠前的领域,主要集中在住宅以外的商用不动产的细分市场,包括五大类市场:写字楼、购物中心、医疗健康、物流仓储以及休闲度假地产。P37

  7：如果新加坡人选择冒险创业,把组屋卖了弄点钱创业,创业失败了想再回组屋系统,就回不来了。为什么新加坡人不太敢创业?因为他们一旦失去了既得利益,就追悔莫及。P43

  8：简单总结一下,未来中国房地产市场调控的走向可以用以下几组四字词语来概括。“房住不炒”就不做过多解释了。“不松长效”,调控政策要保持长效机制,但是眼下仍不会放松节奏。“一二不涨”,要控制一二线城市的楼市不能涨价。P56

  9：“三四不崩”,三四线城市“去库存”仍是主要目的,但是要确保房价不崩盘。“有房无产”,指政策能保证大家都有房子住,但不保证每个人都买得起一个有产权的房。另外一个词叫“税平不均”,房地产税一定会出台,但主要还是用于调控一些房产持有上的矛盾,保持相对的社会公平。P56

  10：限售的本质是去杠杆。按照房地产市场3~5年的交易周期来看,实施限售政策的城市,在短期内不太可能吸引到高杠杆、高成本的资金流人当地市场,这会明显打击投机和部分投资需求,使房地产的投资属性降低,代价就是牺牲当地楼市的短期活力。P59

  11：我们之前也讲过,中国房地产进入后开发时代,就意味着进入全产品线、全价值链、全商业模式的全面竞争时代。在这个过程中,不动产金融的创新空间也会加大。2018年的《政府工作报告》明确提到了要加强直接融资,这是一个非常好的信号。P65

  12：以我之见,现在还鼓吹买房赶趟、“金九银十”批量促销,是对买房者不负责任的行为,是在编织销售谎言。未来,房屋交易热度和自然月份的关系可能会越来越小。开发商和买房者,都应该在全新的形势下学习控制风险,管理投资预期。P100

  13：小产权房的建造与交易是不合法的,它只具有有限的房屋使用权,没有完整的产权。小产权房不受现有的房地产相关法律法规保护。在分析了小产权房“转正”的重重困难之后,我认为它“转正”的成功率基本为0。P116

  14：据我观察,每年第三、四季度,首付分期的活动如火如荼。为什么在这个时间段出现这种局面?归根结底,开发商在年底需要冲业绩。首付分期可以帮助开发商先以比较低的首付款要求从买房者那里揽过来一笔钱。P119

  15：这背后还有一个专业的知识点——新房和二手房的销售计价标准截然不同。据我所知,一些排名靠前的开发商每通过中介卖出去一套新房,往往需要支付高达总房款5%的佣金。所以,相比传统的代理,中介的效率更高,赚的钱也不少。P120

  16：选择在年后买房的人将在贷款方面占有一点儿优势。在一般情况下,银行的放款额度在春节后都比较宽裕,不仅批准贷款的难度没这么大,而且放款的速度会更快一些,比在下半年或春节前买房申请贷款时能享受到更多优惠和便利。P137

  17：其实,虽然政府和买房者分享共有产权房的产权,但不影响它是正规大产权住房的事实,所以,共有产权房购买者和购买其他普通商品房的人一样,都可以享受落户和入学政策的利好。P190

  18：首先来说“带看套路五连招”。带看指中介带有意向的客户实地看房的过程。在所有环节中,中介最能够掌控节奏的部分便是带看,对他们来说这是整个买卖过程中最重要的一环。带看的节奏直接决定了中介能不能搞定这一单买卖。P204

  19：第三招,一般中介在第一站不会带你去看最好的房源。一般的带看节奏按照“中差好”的顺序进行,即先看一套比较普通的房源,再看一套买房者看不上的,最好的房源放在最后看。这样能够让买房者自己体验和对比,便对第三套房源更加青睐。P204

  20：这位通过贷款方式租房的新深圳人,在签订贷款合同的同时,也锁定了这套房子的长期租住权,几年内他都不需要换房子,在居住体验上和买房的区别不大。租房合同往往还把几年内的涨价幅度锁定在有限的范围内,所以租房贷款非常适合偏爱长租的租客,并且省去了隔一年就要换房租住的麻烦以及一笔中介手续费。P230

  21：中国的社区跟国外有很大不同——西方国家没有居委会这一说,但业主委员会的权力非常大,甚至大到可以决定谁能在他们的社区里租房或买房。针对想来租房或买房的人,业主委员会制定了一套规则,保护社区已有的租户和业主的共同利益。P254

  22：从北京先后将各类政策新房转为共有产权房这个动作,我们可以看出政府对市场走向的预期:产权是不是个人100%占有不再那么重要,更重要的是保证刚需群体有房可住。P263

  23：无论是选择自住还是投资的炒房客,一直对环京地区的楼市寄予厚望,但是他们忘了一件事——环京地区在地理位置上相当于三四线城市,而在房价上绝对属于准一线城市。P265

  24：丹东是又一个典型的被中国人炒房炒热的城市,而且其位置之偏、城市发展水平之低,房价上涨原因之奇超越了全国很多城市。P274

  25：2017年,杭州、武汉、成都、郑州、西安作为新一线城市表现出最高的人才吸引力,2018年年初,离开北上广深4个城市的求职者中,有35.5%的人选择了这5座新一线城市。P288

  26：一些海外房产的价格比中国二线城市还低,岛屿的价格也相当诱人——20万元人民币足以在美国买一个私人小岛。当人们痛苦于首付一两百万元只能在深圳买下又破又旧又小的房子时,那些总价低、风景秀丽的岛屿正向探索者和投资家招手。P298

  27：我认为,保险公司会是中国老龄人口解决晚年医养问题、乐享晚年生活的最好选择。在目前情况下,保险公司帮忙提供了一种全新的养老商业化方案。P309

  28：实际上,房地产企业同时具备这三种属性,它既建造房子,又提供物业管理租赁、财富管理服务,同时它也提供金融性很强的投资产品。但是,如果要用一句话归纳,在行业内,我们大多认为:房地产是最具价值的、固定的人造空间。P311

  29：我们经常研究与房地产相关的人类行为,就此发现了一个跟社会学非常相关且有趣的现象——在整个空间行为里面,从现金流的渠道来看,站着不如坐着,坐着不如躺着。比如吃饭,在饭店里坐着的人比站着的人更能产生现金流量。P311

  30：很多经济分析师没有注意到,而我们注意到的一点就是,医疗机构是我们最好的租客。写字楼的租客一般只租1~3年,但是医疗机构的租期都是10年以上,而且给的租金非常高。P312

  31：未来的中国会跟美国一样,在房地产领域并不存在某种短期内爆发的需求,让你投入资金两三年就能够赚得盆满钵满,而是长期处于一个后开发过程——从人均GDP8000美元到3万美元,甚至5万美元的过程。P317

  全文完

  相关链接：

  被楼市绑架的香港社会，拼搏不再有用：

  4星《财经》2019年第9期

  4星|任泽平《新周期》：

  中国目前处在经济周期的底部，2019年上升

  2019是中美资产价格最低点，人生发财靠康波：

  4星|《涛动周期论》

  中国土地制度与房价走势相关9本书

  3星|徐远《城里的房子：

  读懂中国房产财富的逻辑》：

  一线城市核心区域的房价还会上涨

  应该鼓励开发商多盖房而不是惩罚开发商：

  3星|董藩《房地产的逻辑》

  2星|水库欧成效《如何获得真正的财富》：标题党，做大师状说书中他的两个观点能拿经济学大奖

  买下第一平米：

  年轻人首套房操作指南（知乎 羊迪 作品）（买房，每笔钱都得花在刀刃上）

  《掌舵》：

  二十年前房地产商发迹与商战史。

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  严重剧透。

  《掌舵2》：

  地产商上市波折。

  三星推荐。严重剧透

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